Кто в доме хозяин: в Кудрово ТСЖ вступает в свои права после битвы с УК за многоквартирник
Дома-гиганты Петербурга — в беде. В самом большом из них — на Областной улице, 1 в Кудрово — жильцы долгое время борются против управляющей компании. Они провели собрание, избрали ТСЖ взамен предыдущей УК, но старая власть не даёт вступить в свои права избранникам народа и не пускает никого в служебные помещения. До сих пор между УК и ТСЖ идёт борьба: они выясняют, кто в доме хозяин, а страдают, конечно, жильцы.
В одном углу импровизированного ринга представители ТСЖ во главе с председателем Алексеем Васьковым, который то и дело оказывается в нокдауне. В другом углу ринга — главный инженер Владимир Шлык и крепкие охранники управляющей компании «Капитал Комфорт». Бьются они не на жизнь, а на смерть, и это не фигура речи. После одного из сражений в больнице скончался 72-летний охранник управляющей компании.
Кровопролитие идёт за самый большой жилой дом на континенте. Здание в 26 этажей на 3708 квартир было построено в 2013 году. Проживает здесь около 15 тысяч человек. Жилая площадь дома-великана почти 187 тысяч квадратных метров. Огромный, вкусный торт с многомиллионной начинкой внутри.
Появление домов-гигантов на карте города, априори превращает жизнь в них в неуправляемый хаос. Встретиться на очном собрании жильцам такого небольшого города — невозможно. Да и живут здесь в основном арендаторы, собственники бывают редко, и, как правило, им безразлично кто и как будет обслуживать дом, лишь бы за аренду оплата приходила вовремя. На этом градостроительном чуде, конечно же, играют управляющие компании, чувствуя себя единоличными хозяевами.
Финансовые потоки, поступающие от собственников за коммунальные услуги внушительные. При тарифе на содержание и текущий ремонт — 35 рублей 48 копеек и общей площади всех жилых помещений без малого 187 тысяч квадратных метров, на счета управляющей организации поступает свыше шести с половиной миллионов рублей в месяц.
По сути, за доступ к этим деньгам и разгорелись сражения. Управляющая компания, которая работала здесь с момента сдачи дома уходить не хотела. До последнего боролась с восстанием жильцов, которое возглавил местный житель Алексей Васьков. Кстати, принципиальный неплательщик. С долгом по коммуналке более ста тысяч рублей.
— Я не платил с момента, когда управляющая… Когда какие-то люди, неизвестные, хотя известные организовали фальсификацию ОСС в 2018 году. С 2018 года я не платил никому из них. — объяснил председатель правления ТСЖ «областная 1» Алексей Васьков.
Судился с управляющей компанией и проиграл. Часть соседей задумалась: а не долги ли решил списать революционер в погоне за властью? Вообще, далеко не все идут за Васьковым добровольно и искренне. Свой выбор в пользу ТСЖ Ольга Кочетова, например, сделала скорей вынуждено.
— Голосуйте, голосуйте. Просто достали. Ткнули им эту уже бумажку. Идите, валите, проголосовали, — объяснила жительница дома № 1 по областной улице Кудрово Ольга Кочетова.
Иллюзий Ольга не питает и принципиальных изменений с появлением новой формы управления не ждет. Лишь бы хуже и дороже не стало.
— Я вообще не участвую, и вообще всё равно на них. Пускай поубивают друг друга — мне всё равно. Кто будет управлять нами, кому будем платить? Все равно будем платить, — добавила она.
Жильцам важнее качество жизни в этом доме и безопасность.
— Вот если бы поставили заборы и консъержей. Мы за это будем платить, нам всё равно: 500,1000 рублей, — объяснила Ольга Кочетова.
Надежда Лушенкова, свой голос отдала за товарищество, послушав соседку у которой есть доступ в интернет. Та прочитала агитинформацию и показала изображение председателя в телефоне. Для выбора хватило.
— Детские праздники были, консьерж был, всё закрывалось. Потом пошли управляющие компании, и всё, и понеслось. И дальше только хуже, — рассказала жительница дома № 1 по областной улице Кудрово Надежда Лушенкова.
