Богатым — вторичка, бедным — новостройки: ипотека в России стала неподъёмной?

Какую процентную ставку установил Центробанк

На последнем заседании Центробанка 15 сентября 2023 года регулятор поднял ключевую ставку до 13%. Это стало уже вторым повышением ставки подряд — месяцем ранее, 15 августа, её подняли сразу на 3,5%, до 12% годовых.

По словам главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной, на заседании 15 сентября выбирали между тремя вариантами: сохранить ставку 12%, поднять её до 13% или повысить ещё сильнее. В результате был сделан выбор в пользу компромиссного варианта с повышением до 13%, поскольку он позволит контролировать инфляцию, но не ужесточить денежно-кредитную политику слишком сильно.

— Мы обновили макроэкономический прогноз и на его основе уточняем уровень ключевой ставки, который необходим для достижения цели по инфляции в 4% к концу следующего года. В текущих условиях для возврата к цели потребуется продолжительный период жёсткой денежно-кредитной политики, — сказала Набиуллина, комментируя решение ЦБ.

Основной причиной подъёма ставки стали высокие инфляционные ожидания, отметил в беседе с 78.ru директор Высшей школы финансов РЭУ им. Плеханова, доктор экономических наук Константин Ордов. Это позволяет предположить, что в обозримой перспективе ключевая ставка поднимется ещё на 1%.

— Это тоже для нас некий знак того, что мы с вами существуем в новых условиях. Как ни парадоксально, Центральный банк считает, что российская экономика перегрета и, собственно, этим ростом ключевой ставки пытается сдержать чрезмерную экономическую активность и соответствующим образом повлиять на снижение уровня инфляции, — констатировал эксперт.

Если упрощённо, уровень ключевой ставки показывает, под какой процент Центробанк выдаёт деньги банкам. Соответственно, чем ключевая ставка выше, тем выше должны быть ставки банков, под которые они выдают кредиты, чтобы иметь возможность зарабатывать. Поэтому рост ключевой ставки отразится на всех кредитных продуктах, и прежде всего — на ипотеке.

В связи с этим банки уже заявили о том, что хотели бы иметь возможность повышать ставку по льготной ипотеке до рыночной, если кредитор не получает возмещение недополученных доходов по обстоятельствам, не связанным с его виной. Однако эксперт по рынку недвижимости Дмитрий Ракута в беседе с 78.ru назвал подобные предложения популистскими и предположил, что вряд ли инициатива найдёт поддержку у Минфина, Минстроя и тем более у правительства.

— Подобная мера может обернуться тем, что будут появляться просрочки, и неизвестно, чем это всё обернётся в целом для банковской системы. Одно дело, когда клиент платит по льготной ставке и рассчитывает свой бюджет, возможности и так далее. Другое дело, когда ставка резко поднялась до рыночной — а рыночные ставки у нас сейчас ввиду того, что Центробанк ужесточил условия, будут начинаться от 14–15%. Это сулит, что в целом вся банковская система и недвижимость может оказаться в непонятной ситуации, поэтому мера может быть, с одной стороны, интересна для банков с точки зрения получения прибыли, но на деле это по факту обрушит банковский сектор и сферу недвижимости, — считает эксперт.

Дмитрий Ракута обратил внимание, что банки уже пересмотрели процентные ставки по льготной и семейной ипотекам — в среднем они увеличились на 1%. Кроме того, сокращается финансирование субсидированных программ, а депутаты уже предложили выдавать льготную ипотеку только по месту прописки заёмщика. Всё это существенно сократит долю рынка и ужесточит льготные программы.

Процентная ставка по ипотеке на квартиру в новостройке

В среднем обычный клиент банка сегодня может купить квартиру в новостройке в ипотеку по ставке в 15%. При этом разные банки предлагают возможности для её снижения в зависимости от размера первоначального взноса, покупки дополнительных опций (например, страхования), срока кредита и других условий.

Кроме того, банки поддерживают своих зарплатных клиентов — для них ставки по ипотеке, как правило, ниже. Скидка может варьироваться от 0,4% до 1%.

Также застройщики заключают партнёрство с некоторыми банками и благодаря этому снижают ставки по ипотеки на свои квартиры — они могут падать вплоть до 0,01%, однако при выполнении большого количества условий. Так, в основном подобные низкие ставки выдаются для ипотеки с господдержкой и с подтверждением платёжеспособности заявителя.

На новостройки направлена и большая часть программ льготной ипотеки. Ставка по ним разнится в зависимости от программы: так, самая низкая ставка — у IT-ипотеки (до 5%), а самая высокая — у стандартной (до 8% годовых). Кроме того, в Дальневосточном федеральном округе можно приобрести квартиру в новостройке под 2% годовых по программе дальневосточной ипотеки.

