На фоне потерь: нужны ли новые ТЦ и БЦ Петербургу и Ленобласти?
По итогам 2022 года в Северной столице был введён в эксплуатацию лишь один ТЦ «Прометей» в Калининском районе общей площадью 27 тыс. «квадратов». Всего же в городе насчитывается 127 торговых центров разных форматов общим объёмом 3,25 млн кв. м. Из них, по разным оценкам экспертов, без арендаторов простаивают сейчас 13-20% площадей, а трафик по посетителям упал на 15-30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В этих условиях в ТЦ уже начали переделывать кинотеатры под офисы. А на Avito можно найти несколько десятков объявлений о продаже БЦ практически во всех районах.
При этом осенью 2021 года в Петербурге стартовала кампания по набору арендаторов в многофункциональный торгово-развлекательный комплекс Hollywood, который призван стать крупнейшим городе и должен был открыться в 2023 году. Теперь его ввод перенесён на 2024 год. Кроме того, летом этого года в рамках ПМЭФ был с помпой презентован новый ТЦ в Новосаратовке от Филиппа Киркорова. 78.ru разбирался, почему ТЦ и БЦ продолжают пустеть, и нужны ли в таких реалиях новые объекты горожанам.
Лучше, чем прогнозировали?
Как подсчитали аналитики консалтинговой компании NF Group в Петербурге (ex-Knight Frank St. Petersburg), в начале декабря этого года в городе пустовали без арендаторов 12,6% торговых площадей. Уже в начале 2023 года этот показатель может вырасти до 15%. Так может произойти в том случае, если крупные бренды, которые пока остаются в России, примут решение уйти, а отечественные игроки не усилят свою экспансию.
— Так, в сегменте одежды наблюдается отрицательная динамика открытий по сравнению с закрытиями. В торговых центрах освобождаются большие площади после закрытия некоторых магазинов зарубежных брендов, таких как GAP, H&M, Marks&Spenсer и других. А сегмент обуви, наоборот, показывает положительную динамику открытий по сравнению с закрытиями. На рынке развиваются ритейлеры Kari, Mascotte, Rieker и другие, — отметили там.
Свободные площади отрицательно сказались и на трафике посетителей. Он оказался на 30% ниже, чем в 2021 году, и на 40% — чем в допандемийном 2019 году.
Похожие цифры приводит и партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.
— В период, когда иностранные бренды массово заявляли о своём уходе с российского рынка, прогнозы были не утешающие. До конца 2022 года мы ожидали рост уровня вакансии в сегменте торговой недвижимости до 30-40%. Но сегодня реальные последствия заявлений позволяют скорректировать прогноз до 20-22% от общего объёма рынка, и эта цифра будет достигнута не ранее конца первого квартала 2023 года, — считает он.
По оценкам Валерия Трушина, падение трафика по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило 15-20%.
Комплексный эффект
Кроме ухода западных брендов, часто выступавших якорными арендаторами в ТЦ, среди причин падения трафика эксперты называют, в том числе, ограниченный прокат в кинотеатрах. Некоторые из них и вообще были полностью закрыты в пандемийные годы. Так произошло, например, с сетью «Каро 7 Лиговъ».Теперь его пространство переделывают под офисы. Такой сценарий уже давно массово реализуется в Москве.
— Главный негативный фактор — снижение потребительского спроса. С 2015 года, когда начался валютный кризис, разрыв между растущей инфляцией и реально располагаемыми доходами продолжал расти. Красным флагом для сегодняшних реалий торгового сегмента стали также ипотечный бум 2021 года и релокация платёжеспособного населения в течение 2022 года. Сегодня всё больше россиян переходят к накопительной модели финансового поведения, что в обозримом будущем скажется на стратегических планах торговых операторов, — рассуждает Валерий Трушин.
Примечательно, что согласно данным службы исследований hh.ru, 38% петербуржцев не хватает зарплаты даже для покрытия основных нужд. Основными статьями расходов для горожан являются продукты питания (51% респондентов выбрали этот вариант), аренда жилья или ипотека (40%). На третье место многие ставят траты на оплату ЖКУ.
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов не согласен с тем, что именно расходы на ипотеку, аренду становятся препятствием для трат в ТЦ.
