На котловане не дешевле, без отделки не выгоднее: риэлторы раскрыли правду о новостройках

Квадратные метры в Северной столице дорожают с каждым годом, ставка по ипотеке тоже растёт. Неудивительно, что ещё не «оквартиренные» петербуржцы спешат как можно скорее взять кредит и заключить сделку. Те, кто ещё недавно сомневался, брать квартиру или подождать, испугались и хотят, что называется, «запрыгнуть в последний вагон».

Но на моменте выбора будущей квартиры перед покупателями встаёт немало вопросов. Например, что выгоднее — взять будущее «гнёздышко» на старте строительства или приобрести готовую квартиру? Первый вариант вроде бы выгоднее, но придётся ждать два-три года, а то и больше, и всё это время выкидывать приличные суммы на аренду или ютиться с родителями. В готовую квартиру можно сразу заехать, но она, по идее, будет значительно дороже.

Кроме того, нужно определиться — брать квартиру с отделкой или без ремонта? С одной стороны, квартира с отделкой — это ноль забот: купил мебель, и тут же можно заезжать. А есть даже варианты с меблировкой. С другой стороны, ремонт своими руками — это возможность выбрать материалы и оттенки по своему вкусу. Но с нынешними ценами, опасаются новосёлы, как бы этот ремонт не растянулся на годы.

Как сэкономить на приобретении жилья? Купить квартиру на котловане? Или без отделки? Или наоборот, с ремонтом и мебелью, чтобы сразу въехать? Такие вопросы мы задали члену ассоциации риэлторов Петербурга и Ленинградской области Елене Бушуровой, а также риэлтору Елене Соколовой.

«Сегодня котлован — это невыгодная покупка»

При этом оба специалистка в один голос заверили нас: дешёвые квартиры «на котловане» — оказывается, давно уже миф.

— Сегодня котлован — это невыгодная покупка, по большому счёту, — заявила Елена Бушурова. — Потому что теперь продажи идут по эскроу-счетам, так что «фишка» с котлованом уже не работает.

И даже наоборот, теперь в ходе строительства могут быть какие-то скидки, подчеркнула Елена Яковлевна.

Елена Соколова полностью согласна с коллегой.

— По котловану и готовой квартире — сейчас на рынке недвижимости уже нет такой закономерности, что на начальном этапе строительства квартира дешевле.

По словам риэлтора, лет пять-десять лет назад всё было достаточно прозрачно: все чётко понимали, что на котловане дешевле.

— Купил, через полтора-два года продал, заработал — всё это можно было легко прогнозировать, — вспоминает наша собеседница. — Теперь же всё перевернулось, на рынке то и дело происходят потрясения в связи то с пандемией, то с СВО, то с введением новых законов. Поэтому сейчас вообще очень сложно что-то прогнозировать. Конечно, в долгосрочной перспективе недвижимость в цене растёт, так что для инвестиций можно подобрать объект — лет через пять-шесть он всё равно, скорее всего, вырастет.

Тем не менее, она не исключила, что сначала на фоне царящей на рынке неопределённости будет некий спад. И далеко не факт, что купить квартиру на стадии котлована будет дешевле.

— Сейчас можно найти по одинаковой цене объекты, которые построятся через два-три года, а можно найти и почти готовое жильё за эти же деньги, причём даже сопоставимое и по удалённости от метро, — поясняет эксперт.

Однако часть людей ещё не перестроилась и думают, что на старте строительства квартиры дешевле. А застройщики, по словам Елены Соколовой, с удовольствием этим пользуются и сразу закладывают максимальные цены, чтобы сделать продажи.

Но потом зачастую ценники наоборот идут вниз, особенно если это накладывается на события политического характера или другие неожиданности. Тогда люди начинают опасаться вкладывать деньги, и застройщику приходится снижать цену, чтобы привлечь покупателей.

Ещё может повыситься ставка по ипотеке, и квартиры становятся менее доступными — примерно эту ситуацию мы видим сейчас на рынке. В таких случаях застройщикам тоже ничего не остаётся, кроме как снижать цены.

Есть ли риск стать обманутым дольщиком?

