Жильё в старом фонде Петербурга: плюсы, минусы, «подводные камни» и нюансы покупки

Что такое старый фонд жилья в Петербурге?

Старый фонд Петербурга – это жилые дома, построенные в период с XVIII века до 1917 года. Конечно, зданий эпохи Екатерины II среди них не так много, а вот квартир последней трети XIX века и начала XX предостаточно. Именно тогда в России активно строили доходные дома, на которые и приходится большая часть старого фонда.

Жильё в старом фонде можно разделить на две основные категории:

• с деревянными перекрытиями
• с металлическими перекрытиями

Случается, что в одном доме могут быть балки перекрытий и того, и другого типа. Такое бывает, если верхние этажи были надстроены на более старые дома в период активного строительства XIX века.

Этажность старинных домов невелика: от 2 до 7 этажей. Причём этажи выше пятого, как правило, являются надстройками упомянутого более позднего этапа городской застройки. До второй половины XIX века в Петербурге строили дома не выше пяти этажей.

В каких районах располагаются дома старого фонда Петербурга?

Практически весь петербургский старый фонд сосредоточен в четырёх районах города: Центральном, Адмиралтейском, Василеостровском и Петроградском. Причём жильё в Петроградском районе, как правило, стоит дороже всего.

Плюсы и минусы домов старого фонда.

Жильё старого фонда влечёт романтиков и любителей духа истории, а также тех, кто просто хочет жить в центре города. У таких домов есть свои очевидные плюсы, но немало и минусов. Среди плюсов в первую очередь можно назвать:

• высокие потолки – от 320 до 420 см
• близость к центру, престижным вузам и школам
• небольшое количество соседей, в отличие от новостроек-муравейников
• красота архитектуры и «дух истории»

Как видим, половина из этих плюсов весьма эфемерна и, действительно, больше подходит романтикам и большим любителям старины. Но какие минусы ждут таких романтиков? Подробнее о «подводных камня», ожидающих покупателя квартиры в старом фонде, рассказал риелтор Андрей Мазур. По его мнению, чаще всего встречаются следующие проблемы:

• отсутствие ремонта
• старые коммуникации
• неоднородная социальная среда, то есть во многих местах ещё остались коммуналки, в которых может проживать «сомнительный контингент»
• неотреставрированные парадные
• наличие всевозможных насекомых, крыс и мышей
• отсутствие парковочных мест

Проблема коммуникаций

В домах без капитального ремонта старые водопроводные трубы и канализация могут создавать огромные проблемы. Как отметил Андрей Мазур, это может плохо повлиять на напор воды:

– Зачастую в старом фонде коммуникации уже не выдерживают, и он может быть недостаточным. Либо нужно долго ждать, когда вода пройдёт, а потом она кончается, потому что напора не хватает.

С такой проблемой чаще всего сталкиваются жители верхних этажей. Проблемы также могут быть с регулировкой горячей и холодной воды, особенно в «часы пик», когда многие жильцы дома используют санузлы.

Беда с ванными

Наличие самих санузлов – отдельная боль жильцов старого фонда Петербурга. Часто в простых доходных домах ванные были вообще не предусмотрены. А вот в квартирах хозяев таких зданий или фешенебельных домах нередко строили обширные шикарные ванные комнаты, где и сейчас можно найти старинную плитку и сантехнику.

Однако полноценная ванная может попросту отсутствовать в квартирах не только первого, но и второго типа. Во втором случае такое бывает, если квартира была «перекроена» в советские времена, и ванная осталась в другой части.

Проблему отсутствия ванной комнаты в старых петербургских домах давно научились решать самыми разными способами. Чаще всего душевую кабину или ванну ставят на кухне (а то и вовсе в коридоре). Нередко такой самодельный санузел отделяют от остальной жилплощади стенами из гипсокартона или фанеры.

Но следует отметить, что такое решение может доставить немало проблем: размещать «мокрые» места над жилыми помещениями соседей снизу запрещено законом. Сделать так законно можно только на первом этаже здания, либо если под вашей квартирой располагаются нежилые помещения.

Электропроводка

Немалые трудности может создавать и старая электропроводка. Бывает, что в домах и вовсе стоят старые советские пробки. Помимо пожароопасности, такая проводка несёт много других проблем. Главная из них – скачки напряжения.

Старая проводка не была в своё время рассчитана на современные нагрузки. Поэтому, чем больше в доме электроприборов, тем выше вероятность того, что проводка не выдержит.

Жители старых домов нередко сталкиваются с тем, что, при включении чайника и микроволновки одновременно, в квартире «вырубает» автомат. Это не только мешает обычному течению жизни, но также может способствовать быстрой поломке бытовой техники.

Андрей Мазур отметил, что есть в данном случае «побочный эффект» и попроще: свет в квартире может «моргать», будто в ней живут приведения.

Ремонт

Одна из главных проблем жилья в старом фонде – отсутствие нормального ремонта. Покупая такую квартиру, следует иметь также немалую сумму на её улучшение. Старинные рамы с литыми замками могут пропускать все ветра, стены под десятком слоёв обоев, вполне вероятно, крошатся как песок, с потолка летит штукатурка – и хорошо ещё, если не слишком большими кусками.

Потолки могут протекать во время дождя, причём иногда – очень сильно. И эта беда нередко касается даже домов, признанных памятниками культурного наследия. Так, в доходном доме Алюшинского на Большом проспекте Петроградской стороны (дом № 69 с угловой башней-эркером) весной 2023 года затопило квартиру на пятом этаже. А чуть раньше из-за аварии на коммуникациях внутри дома было затоплено сразу три квартиры. И эта история – лишь капля в океане.

