Дороже, скромнее, в ипотеку: как пандемия меняет запросы на новостройки Петербурга
Тенденция по снижению вывода новых проектов на рынок новостроек Петербурга наметилась ещё до принятия поправок в федеральное законодательство о долёвке, вводящих механизм эскроу-счетов. Так застройщики обеспечивали себе возможность не снижать, а только повышать стоимость «квадрата», несмотря на все экономические перипетии. Пандемия лишь усилила этот тренд, также как и постепенный отход девелеперов от крупных проектов на приграничных с городом территориях Ленобласти к точечной застройке и редевеломпенту в «сером поясе» Северной столицы. Объявленная президентом РФ Владимиром Путиным программа льготной ипотеки смогла поддержать застройщиков и успешно стимулировала спрос. Однако доходы населения не растут. Продлят ли программу осенью, пока никто не знает. Неизвестно и что будет с покупательским спросом, который не бесконечен. При этом застройщики предупреждают: в конце года стоимость жилья может ещё вырасти. Дело в том, что девелоперам придётся закупать стройматериалы уже по новым расценкам с учётом роста курса доллара и евро.
Только в рост
По словам руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, с начала текущего года средние цены на первичном рынке Петербурга в классе масс-маркет выросли на 7,9% — до 123,6 тыс. руб./кв. м в июле. В пригородах «квадрат» подорожал на 8,3% с начала года — до 82,9 тыс. руб./кв. м. Рост в сегменте бизнес составил 5,8% — до 193,8 тыс. руб., в сегменте элита цена 1 кв. м. увеличилась на 7,8% — до 389,6 тыс. руб./кв. м.
Как отмечает директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей, всего на конец июня 2020 года средневзвешенная стоимость в проектах бизнес-класса составила 177,6 тыс. руб./кв. (+10% по сравнению с первым полугодием 2019 года). В премиум-классе средневзвешенная цена нового предложения за год увеличилась на 22% и в абсолютном выражении составила 249,9 тыс. за «квадрат».
При этом, как полагают эксперты, в конце года можно ожидать ещё одного скачка цен. Дело в том, что по традиции девелоперы в это время закупают строительные материалы на следующий плановый год. А пандемия смогла серьёзно разогреть курс доллара и евро.
— Обычно компании заключают договоры на поставку материалов в конце года на следующий год, поэтому цены на российские стройматериалы либо не изменились, либо изменились не так заметно. В то же время из-за изменений курса валют цены, скорее всего, будут расти в сегментах бизнес и элита, где используются эксклюзивные, дорогие материалы, закупаемые за границей (натуральный камень, отделочные материалы, комплектующие). Соответственно, себестоимость возведения объектов высокоценовых сегментов возрастёт, — отмечает, в частности, Ольга Трошева.
Материальный аспект
О том, что импортные строительные материалы серьёзно подорожают, участники рынка предупреждали ещё с начала года. Такие прогнозы ещё чаще стали появляться в начале карантинных ограничений. Достаточно часто встречалось в профессиональном сообществе и мнение о нарастающем стремлении застройщиков сэкономить на качестве возводимого жилья. Как прогнозировали некоторые девелоперы, такие тенденции в будущем только усилятся.
В комиссии по недвижимости общества потребителей Петербурга и Ленобласти, впрочем, успокаивают: пока что массовых жалоб покупателей жилья на качество квартир в новостройках не поступает.
При этом в августе этого года стало известно о планах Минстроя утвердить постановление, упрощающее многие регламенты и требования в сфере энергоэффективности зданий и применяемых при строительстве материалов. Как рассказывали «Известия», этот документ на 10—15% удешевит возведение новостроек, но в перспективе обернётся для жильцов 30%-м ростом расходов на отопление.
Антирекордные вводы и новые реалии
Держать цены на «квадраты» и только увеличивать их стоимость девелоперам помогают не только расценки на стройматериалы, но и пауза с выводом на рынок новых объектов. Как рассказывала ещё весной 78.ru руководитель отдела аналитики строящейся недвижимости ГК «Бюллетень Недвижимости» Ольга Трошева, в настоящее время наблюдается антирекорд за всё время наблюдений по вводу проектов на рынок. Пандемия, как признают аналитики, лишь усилила эту тенденцию.
— Что касается стартов, то в этом году не все компании готовы выходить на рынок с новыми проектами. Это объясняется рядом причин: подготовка проекта по схеме эскроу стала занимать более продолжительное время; своё влияние оказывает эпидемическая ситуация, — поясняет Ольга Трошева.
Она напоминает также, что в последние годы активизировался процесс редевелопмента в центральных районах Петербурга.
— Очевидно, что здесь предлагаемые к продаже земельные участки меньше по размеру, чем на окраинах или в пригородах города, кроме того, земля дороже, поэтому и проекты более камерные, — отмечает аналитик.
Елизавета Конвей также признаёт, что земельный рынок пригорода демонстрирует сокращение объёма предложения в наиболее популярных локациях, а также смещение спроса со стороны девелоперов в сторону городской периферии и квартальной застройки в городе на территории бывших промышленных зон.
— Переход на проектное финансирование и автоматический рост стоимости «квадрата» заставили девелопера сфокусировать внимание на проектах, которые обеспечивают какую-то добавленную стоимость за счёт материалов, концепции, транспортной доступности. Поэтому застройщики предпочитают участки площадью 30—40 тыс. кв. м в пешей доступности от метро (10—15 минут). На таких участках появляются проекты преимущественно комфорт- и бизнес-класса, — поясняет эксперт.
По словам Елизаветы Конвей, предложение проектов комфорт и бизнес-класса сконцентрировано в локации Чёрной Речки (застройка Белоостровской улицы), Адмиралтейском (квартал «Галактика»), Московском (редевелопмент промзоны «Самсон»), Невском (Квартал «Цивилизация»), Василеостровском (намыв) районах.