И этот дом, и другие тысячники — в группе риска. За ними охотятся преступники, придумывая всё новые схемы захвата. Силовой рейдерский захват встречается всё реже. Чаще играют на том, что жильцам огромного дома не собраться, подделка протоколов общего собрания: самая распространенная беда.
— Полномочий по установлению, сличению подписей — настоящая она или нет — конечно же у нас нет, — отметил заместитель главного государственного жилищного инспектора Петербурга Юрий Зуев.
Однако поддельные документы всё же оказываются в руках Госжилинспекции.
— За это предусмотрена уголовная ответственность, есть у нас в уголовном кодексе 327 статья, и уголовными делами занимаются у нас правоохранительные органы, — добавил Юрий Зуев.
За прошлый год в ведомство поступило свыше 14 тысяч подобных обращений. И там сообщают о настоящем буме с фальсификацией протоколов голосования.
— Мы все документы обязательно направляем в правоохранительные органы, в том случае, если хотя бы одно заявление от граждан к нам поступило, что «У меня подделан бюллетень», — объяснил заместитель главного государственного жилищного инспектора Петербурга Юрий Зуев.
Примечательно, что жилищная инспекция принимает последний поступивший протокол общего собрания собственников.
— Невозможно понять, кто этот протокол принёс, кто проводил собрание собственников, — объяснила депутат Госдумы Светлана Разворотнева.
Это провоцирует честную управляющую организацию вновь и вновь проводить собрания, чтобы не допустить мошенников к управлению. Исправить ситуацию планируют в Государственной Думе.
— И вот совсем недавно был внесен большой группой депутатов нашего комитета законопроект, который позволить идентифицировать инициатора собрания при проведении собраний онлайн. И это позволит ужесточить ответственность, — объяснила депутат Госдумы Светлана Разворотнева.
Предлагается проводить электронное голосование, которое могло бы минимизировать подделку бюллетеней, так как для этого понадобится регистрация на портале Госуслуг. Для тех, у кого такой возможности нет, депутаты предлагают проголосовать в МФЦ.
— Поправка, которая особенно важна — чтобы изготавливалась вторая копия протокола. Поддельные протоколы, по которым как раз должны работать правоохранительные органы, — их очень сложно достать, — отметил депутат ЗакСа Петербурга Алексей Цивилёв.
Установить, кто конкретно ставил визу практически невозможно. На всю Россию был лишь один случай, когда участковый случайно застал работников УК с поличным за подделкой документов.
— Если Жилищная Инспекция набирает достаточное количество отзывов от собственников, таким образом, что у них по протоколу не набирается кворума, то Жилищная Инспекция не учитывает такой протокол вообще, — добавил юрист Николай Тямшанский.
Так или иначе, кворум на виртуальном собрании собственников дома в Кудрово был, и решение об изменении формы управления приняли. Проголосовали 2400 человек. После долгой проверки товарищество собственников жилья Областная 1, все же зарегистрировали в реестре Жилинспекции, при этом удалив из документа старую управляющую компанию.
Новый дом при старой коммунальной власти без внимания специалистов начал разваливаться. Жильё, которое продавалось по цене комфорт класса, всё больше походит на эконом. Настоящий бич — частые отключения тепла. При том, что здесь есть своя котельная.
— Трубы у нас в доме имеют свойство рваться, потому что от застройщика такие достались, — рассказал житель дома Сергей Ершов.
Подвалы подтоплены. Практически каждый день прорывает трубы с холодной водой. Ни умыться, ни еду приготовить. Приходится заказывать канистры с питьевой водой. Остаться без коммунального блага на несколько дней здесь — дело привычное.
Противостояние бывшей управляющей компании и наступающего ТСЖ вышло на новый виток — передачу дел. Непримиримые враги собрались у той самой диспетчерской, за которую ещё совсем недавно устраивали бои. Сюда же не раз приезжал ОМОН. Сейчас Управляющая компания официально уступает дом. После грубых оскорблений — обращения на «Вы»: юрист управляющей компании с сарказмом в голосе запускает процедуру. Главный переговорщик Андрей Никонов, он заместитель председателя ТСЖ, собственности в доме не имеет. Он не является собственником, но получил доверенность от председателя, который стоит рядом. Так, возникает первый вопрос — почему от товарищества собственников жилья дела начинает вести не собственник?