Процентная ставка по ипотеке на вторичное жильё

Ставки по ипотеке на вторичное жильё традиционно выше — в среднем на 1%, около 16%. Однако, так же как и в случае с покупкой новостройки, многое зависит от первоначального взноса (чем он больше, тем ниже ставка), от покупки дополнительных опций, срока кредита и других условий. Некоторые банки позволяют снижать ставку даже на 5% при выполнении всех условий.

Для зарплатного клиента банки также предоставляют скидки — они могут доходить до 1,5–2% при выполнении иных условий.

Кроме того, семейная ипотека, хотя и является льготной программой, позволяет приобретать вторичное жильё — однако это разрешено семьям с детьми-инвалидами там, где нет строящегося жилья, а также семьям, проживающим в сельской местности Дальневосточного федерального округа.

Выгодно ли сейчас покупать квартиру в ипотеку

Насколько выгодно покупать квартиру в ипотеку в текущих условиях, зависит от нескольких факторов, и прежде всего — от финансовой стабильности покупателя и от наличия у него крупной суммы на первый взнос.

— Несмотря на повышение ставок ЦБ, процентные ставки по ипотеке в банках также могут сильно варьироваться и оставаться относительно низкими. Если вы имеете стабильный доход и уверены в своей финансовой стабильности, подобрали объект недвижимости по относительно низкой цене, то брать квартиру в ипотеку сейчас может быть выгодным решением, — считает эксперт-преподаватель кафедры экономики и финансов РАНХиГС Санкт-Петербург Екатерина Подольская.

Если же стоит выбор между покупкой в ипотеку квартиры в новостройке и на вторичном рынке, то лучше прежде всего обратить внимание на новостройки, рассказал в беседе с 78.ru эксперт рынка недвижимости Дмитрий Ракута. Связано это с наличием большого количества льготных программ, а также субсидированной ипотеки, когда застройщик снижает ставку — такие скидки могут доходить до 50%. Однако с точки зрения стоимости квадратного метра более интересен вторичный рынок, считает он.

— Если у нас большой первоначальный взнос, например, либо наличные средства, в этом случае, безусловно, стоит рассмотреть вторичку. Вторичка сейчас будет корректироваться в сторону снижения, потому что покупателей станет значительно меньше, а продавцам продавать недвижимость надо. Поэтому, если у нас небольшое кредитное плечо либо вообще собственные средства, то однозначная рекомендация — это вторичка. Можно существенно сэкономить, получить хороший дисконт и выгодно приобрести жильё как раз на пике снижения стоимости квадрата. Ввиду того, что сейчас ипотека дорогая, снизится стоимость квадрата именно на вторичке, — отметил Дмитрий Ракута.

Екатерина Подольская в разговоре с 78.ru также отметила, что выбор между новостройками и вторичным жильём базируется на нескольких факторах — например, новизна коммуникаций и современность, которые присущи новостройкам, или расположение недвижимости и развитая инфраструктура, где выигрывает вторичное жильё. Кроме того, важен размер первоначального взноса у покупателя.

— Если покупатели не обладают первоначальным взносом от 20%, то на сегодняшний день самый оптимальный вариант — рассматривать покупку готового жилья, несмотря на размер процентной ставки, — считает она. — Если исходить из размера ежемесячных платежей, то, очевидно, самые выгодные условия — это программа семейной ипотеки, но не все подходят по условиям этой программы. А также нужно понимать, что квартиру в строящемся доме нужно ждать один-два года и в это время где-то жить.

Почему банки меняют процентную ставку после одобрения ипотеки и как защитить себя

Банки могут повысить процентные ставки после одобрения ипотеки из-за изменения внешних условий — таковыми являются, например, повышения ключевой ставки Центробанка или другие решения, связанные с ипотечными кредитами (отмена льготных программ, понижение софинансирования государства и другие).

Однако изменить ставку в сторону увеличения банки могут лишь до заключения кредитного договора — после они могут её только понижать, это зафиксировано в ст. 29 Федерального закона «О банках и банковской деятельности».

Тем не менее у банков есть лазейка: они могут прямо указать в договоре плавающую ставку по кредиту, которая зависит от уровня ключевой ставки Центробанка. В этом случае организация может повышать ставку по ипотеке вслед за повышением ключевой ставки, если сочтёт необходимым.

Именно поэтому при заключении кредитного договора нужно внимательно читать его условия и не допускать подобных формулировок.