При этом, несмотря на отсутствие желания у девелоперов выводить новые проекты, земельные банки застройщики успешно пополняют. Ими за полгода было выкуплено порядка 70 га. На приобретённых участках может быть построено суммарно более 450 тыс. «квадратов» жилой недвижимости. Крупнейшим реализованным объектом стало приобретение холдингом Setl Group участка площадью 41 га в Стрельне под малоэтажную застройку, неподалёку от уже реализующегося комплекса «Солнечный город». Половина от количества сделок пришлась на приобретение земельных участков до 2 га под точечное строительство.
Первые месяцы после запуска льготной ипотеки по ставке в 6,5% годовых многие банки рапортовали о том, что россияне стали покупать квартиры большей площади, чем планировали изначально. Те, кто рассчитывал приобрести студию, присматривались к «однушкам», а с них запросы сместились на двухкомнатные квартиры. С мнением представителей банковских структур аналитики рынка недвижимости не совсем согласны.
По словам Ольги Трошевой, всё зависит от предпочтений покупателя и бюджета, которым он располагает.
— В течение последних 10 лет на рынке Петербурга средние площади квартир снижались — все застройщики шли по пути оптимизации, рационализации планировок (например, вместо длинных коридоров появились отдельные кладовые в домах, а не в квартирах). Чтобы вырос спрос на квартиры бо́льших метражей, должны произойти кардинальные изменения в доходах покупателей. Но пока мы этого не наблюдаем, — констатирует эксперт.
Ольга Трошева настаивает, что людей привлекают, в первую очередь, бюджетные варианты квартир, в которых нет ничего лишнего и каждый метр можно использовать рационально. Однако благодаря программе льготной ипотеки во втором квартале текущего года на первичном рынке Петербурга в массовом сегменте выросла доля сделок с двухкомнатными квартирами (24% от общего объёма спроса в классе против 21% в первом квартале).
По словам Елизаветы Конвей, студии пользуются популярностью, если приобретаются для проживания детей или для инвестиций. Однако даже для этих целей сейчас более популярны однокомнатные квартиры.
— Пандемия не оказала какого-либо влияния на изменения предпочтений покупателей в квартирографии. В данном случае можно говорить о влиянии различных ипотечных программ — льготной ипотеки, а также инициированными девелоперами программами субсидирования ставок за свой счёт. Такие программы позволили покупателям расширить свой бюджет и выбрать лот побольше, — настаивает аналитик.
Сработала на «ура» или побег от девальвации?
Как признаёт Елизавета Конвей, льготная ипотека стала стимулятором спроса на первичную недвижимость в период введённого режима самоизоляции и в целом смогла поддержать строительную отрасль. В бизнес- и премиум-сегменте интерес к ипотеке увеличился с 36% за первое полугодие 2019 года до 46% за первое полугодие 2020 года. При этом в мае и июне доля ипотечных сделок составила больше половины — 58% и 64% соответственно.
По словам эксперта, ощутимо увеличилась доля ипотечных сделок и в массовом сегменте: классах «эконом» и «комфорт». В мае и июне на ипотечные сделки пришлось 74% и 78% от общего количества. В целом, объём сделок с привлечением ипотечного кредитования в массовом сегменте увеличился с 49% за первое полугодие 2019 года до 61% за первое полугодие 2020 года.
— Если в массовом сегменте ипотека позволяет приобрести недвижимость при отсутствии необходимой суммы, то в премиальном классе — это выгодная альтернатива покупке со 100%-й оплатой, поскольку в последнем случае необходимо выводить денежные средства из оборота бизнеса или других высокодоходных финансовых инструментов. Другая ситуация — когда покупатель находится в процессе продажи уже имеющейся недвижимости, однако понимает, что премиальный первичный рынок имеет ограниченное предложение и вероятность того, что понравившаяся квартира останется в продаже, мала. Как правило, такие клиенты берут кредит на непродолжительное время — через один-три года они уже возвращают денежные средства банку, — рассуждает Елизавета Конвей.
Всего, по данным Управления Росреестра по Петербургу, за первые шесть месяцев 2020 года было заключено 62,9 тыс. ипотечных сделок. Это на 5,4% меньше показателя пикового первого полугодия 2019 года, когда было заключено 66,5 тыс. сделок с использованием ипотечных средств. Впрочем, как признаёт Елизавета Конвей, нестабильность курса рубля также подталкивает покупателей к инвестированию в недвижимость.
Ольга Трошева согласна с тем, что программа льготной ипотеки, безусловно, дала ожидаемый эффект.
— Сегодня в целом на рынке Петербурга доля ипотечных сделок составляет около 80% (из них 90% приходится на льготную ипотеку). Именно благодаря льготной ипотеке удалось поддержать покупательский интерес, преодолеть апрельское снижение и выйти на среднерыночные показатели спроса по итогам второго квартала, — уверена эксперт.
Здесь стоит отметить, что действие программы льготной ипотеки со ставкой в 6,5% истекает 1 ноября этого года. Рассмотреть вопрос о её продлении могут осенью, но произойдет ли это, пока никто не знает. Также как и не берутся участники рынка прогнозировать, что будет со спросом, который не бесконечен.
По данным ДОМ.РФ и Frank RG, всего в России в январе—июле 2020 года выдали 740 тыс. ипотечных кредитов на 1,78 трлн рублей. Это на 10% больше, чем за шесть месяцев прошлого года. По данным за июнь аналитики рынка и вообще говорят о «пузыре» на ипотечном рынке. Такие явления, в свою очередь, не раз приводили к мощным мировым экономическим кризисам.