Тем не менее, процесс был запущен. Сотни ключей от подвалов, чердаков, консъержных, специалисты управляющей компании высыпали прямо из пакетов. Появилась у ТСЖ и своя охрана. Работают на обслуживании дома электрики, сантехники, плотники, уборщики. Всего около 40 человек и ни одного из них в штате ТСЖ. По уставу вознаграждение может получать лишь председатель правления и бухгалтер, остальные нанимаются через подрядную организацию. И здесь к участникам долгой борьбы за дом возникает новый вопрос… ТСЖ «Областная 1» из всего изобилия предприятий выбрала, компанию Сергея Колчина: директора управляющей компании «Инженер-Сервис», у него опыт работы 20 лет, Колчин судим за растрату и неуплату налогов.
Пока что погасивший судимость Сергей Колчин — альтруист. С 27 декабря работает в долг. Потратил больше ста тысяч рублей. Говорит, что своих.
— Мы выбирали, прежде всего, не компанию — компания это просто юридическое лицо. Мы выбирали людей, и под каким юрлицам эти люди будут работать, не так важно. Важно, какие будут люди. Мы выбирали Сергея Владимировича и людей, которые с ним пришли на дом, — объяснил выбор председатель правления ТСЖ «Областная 1» Алексей Васьков.
Это при том, что в управляющей компании Сергея Колчина числится всего один сотрудник. Алексей Васьков отрицает какую-либо финансовую заинтересованность в выборе подрядчика. Но бывают разные случаи. Эксперты считают, что некоторые нечестные на руку товарищества могут зарабатывать на так называемых «входных билетах».
— Одним из вариантов дохода является мотивация подрядчика, который будет оказывать услуги, на те или иные решения, — объяснил исполнительный директор группы управляющих компаний Дмитрий Чмель.
Это когда подрядная организация, которая планирует обслуживать дом обязана платить ТСЖ за право оказания услуг
— Называются конкретные суммы, сколько нужно заплатить, чтобы оказывать услуги на доме. Это подтвержденный факт, — добавил Чмель.
Иногда суммы исчисляются миллионами, если речь идет об аппетитных объектах. А самый большой дом в Кудрово — как раз такой большой и аппетитный коммунальный торт. Примечательно, что в новой коммунальной власти появилось ещё одно странное совпадение и новое лицо: снова у активистки ТСЖ нет своей квартиры в этом жилом комплексе.
— Функции мы свои несём, как и год назад. На безвозмездных основах? Конечно, конечно, — объяснила представитель ТСЖ Татьяна Пукель.
Для всех тех, кто безвозмездно помогал ТСЖ и так активно отстаивал его интересы в том числе и в драках с УК, всегда найдется место в управляющей компании Сергея Колчина.
Напомним, чем отличается управляющая компания от ТСЖ. Во-первых, УК — это стороняя коммерческая организация созданная для получения прибыли, ТСЖ — некоммерческое сообщество жильцов дома, Во-вторых: в товариществе все решения принимаются на совете дома и требуется не менее половины собственников, в управляющей компании принятием решении занимается председатель и его совет. И в третьих: если у жильца имеется долг по коммунальным платежам — управляющая компания воспользуется резервным фондом, а председатель ТСЖ, может например отключить неплательщику — свет. Как мы видим, главная разница в принципе принятия решения — как потратить деньги. Большие деньги, если речь идёт об управлении большим домом.
По мнению экспертов, всё зависит от аппетитов бизнеса и мастерства бухгалтера.
— Образно, пришел и сказал, что докрутил 25 доводчиков. Они плохо работали, ты их подкрутил и потратил на это 10 тысяч рублей. А потратил ли ты их, а подкрутил ли ты их и нужно ли бы это сделать было — другой вопрос, — объяснил исполнительный директор группы управляющих компаний Дмитрий Чмель.
Управляющая компания — это коммерческая организация, и её цель получение прибыли, напоминает Дмитрий Чмель. Проще говоря, себестоимость работы дворника, например, составляет 1000 рублей, жильцам она обойдется в 1150 — разница отправляется управляющей компании. Зарабатывать можно, на больших домах — тысячниках и более — зарабатывать очень соблазнительно.