Парковка

Закрытые дворы, охраняемая парковка, а то и вовсе подземный паркинг – бесспорные плюсы новостроек. Во дворах-колодцах старого фонда, как правило, мест для парковки автомобиля очень мало. Кроме того, именно в Центральном, Адмиралтейском и Петроградском районах, а также на Васильевском острове сейчас введена платная парковка.

Отсутствие управляющей компании

Конечно, далеко не все управляющие компании в новостройках идеально выполняют свои функции. Тем не менее, чистота и безопасность двора и прилегающих к дому территорий, своевременный вывоз мусора, ремонт общедомового имущества, водопровода и электропроводки – всё это плюсы работы УК. Также УК имеет штат электриков, сантехников и уборщиков, которые должны следить за чистотой и исправной работой дома как единого механизма.

ТСЖ в домах старого фонда чаще всего не так ответственно относятся к своей работе. Парадные нередко не отремонтированы, коммуникации в ужасном состоянии, снег подолгу не вывозится. Андрей Мазур отметил:

– Достаточно редкая история, когда какое-то ТСЖ принимает территорию (старого фонда) на свой баланс и уже организует качественное обслуживание, парковку, закрытый двор, внутри двора могут быть какие-то красивые сады, насаждения.

Стоимость жилья в старом фонде и факторы, которые на него влияют

Цены на квартиры в центре, особенно в Петроградском районе, чрезвычайно высоки. При этом даже очень дорогая квартира может иметь крайне «убитый» вид. По данным сервиса «Яндекс. Недвижимость», на январь 2024 года средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке Петербурга превысила 200 000 рублей. А аналитики сервиса аренды и продажи жилья ЦИАН рассказали, что за год (с января 2023 года) квадратный метр жилья стал дороже на 13%.

При этом однокомнатных квартир и студий в старом фонде практически нет, а если и есть – это, как правило, переделанные комнаты в коммуналках. Такие перепланировки чаще всего незаконны, и районная администрация, если ситуация вскроется, потребует удалить санузел и вернуть всё «как было». Кроме того, придётся заплатить ещё и штраф.

«Двушек» тоже немного, а значит, покупая жильё в старом фонде Петербурга, надо сразу рассчитывать на относительно большой метраж. И, соответственно, высокую цену.

Квартиры в своё время кроили по-разному, но часто случалось, что хозяйская часть с парадной, выходящей на улицу, и половина прислуги с окнами во двор оказывались отдельными квартирами. Этот фактор тоже может повлиять на стоимость.

Впрочем, как сообщают «Известия», «Национальное рейтинговое агентство» прогнозирует в 2024 году снижение цен на вторичное жильё на 15%.

Кто покупает квартиры в старом фонде?

Не только романтики

Далеко не все покупатели квартир в старом фонде мечтают жить именно в историческом здании.

– В некоторых локациях востребованы квартиры именно в старом фонде, потому что новостройки там либо в ограниченном количестве, либо цена на жильё в них в 2-3 раза превышает цены на квартиры в старом фонде. В определённых локациях новых домов просто нет. Только дореволюционные постройки, либо уже послевоенные, – рассказал Андрей Мазур.

Квартиры в старом фонде часто приобретают петербуржцы, у которых в центре живут родители или пожилые родственники – чтобы быть к ним поближе.

– Петербуржцы старшего поколения, ленинградцы зачастую живут в центральных районах, где им изначально выдавали квартиры по ордерам или по работе, – пояснил наш собеседник.

Также квартиры в центре покупают люди, которым важно находиться в этих районах по работе. Либо там, в престижных школах и вузах, учатся их дети.

Московский тренд

Но коренные петербуржцы – лишь часть основных покупателей этого жилья.

– В какой-то период был тренд: москвичи очень любили покупать квартиры в старом фонде Петербурга, потому что у них там везде небоскрёбы, всё в бетоне, а здесь для них отдушина, красивые виды, соборы, каналы, – рассказал «78» Андрей Мазур. – Для них это было важно. Особенно часто они покупали квартиры рядом с Московским вокзалом, потому что для них это было удобно – для поездок в другие города, особенно в Москву.

Но сейчас этот тренд ушёл в прошлое, отметил риелтор:

– С появлением новостроек (в центральных районах – прим. авт.), особенно новостроек у Московского вокзала, распространением потихоньку нового жилья дальше к Обводному каналу, конечно, эта тенденция сменилась. Там появились уже хорошие планировки, хорошие квартиры, теперь можно спокойно приобрести квартиру в центре, но уже в новостройке.

Конечно, приходится уйти от высоких потолков, от толстых стен и малого количества жильцов. Но зато всё будет новое, современное, будет управляющая компания, не нужно будет заниматься какими-то самостоятельными уборками территорий: есть управляющая компания, работники, которые будут всё это делать.

Вопрос самоощущения

Впрочем, для некоторых романтический флёр и дух истории оказываются значительно важнее всех плюсов новостроек. Своё мнение об этом высказала в беседе с ведущими телеканала «78» психотерапевт Оксана Меньшикова:

– Мне кажется, если ты живёшь в каких-то новых районах, то очень сложно ощущать себя жителем Санкт-Петербурга. Потому что, открывая глаза и видя одинаковые пейзажи, ты можешь себя представить где угодно, абсолютно в любом городе. А просыпаясь в центре – почему самые дорогие отели у нас находятся в центре города – потому что, открывая глаза рядом с творениями Росси, Трезини и так далее, конечно, по-другому себя ощущаешь. Понимаешь, где ты находишься, что это красивейший город.