Часть потенциальных покупателей боятся брать новостройку на котловане ещё и наслушавшись страшных историй о том, как застройщик «кинул» дольщиков на деньги и растворился в тумане. Дом в итоге так и стоит недостроенным, обманутые люди, потерявшие миллионы, в отчаянии выходят на пикеты, да что толку.

Такие ситуации остались в прошлом, уверяет Елена Бушурова. Сейчас, говорит она, на рынке почти не осталось маленьких, ненадёжных застройщиков, так что можно не опасаться, что компания куда-то исчезнет, не достроит ваш дом или обанкротится, как это было раньше.

— Сейчас на рынке выживают сильные застройщики. Они хорошо строят, у них много построено уже, у них хорошая репутация. А маленькие застройщики начинают отваливаться. Так уж жизнь складывается, — поделилась наблюдениями Елена Бушурова.

Но и с теми застройщиками, которые обанкротились ранее и не завершили строительство, ситуация не так уж безнадёжна.

— Мы видим, что банки всё равно берут на себя их обязательства и при поддержке государства достраивают. То есть, хоть строительство и затянулось, но люди в конечном итоге деньги не потеряли, — пояснила специалист.

Однако она всё же советует не заниматься поиском квартиры самостоятельно, а обратиться в агентство недвижимости. Преимущества сотрудничества с риэлтором в том, что он не заинтересован в каком-то одном жилом комплексе или в одном застройщике. Кроме того, он лучше понимает, где какие риски могут быть, а значит, поможет выбрать то, что менее рискованно.

Квартира без отделки — лишние хлопоты

А вот в вопросе выбора квартиры с отделкой или без ключевую роль играют даже не деньги. Скорее нужно отталкиваться от целей и пожеланий конкретного покупателя, считают обе наши собеседницы.

Нет сомнений, что отделка от застройщика сильно упрощает жизнь и избавляет от множества «головняков».

— Обычному человеку квартира с отделкой удобнее, потому что он купил, получил ключи и сразу въехал, — говорит Елена Бушурова.

Но вот что дешевле, купить квартиру с отделкой или делать ремонт самому — на этот вопрос чёткого ответа нет.

— Если у вас есть своя бригада, гораздо дешевле будет сделать ремонт силами своей бригады. Но как правило выгоднее всё же взять ремонт от застройщика, поскольку честно говоря, он получается дешевле. То есть если нет своих отделочников, то лучше взять с отделкой, — советует Елена Бушурова.

Елена Соколова тоже считает, что в сегменте доступного жилья отделка своими руками не только будет более хлопотной, но и в конечном итоге обойдётся дороже, чем ремонт от застройщика. Дело в том, что застройщик отделывает все квартиры разом, соответственно, он закупает материалы и оплачивает работы по оптовым расценкам. Таким образом, ему это обходится дешевле, а покупатель освобождается от ненужных хлопот.

По опыту риэлтора, большая часть покупателей жилья в сегменте эконом- или комфорт-класса действительно предпочитает брать квартиры сразу с отделкой, потому что это удобнее: можно поставить мебель и сразу же заезжать или сдавать.

Некоторые жилые комплексы сдаются с предчистовой отделкой — это так называемый White Box. Такой вариант включает в себя разводку электрики, стяжку пола, трубы, выравнивание стен. Остаётся только финальная отделка — обои, ламинат и т. д.

А вот в бизнес-сегменте квартиры в абсолютном большинстве случаев сдаются без отделки, потому что те, кто покупают дорогое жильё, всё равно будут работать с дизайнером и всё переделывать. Так что для них смысла в отделке нет.

Многим проще купить квартиру сразу с мебелью, особенно если покупают только в качестве инвестиций, под сдачу: купил, сдал в аренду и забыл. Кроме того, говорит Елена Бушурова, это удобно для ипотечников, ведь они с первого дня платят проценты по ипотеке, поэтому для них порой проблема купить что-то из мебели.

По словам Елены Соколовой, в некоторых ЖК, которые изначально позиционируются как недвижимость под сдачу, меблировка вообще обязательна и сразу включена в итоговую стоимость.