— Тут дело в другом. Все понимают, какая у нас есть официальная и неофициальная инфляция, и насколько выросли цены на всё. Прежде всего продукты, и на ту же одежду тоже, — констатирует он.
В свою очередь, вакантные площади в БЦ в этом году начали появляться также из-за ушедших зарубежных компаний, в основном в IT-сфере. Сейчас свободными остаются около 10% площадей, но этот показатель может вырасти.
— По нашим прогнозам, в 2023 году на рынке продолжится тенденция увеличения вакантного предложения, которая достигнет 12-13%. Однако эти площади очень неравномерно распределены на рынке: есть полностью пустые здания или те, где пустует 50% площадей и более, которые освободились после ухода IT-компаний, — поясняет словам директор департамента офисной недвижимости петербургского офиса NF Group Регина Волошенко.
Сдача или торг по переносам сроков
Директор департамента торговой недвижимости Nikoliers Ирина Царькова отмечает, что в 2023 году в Петербурге к открытию заявлено три проекта: МФК «Заневский каскад» (4-я очередь), ТЦ «Небо», ТЦ «Парк-Молл Грин». Их совокупная арендопригодная площадь составляет порядка 85 тыс. кв. м.
Как добавляет Валерий Трушин, то же анонс ТРЦ от Филиппа Киркорова в Новосаратовке пока не получил воплощения.
— В целом, рынок давно не слышал о крупных планах по строительству новых проектов, что логично в свете перенасыщения рынка и текущей ситуации. Сегодня неподходящее время, чтобы делать ставку на торговую недвижимость, — полагает Валерий Трушин.
Не говорят больше эксперты и об открытии в следующем году многофункционального торгово-развлекательного комплекса «Голливуд» у станции метро «Пионерская». Разрешение на строительство этого объекта было получено в 2020-м, и тогда предполагалось, что ввод в эксплуатацию произойдет в 2023-м. Арендопригодная площадь составит 60 тыс. «квадратов». В пресс-службе Nikoliers (ведёт сопровождение проекта) ситуацию комментируют кратко: МФТРК строится по плану, ввод запланирован на 2024 год.
ГК «Адамант» заявляла в 2021 году на отдалённую перспективу и проект строительства 100-метровых высоток на юге города на месте существующих торговых площадей в Купчино на Балканской площади. Предполагалось, что здесь появится 284 тыс. «квадратов» торгово-офисной недвижимости вместо реновируемых 106 тыс. кв. м. Как пояснила директор департамента рекламы УК «Адамант» Алена Мариничева, речь шла об одной из возможных модернизаций территории.
— Однако в настоящее время реализация данного проекта не запланирована, — констатировала она.
Все на продажу или…
При этом, например, на Avito, можно найти предложения о продаже не только помещений в ТЦ, но и самих таких объектов целиком. На проспекте Косыгина, 30, к. 1 выставлен комплекс площадью чуть менее 7400 кв. м. За него просят 950 млн рублей, или по 128 тыс. рублей за «квадрат». Как подчеркивается в объявлении, объект «заполнен арендаторами на 110%, пустых площадей нет».
В Обухово на Караваевской, 23 продаётся четырёхэтажный ТЦ «Мебельный Дом». За строение площадью около 4500 «квадратов» просят 350 млн рублей. На последнем этаже там располагаются офисы.
В Москве на портале на продажу около метро «Кунцевская» выставлен четырёхэтажный ТЦ уже общей площадью 11,7 тыс. кв. м. Его собственники оценили в 1,1 млрд рублей.
Всего, как сообщали ранее «Известия», в России на продажу выставлено уже около 200 моллов. С начала года экспозиция таких объектов увеличилась на 14%.
— Заявления о продаже торговых центров на текущий момент приобрели всероссийский масштаб, — соглашается Валерий Трушин.
По данным регионального директора департамента торговой недвижимости NF Group (ex-Knight Frank Russia) Евгении Хакбердиевой, на продажу в Северной столице выставлены и такие крупные ТЦ, как «Невский центр» и «Июнь», а также «Жемчужная Плаза». Последний объект, впрочем, принадлежит финской SVR. Планы по его продаже существовали ещё даже до пандемии. А вот свою долю в «Охта-молл» SRV на фоне всем известных событий продала лишь в конце ноября этого года.
В «Невском центре» прокомментировать информацию отказались.