— Самые аппетитные дома до 5 лет постройки. От 35 тысяч квадратных метров, закрытая территория, когда забор когда придомовой территорией пользуются только собственники, когда нет проблем с вандализмом. Люди действительно живет. Когда дом непроходной, можно и услуги нормально оказывать и зарабатывать неплохо. И вот на таких домах маржа может быть и 20% и 30%, — добавил Чмель.
Самый дерзкий случай Дмитрий наблюдал в Ленобласти. Там управляющая компания закладывала свой интерес в 300%.
Напомним, что на Областной, 1, в оперативное управление победившей ТСЖ попадает 6 миллионов рублей коммунальных платежей ЕЖЕМЕСЯЧНО. И ТСЖ снова зовет управляющую компанию. Правда, другую, без сотрудников и с директором с судимостью.
— Наша задача, не выиграть финансово. Наша задача, чтобы на наши деньги нам оказывались услуги. Когда работал «Капитал Комфорт» — на свои деньги он не оказывал практически никаких услуг, заявил представитель ТСЖ «Областная 1» Андрей Никонов.
Председатель Васьков уверяет, что не допустит махинаций с деньгами собственников.
— Мошенники нам в доме не нужны. Мы будем работать на своем доме сами. И обслуживать его будем сами. Все подрядчики будут заключать договоры на немедленном расторжении, если нам только что-то не понравится в их работе, — заверил он.
Но не всё так просто: о том, что может произойти с активным собственником жилья дальше, рассказала Анна. На тропу коммунальной войны она встала 2 с половиной года назад.
В её новом доме на Петергофском шоссе 84 управляющая компания зарабатывала, но жалоб жильцов не слышала. Новый дом, в ремонты вкладываться ник чему. А пожелания собственников игнорировали годами. Тогда Анна Эйснер и решила организовать ТСЖ. Путь оказался сложным и весьма опасным.
— Позвонили инициатору собрания и сказали, что знают где живет её ребенок и сказали, что обожгут лицо кислотой её ребенку и будет печальный исход так сказать, — вспомнила председатель правления ТСЖ Анна Эйснер.
И чем ближе было собрание по созданию ТСЖ, тем жестче звучали угрозы сначала по телефону, а затем и лично.
— Фактурные высокие трое мужчин закрытые масками с шапками на лоб.)) ((Конкретно со мной разговаривали. Мы знаем где ты живешь, знаем что у тебя есть ребенок. Тебе нужны эти проблемы? Я не рекомендую тебе дальше продолжать деятельность в этом отношении. Отступись, дальше будет хуже, — рассказала Анна Эйснер.
Анна отвезла дочь в безопасное место и решила, что пойдёт до конца. Следующее предупреждение не заставило себя ждать: машина сгорела. Однако тогда она нашла в себе силы и все же подала документы в ГЖИ для регистрации ТСЖ. А потом ещё долгие месяцы, управляющая компания не уходила.
Однако вернёмся к Кудрово. Дух присутствия УК в доме на Областной, 1 можно почувствовать при входе в парадную. Здесь гостей стречает резкий запах продуктов человеческой жизнедеятельности. Перебои с горячей водой — здесь тоже явление тоже распространенное. Диана Шибирин, которая совсем недавно купила здесь квартиру, уже задумывается о переезде. От голосования Диана отказалась. Как сделал это и Олег Шибрин.
Отметим, что дому всего 10 лет. И всё это время здесь работала управляющая компания, аффилированная с застройщиком. Проще говоря, оставшаяся от строителей в наследство. Это ещё один распространенный способ получать прибыль на тысяче квартирных домах.
— Застройщик, минимизируя свои риски, минимизируя свои затраты, в гарантийный период старается всеми силами, правдами и неправдами, чтобы их УО приступила к подобной деятельности, — рассказала руководитель департамента НП «ЖКХ-Контроль», член общественного совета при жилищном комитете Петербурга Анна Бредец.
В истории в Кудрово УК от строителей пришлось покинуть свой золотой объект — временами теряя драгоценности. Может быть, сантехники и знали, от чего бежали. Не так давно их коллега пострадал в аналогичном противостоянии, оказавшись на передовой между управленцами и жильцами.
— Мне сделали рентген и обнаружили множественные переломы рёбер. Вчера, 29-го, мне прокололи, вставили дренаж, — объяснил слесарь-сантехник Владимир Гончаренко.