— То есть квартиры сдаются полностью готовыми к аренде, и далее управляющая компания уже начинает её сдавать. В таком случае важно, чтобы все квартиры были одинаковые.

Иногда отделку с меблировкой выбирают иногородние покупатели, которым нужно как можно скорее заехать. Правда, как правило такой вариант подразумевает только корпусную мебель, например, кухонный гарнитур. Так что, скорее всего, диваны-кровати всё равно придётся докупать.

Так или иначе, большинство из тех, кто покупает жильё, чтобы жить в нём, всё же предпочитает выбирать мебель «под себя» Ведь мебель от застройщика может просто не понравиться или оказаться неудобной.

— В моей практике люди обычно интересуются отделкой с мебелью только если она идёт как бонус от застройщика, то есть по сути в подарок. Но разумеется, никаких шикарных вариантов от застройщика ждать не стоит, всё достаточно стандартное, — отмечает Елена Соколова.

Доставайте калькулятор

По поводу того, насколько отделка увеличивает рыночную стоимость квартиры, единого мнения у экспертов нет. В любом случае, у каждого застройщика свои условия и нюансы, замечает Елена Бушурова. Но всё же о сильном удорожании говорить вряд ли приходится, полагает она.

По словам другой нашей собеседницы, Елены Соколовой, минимальная наценка — где-то 10—20 тыс. рублей с 1 кв. м. Причём 10 тыс. — это просто шикарное предложение, и если вы сейчас ещё сможете где-то такое найти, то это будет большой удачей, утверждает риэлтор. Если же застройщик просит 50 тыс. рублей с 1 кв. м, то в эту сумму чаще всего входит и мебель.

Кстати, как ни странно, по цене оба варианта — покупать мебель самим или брать у застройщика — в итоге примерно одинаковы. Но всё же если есть время и желание, то лучше купить всё покупать самостоятельно, считает риэлтор:

— Если внимательно изучить рынок и активно пользоваться всевозможными акциями, можно серьёзно сэкономить. Кроме того, только в этом случае есть приятная возможность обустроить квартиру по своему вкусу.

У метро дороже

А что же вообще сейчас с ценами? Сколько стоят квартиры?

Как отмечает Елена Соколова, если не брать в расчёт бизнес-класс, а рассматривать именно варианты «эконом» или «комфорт-плюс», то пока ещё, говорит Елена, относительно доступное жильё есть. Стоимость его варьируется от 120 до 350 тыс. за 1 кв. м.

При этом цена одного метра зависит от многих факторов.

Вот три основных:

1. Метраж. Чем больше площадь квартиры, тем ниже стоимость метра. Скажем, цена метра в студии значительно выше, чем цена метра в трёшках даже в рамках одного жилого комплекса.

2. Расположение. Стоимость метра жилой площади находится в прямой зависимости от района и от его удалённости от центра. «Центральные районы, естественно, дороже», — отмечает Елена Соколова.

3. Удалённость от метро. Это вообще один из ключевых факторов, определяющих стоимость квартиры. Причём по словам риэлтора, даже для недвижимости бизнес-класса наличие станции метро неподалёку имеет огромное значение. При этом близость остановок автобуса или трамвая, как правило, особо не учитываются и на цену квартиры не влияют.

Правда, сейчас в шаговой доступности от метро пятен под застройку практически не осталось, добавляет наша собеседница. Так что даже 15-20 минут пешком от метро считается вполне хорошей пешей доступностью.

«Вторичка» лучше новостройки?

Как бы не так! Оказывается, те, кто решает вопрос о покупке жилья в пользу вторичного рынка, сильно проигрывают. Как рассказала в беседе с 78.ru риэлтор Елена Соколова, в свете последних событий первичная недвижимость ощутимо выигрывает по сравнению с «вторичкой».

Прежде всего это стало возможным благодаря множеству интересных ипотечных программ.

— Кредит на новостройку сейчас можно взять по гораздо более низким ставкам, чем на вторичное жильё, при этом квартира будет ещё и в пешей доступности от метро и с отделкой, — пояснила риэлтор.

Ну и к тому же, как мы уже выяснили, квартира, которая вот-вот достроится, может оказаться даже дешевле, чем на этапе котлована.