ЦБ толкает на пожизненное: как рост ставки оставил россиян без ипотеки

В августе 2023 года Центробанк внепланово поднял ключевую ставку с 8,5 до 12% годовых, затем в сентября она выросла до 13%, а на последнем заседании был поставлен новый рекорд: 15%. Всё это время банки пересматривали условия выдачи ипотеки в сторону также роста ставок и ужесточения условий одобрения кредитов.

Разбираемся, что будет теперь на «вторичке», когда взята планка в 15%.

От двух недель до месяца?

Как рассказал руководитель агентства недвижимости «Дорогая, я дома» Алексей Лякин, как правило, изменения происходят через две недели после изменения ставки ЦБР. Поэтому потенциальным заёмщикам стоит следить за новостями и учитывать это при планировании своих инвестиций.

Кредитный и ипотечный консультант Александр Бида согласен с предыдущим экспертом.

— В течение ближайшего времени банки начнут пересматривать условия для тех, кто уже получил одобрение, но сама ипотека ещё не оформлена. Условия, естественно, скорректируют в сторону повышения. Процесс займёт один-два месяца, — пояснил он.

Эксперт также напомнил, что решение ЦБ не затронет тех, у кого ипотека уже выдана: задним числом менять ставки никто не имеет права.

Генеральный директор агентства недвижимости Мария Тарасова полагает, что ставки по ипотеке для «вторички» вырастут в течение месяца на столько же, насколько подняли ключевую ставку.

— Сейчас средняя ставка при стандартном первоначальном взносе в 20% составляет 14,5—15,5%, — добавляет Александр Бида.

Рынок в стагнации

По данным Марии Тарасовой, средний срок выплаты ипотеки у петербуржцев неуклонно растёт год от года.

— На «вторичке» он вырос с сентября прошлого года с 21 года до 23—23,5 лет. При этом также мы стали видеть больше клиентов со сложной кредитной историей, с просрочками, с большой кредитной нагрузкой. Конечно, таких клиентов одобрять непросто, — констатирует она.

Александр Бида приводит несколько другие данные: средний срок выплат подрос с восьми до девяти лет, и он действительно теперь «ползёт» в сторону увеличения.

Мария Тарасова признаёт, что на рынке» царит стагнация, тренда на снижение цен при этом нет, но никто не ожидает и роста.

— Предпосылок для роста, учитывая текущие ставки по ипотеке и ожидания их дальнейшего повышения, нет. Но и падать цены сильно не будут из-за, во-первых, высокой инфляции, а во-вторых, из-за снижения предложения.

Часть людей откладывают продажу на неопределённый период из-за того, что не могут продать по желаемой цене.

Однако могу сказать, что снижения продаж по сравнению с прошлым годом нет. Какое-то время продажи на «вторичке» превысили показатели аналогичного периода прошлого года, а снижение пошло последние два месяца, — рассказывает она.

В собственном доме

Как отмечает Александр Бида, в третьем квартале этого года наметился тренд, когда всё больше людей стали брать ипотеку на вторичном рынке именно на покупку домов, а не квартир, как это было раньше. Четвёртый квартал должен показать, устойчивое ли это явление.

— Наблюдается интересная тенденция на рынке ипотеки: благодаря привлекательным ипотечным предложениям от банков, спрос на загородное жильё значительно увеличился. Это подтверждает, что правильно сформулированные условия кредитования могут существенно повлиять на интересы покупателей и дать стимул развитию отдельных сегментов рынка недвижимости, — согласен Алексей Лякин.

Мария Тарасова оптимизм коллег не разделяет.

— Предпочтения покупателей изменились, так как ощутимо снизилась платёжеспособность. Сейчас покупатели соглашаются на скромные варианты просто потому, что не потянут что-то другое, — констатирует она.

Собеседники в банковской среде разъясняют: взять ипотеку на собственный дом вполне теоретически можно. Но банки с этим связываться не любят. В отношении квартир понятна их стоимость, легко рассчитать залог. Но всё меняется, если речь идёт об ИЖС. Здесь надо просчитать, сколько стоит участок, есть ли канализация, электричество, вода.

— Учитывается всё, вплоть до того, какая дорога проходит к участку: это асфальт, гравий, грунт. То есть, это работа в штучном режиме, а не конвейер. Вот здесь и часты отказы, — поясняют они.

При этом само количество отказов, особенно завуалированных, в октябре, действительно, только выросло. Так происходит потому, что в августе и сентябре многие уже набрали ипотеки. А как только банк понимает, что у клиента может не хватить средств для выплат, то ему отказывают. Напрямую в большинстве случаев это никто не делает. Просто человек приходит и просит, например, 10 млн рублей, так как уже имеет объект на примете. Ему говорят: «Мы Вам может дать только 7 млн». После чего общение прекращается.