Разрыв удачного шаблона: что не так с рынком загородной недвижимости осенью 2024?

Постепенные подвижки?

Всплеск интереса к покупке загородной недвижимости риелторы и застройщики коттеджей всегда фиксировали в начале весны, когда сходил снег и покупатель уже мог выехать на объект, чтобы лично оценить транспортную доступность локации, геодезическое состояние участка (заливает ли его водой) и т.д.

Бум сделок приходился обычно на лето с тем, чтобы еще успеть что-то отремонтировать или обустроить до холодов.

Зимой до той же пандемии продажи в принципе замирали. Она-то как раз и стала первичным толчком к разгону маховика цен на загородные «квадраты» и стиранию границ привычных весенне-летних сезонов покупок.

Однако опытные покупатели всегда знали, что лучше перенести сделки на конец лета — начало осени, когда те же частники, на которых приходится до 90% рынка дач, снижали цены, а застройщики коттеджей шли на хорошие скидки.

Осенью 2024 года «квадраты» на загородном рынке перестали стабильно дешеветь, а интерес к ним вырос. Свой вклад для СЗФО отчасти внесла неожиданно растянувшая теплая осень, но это только надводная часть «айсберга», подтопившего продажи прошлым летом.

Тогда на покупательские настроения повлияла отмена льготной ипотеки, когда многие люди не знали, как дальше поступать со своими деньгами и стоит ли их вкладывать в принципе в какую-либо недвижимость. Шок, собственно, и начал проходить по осени. Другое дело, что многие именно смотрят загородные объекты, но не покупают их, ожидая, видимо, еще большего снижения цен в «несезон», делятся некоторые участники рынка.

Антирекорд 2024?

О том, что стоимость «квадратов» осенью 2024-го в Ленобласти и пригородах Петербурга по сравнению с прошлым летом не снижается, либо корректируется крайне незначительно, рассказали несколько участников рынка.

По словам главы агентства недвижимости Lapina Екатерины Лапиной, так происходит на первичном рынке загородной недвижимости — в коттеджном домостроении. Там традиционных осенних скидок пока практически не наблюдается.

— У нас есть бизнес по строительству и продаже коттеджных домов от 40 млн. рублей. Но я, исходя из общения с коллегами и личного опыта, могу сказать, что так происходит и для объектов, в том числе, частных, от 12 — 15 млн. руб, — поделилась она.

Отметим, что на «первичку» приходится около 10% рынка. Остальные 90% «загородки» в СЗФО — это дачи.

Как напоминает аналитик рынка недвижимости Алексей Щербатых, в пандемию они стремительно дорожали. Но особенно заметным стало повышение цен в 2024 году, когда стоимость скакнула аж на 20% за весну — лето по сравнению с прошлыми годами. Это, например, выше показателя в 15% по итогам всего 2023-го. Сейчас, осенью, рост цен несколько замедлился, но они продолжают оставаться высокими.

Вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Александр Гиновкер подтверждает: в этом году сезон действительно растянулся, а цены не снижаются, особенно если речь идет о дорогом и относительно дешевом жилье.

— Лично я работаю в основном с элитным сегментом. Это Курортный район, Комарово, Репино и т.д. Там этот тренд прослеживается точно. Продажи стали теперь чуть ли не круглогодичными. Но подтягивается к такому тренду и все остальное теперь. В этом году в принципе есть повышенный интерес к загородной недвижимости, — отмечает он.

По словам риелотора Ольги Горбач, по особому ситуация обстоит для тех же садоводств, которые классическими дачами, полноценными загородными домами, в прямом смысле этого слова, конечно, не являются. Объекты в достаточной на 30 — 60 «квадратов» по близости от Петербурга или даже в пригородах можно купить за 4 — 7 млн. руб. Таких цен в черте города с учетом размера подобной площади нет даже теперь на студии. Есть в садоводствах и совсем «убитые» варианты за 2 — 3 млн. руб., но к ним надо быть морально готовыми.

А со спросом пока не дотянули?

По словам руководителя проектов инвестиционной компании Garnet Екатерины Поздняковой, особенно спрос на частные дома вырос в 2023 году. Тогда покупательская активность достигла своего пика — 61,7% от общего показателя за три года.

Однако к концу 2023 года спрос значительно снизился, и декабрь оказался самым спокойным месяцем, что составило всего 3,2% от общего объёма спроса.

Как добавляет Екатерина Позднякова, интерес к частным домам и дачам восстановился уже в начале 2024 года.

— Первые два месяца года показали неплохие результаты, составив около 9% от общего спроса за трёхлетний период. Это стало хорошим сигналом для рынка, демонстрируя, что временный спад в конце 2023 года не был началом затяжного кризиса, а скорее коррекцией, — поясняет эксперт.

По ее данным, в мае был зафиксирован второй по величине спрос, достигший 9,2%. С апреля по июль 2024 года наблюдалась повышенная активность покупателей, что составило 31,1% от общего спроса за три года.

Екатерина Лапина парирует: летом 2024-го продажи практически встали. Они, собственно, начали падать с весну, когда уже активно обсуждались планы ЦБ по отмене льготной ипотеки. Тогда люди в принципе не понимали, как распоряжаться финансами и недвижимостью. Для некоторых выходом стали депозиты с повышенными ставками в 20%.

— Арифметика здесь простая. Если человек вносил тогда на депозит вот эти 40 млн. руб, то через год летом он получает уже 48 млн. руб. Потому тогда многие и понесли летом деньги в банки, а не стали покупать летом загородную недвижимость. Отсюда и падение продаж в том числе, кроме отмены льготной ипотеки. К осени шоковое состояние начало немного проходить, интерес стал возвращаться, отсюда и растянувшийся сезон, в том числе, — поясняет Екатерина Лапина.

Как она добавляет, часто сейчас встречается и ситуация, когда клиенты именно смотрят объекты, но покупку откладывают на потом в расчете все-таки снижение цен в «несезон».

Продать дорогое, купить подешевле?

Как отмечает Екатерина Лапина, есть сейчас тренд и на продажу более дорого загородного имущества с планами на приобретение чего-то более дешевого.

— Такие клиенты нам объясняют ситуацию просто: надо платить по кредитам, жизнь стремительно дорожает. Лучше купить что-то более дешевое и своими силами потом довести до ума. Да и расходы на содержание чего-то более скромного будут меньшими, —поясняет она.

Алексей Щербатых логики в таких действиях в существующих экономических реалиях не видит: строительные материалы и услуги мастеров также стремительно дорожают.