В Северной столице выставляют также активно на продажу бизнес-центры, по которым сильный удар нанесла «удалёнка». Так, в Петроградском районе собственник продает БЦ на 3000 «квадратов» на Гатчинской, 11 за 400 млн рублей. Бизнес-центр в семь этажей и с пятью лифтами Otis на Синопской набережной, 60-62, обойдется покупателю в 520 млн рублей. Это объявление «висит» уже больше месяца. Только на портале «Авито» подобных предложений по городу насчитывается несколько десятков в самых различных районах.
…все на строительство?
Как рассказывает замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers Виктория Горячева, всего объём предложения качественной офисной недвижимости в Петербурге сейчас в целом составляет почти 4 млн кв. м. Так, за 11 месяцев этого года было введено в эксплуатацию почти 140 тыс. «квадратов», что сопоставимо с объёмом ввода за 2021-й. Как уточняет директор департамента офисной недвижимости петербургского офиса NF Group Регина Волошенко, завершено строительство и реконструкция 10 зданий, крупнейшим из которых является «Невская Ратуша».
— Объём сделок аренды и продажи офисов за январь—сентябрь 2022 года превзошёл результаты прошлого года в 1,5 раза благодаря нескольким крупным сделкам. В их в числе аренда компанией «Газпром Нефть» строящихся корпусов в квартале «Невская ратуша» общей площадью порядка 80 тыс. кв. м. С учётом данной транзакции монополист и его структуры вышли в лидеры в распределении общего объёма сделок за девять месяцев, сформировав 47%, — рассказала Виктория Горячева.
По словам Регины Волошенко, на 2023 год анонсирован ввод около 200 тыс. кв. м офисной недвижимости.
Девелопер, основатель УК «Теорема» (строит коммерческую недвижимость) Игорь Водопьянов констатирует, что пока новые БЦ продолжают оставаться крайне востребованными. Так, всего у компании действуют разрешения на возведение 12 объектов общей площадью 1,5 млн «квадратов», восемь из них введут в 2023 году, оставшиеся четыре — в 2024 году, и для многих ещё не сданных помещений уже найдены покупатели и арендаторы.
А если всё же купить и перепрофилировать?
Как отмечают опрошенные эксперты, идёт ли речь о строительстве нового объекта или покупки старого с последующим перепрофилированием, ситуацию надо рассматривать индивидуально. Где-то легче и дешевле снести ТЦ или БЦ и построить на его месте высотный дом, для чего их, собственно и часто покупают, а где-то организовать жильё или гостиницу даже в офисном здании не выйдет по закону. При этом изменения форматов неизбежны, и они будут происходить всё чаще.
— Применительно к торговым центрам следует признать, что их конструктивные особенности приводят к тому, что их в основном покупают под снос и последующую застройку объектом иной функции. Это связано с тем, что они, как правило, незначительны по высоте, но с большим пятном застройки под фундаментом, что позволяет на их месте возводить объект другой функции с соблюдением всех норм, — поясняет, в частности, партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнёры» Дмитрий Некрестьянов.
По словам Алексея Белоусова, в центре Петербурга не так много ТЦ и БЦ, которые было бы интересно перепрофилировать кардинально. Так, как приводит пример он, RBI реконструировала под офисы здание Левашовского хлебозавода под офисы на Барочной улице и построила там по соседству жильё.
— Этот проект можно назвать удачным. Там цены на «квадрат» теперь превышают 500 тыс. рублей, и это позволяет выйти на окупаемость затрат. Но таких примеров не много, — поясняет он и добавляет, что при этом все ТЦ и БЦ «стареют» с годами, и если их не перепрофилировать, то тогда нужна реновация, которая может выйти затратной.
Партнёр коллегии адвокатов Pen & Paper Роман Пархоменко отмечает, что изменение функционального назначения здания нормативно ограничивается двумя факторами: техническими требованиями к тем или иным типам строений, а также правовым режимом земельного участка, на котором расположено здание.
Уже применительно к техническим требованиям БЦ или ТЦ крайне сложно перепрофилировать под жильё или гостиницу. В большинстве случаев для соблюдения всех требований проще (и возможно даже дешевле) снести здание и построить новое. Он добавляет, что в зависимости от расположения участка в той или иной территориальной зоне размещение жилой застройки или гостиниц может быть запрещено или ограничено.