Вот так в Мурино сотрудники управляющей компании отреагировали на желание жильцов самостоятельно управлять домом.
Председатель правления ТСЖ Анна Эйснер в таких историях, как говорится, собаку съела.
— Диспетчерская и плюс кабинет мы с соседями брали штурмом, — вспомнила она.
В заочном диалоге активистов, вставших на путь строительства ТСЖ, Анна продолжает делиться опытом, который накопила за годы борьбы. Сначала был у них был свежий дом, и на этом управляющая компания играла. А затем появились ремонты, которых не было 2 года.
— Мы добились, чтобы наш ИТП был принят ГУПтэком. Он был вдела с нарушениями. Два года эксплуатировался с нарушениями, добавила Анна Эйснер.
И в отличие от управляющей компании, ТСЖ — это некоммерческая организация, поэтому никакой прибыли и маржи на услуги здесь нет априори.
Доступное жильё — значит массовое. И покупатель, принимающий решение поселиться в комплексе размером и конфигурацией с Великую Китайскую стену должен взвесить все риски. Но решающим фактором выбора является относительно невысокая цена. Теоретически домов-гигантов в Петербурге и области должно быть меньше. Правда, если застройщик владеет большим земельным участком, то может пропорционально ему возвести и крупный жилой комплекс.
— Приобретая земельный участок, вкладываясь в инфраструктуру, в объекты, застройщик строит это не просто для того, чтобы подарить кому-то эти квартиры, но и чтобы получить прибыль, — отметил генеральный директор объединения строителей Петербурга Алексей Белоусов.
В тройке самых больших домов в Санкт-Петербурге — здание на 3575 квартир на Фёдора Абрамова 8, чуть меньший дом на проспекте Ветеранов, 171, где живут 2879 собственников, и гигант на Арцеуловской аллее, 23, где разница со вторым местом всего 45 квартир.
Выгодно возводить «тысячники» и строителям. Затрат меньше, прибыли больше. А вот покупатели квартир в таких домах могут сталкиваться с низким качеством строительства, обычно это жилье эконом-класса, и невысоким уровнем комфорта — начиная от очереди к лифту и заканчивая скандалами из-за парковки. В одном доме приходится уживаться населению небольшого посёлка, и не всем под силу такое испытание. Коммунальная проблема в большом доме — гипертрофируется.
Городское правительство, кажется, хочет начать регулировать предельный размер возводимых домов. Постановление «О нормативах градостроительного проектирования» меняет важный параметр — коэффициент использования территории.
— С 2,5 на 1,7 целенаправленная политика города связанная с тем, чтобы повысить качество жилья, чтобы здание не было таким высотным. Чтобы появилось больше спортивных площадок, зелёных насаждений, шире проезды, — добавил генеральный директор объединения строителей Петербурга Алексей Белоусов.
На балконе своей квартиры на 22 этаже председатель победившего в Кудрого ТСЖ обозревает свою новую зону ответственности. Перспектива открывается широкая. На минувшей неделе ТСЖ «Областная, 1» получило документы и приступило к работе. Налицо — первый признак главных перемен, которые касаются каждого жителя. В последние дни декабря — а по документам ТСЖ начало управлять домом 27 декабря 2022 года — у дома появилась вторая квитанция за коммунальные услуги. Сумма небольшая: от 200 до 350 рублей за квартиру в зависимости от метража.
Но платить торопятся не все: ждут, пока кончится борьба ТСЖ и УК. Ждать можно годами, копить неплатежи и в возможной перспективе столкнуться или и с судебным решением, или с отключением услуги. Жители скандально известного комплекса — далеко не единственного дома-гиганта — похоже, столкнулись с большинством подводных камней, ждущих покупателей в таких местах.
Сегодня становится очевидным, что бороться нужно с причиной, а не последствиями градостроительных ошибок. И стремительно возводить огромные дома с населением небольшого города: это значит порождать хаос и бесконечные войны за управление домами. В силах городских властей это движение упорядочить и пересмотреть подходы к генеральному плану застройки города и области — на границе мегаполиса. Возможно, тогда не придётся выяснять, кто в доме хозяин?
Видео: 78.ru
Ранее 78.ru писал, что жители самого большого дома в России победили управляющую компанию.
