Чем обернётся экспансия застройщиков из других регионов для Петербурга и Ленобласти

В сентябре этого года о выходе на рынок новостроек Ленобласти объявил один из крупнейших московских застройщиков ГК «А101». Объём инвестиций компании в развитие территорий составит почти 300 млрд рублей. Один из участков в Лаголово Ломоносовского района будет осваиваться совместно с ГК «Самолёт», тоже москвичами, но уже успешно работающими в Петербурге и 47-м регионе, как считают эксперты. При этом летом 2022 года стало известно о покупке тюменским девелопером «Страна девелопмент» двух участков у «Ростеха» на Капсюльном шоссе и у ГК «Эталон» в Ручьях. На этих наделах можно возвести до 1,4 млн «квадратов» жилья. В самом начале осени опять же московская Veren Group приобрела 42,7 га у Константиновского дворца.

Как вспоминают участники рынка, есть и другие не такие крупные региональные игроки, которые тоже хотят попробовать свои силы в Северной столице и Ленобласти. При этом в городе есть свои топовые застройщики-старожилы, такие, как Setl Сity, ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад, ЦДС. Но входит в топ-5 по объёму рынка и архангельский «Аквилон», пришедший в предыдущие волны экспансии из регионов. 78.ru опросил экспертов и участников рынка, есть ли шансы у новичков прижиться в такой жёсткой конкурентной борьбе и что от неё выиграют петербуржцы.

Удвоение амбиций

Как сообщил генеральный директор ГК «А101» Игнатий Данилиди, в Ленобласти компания рассчитывает строить не менее 200 тыс. «квадратов» недвижимости с учётом жилья, социнфраструктуры, офисов, спортивно-развлекательных объектов и т. д. В локации Лаголово Ломоносовского района, где планируется почти 1 млн кв. м жилья, ГК «А101» будет работать совместно с ГК «Самолёт».

— Объединение опыта двух лидирующих в отрасли команд в части развития территорий, продукта, градостроительной деятельности, реализации проектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры позволило разработать проект устойчивого развития территории Лаголово. Эта локация станет новым центром активной городской жизни, — считают в «А101».

Ещё на двух участках во Всеволожске и в локации Корпикюля Гатчинского района «А101» будет реализовывать проекты самостоятельно. Там также, кроме жилья, появятся детсады, школы, больницы.

В Корпикюля обещают создать высокотехнологичное производство авиакомпонентов, объекты НИОКР, музейный комплекс, шоурумы авиатехники, школу авиации и взлётно-посадочную полосу для малой авиации и пруд для гидропланов. Но на это, по планам застройщика, уйдёт 15 лет и свыше 120 млрд инвестиций.

Как отмечает генеральный директор федерального портала «Мир Квартир» Павел Луценко, можно предположить, что проекты в Ленобласти будут успешны, поскольку компании имеют все необходимые компетенции для создания КОТ, хорошо отработанные в Москве.

В продолжение развития

Как вспоминает управляющий партнёр IPG Россия Иван Починщиков, «Страна девелопмент» уже утвердилась в Петербурге. У компании есть интересные проекты на Гутуевском и Васильевском островах.

— Покупка ещё двух участков является логичным продолжением развития данного застройщика, который активно работает на обоих столичных рынках и всегда искал для себя возможности роста. У Veren Group есть целый ряд реализованных в Петербурге проектов. Из них выделяются те, что расположены на 10-й Советской и в Стрельне, где дальнейшее развитие также логично, — отмечает он.

С Иваном Починщиковым полностью согласен руководитель отдела продаж Vertical Digital Village Александр Терентьев.

— На мой взгляд, у новых компаний есть шансы прижиться на петербургском рынке. Veren Group уже реализует несколько проектов в городе, в том числе введён в эксплуатацию Veren Village, который находится недалеко от Константиновского дворца. Локация и спрос известны, поэтому просчётов или неоправданных ожиданий быть не должно. Компания «Страна Девелопмент» также представлена в Петербурге двумя проектами, — рассказывает он.

Новые «классики» расширяют географию

Как отмечает риэлтор, юрист в сфере недвижимости Вадим Рукомойников, петербургский рынок интересен для классических средних и небольших региональных застройщиков именно возможностью расширить свой бизнес.

— Региональный объём рынка достаточно ограниченный. Это и подталкивает застройщиков выходить за географические рамки своего «домашнего» присутствия. Кроме того, цены на недвижимость в регионах относительно невелики. Поэтому достигнув в своём развитии определённого уровня, девелоперы предпринимают попытки расширить свой бизнес в более крупных городах, где экономическая эффективность проектов значительно выше, — поясняет он.

Генеральный директор агентства недвижимости «ПРАЙД ГРУПП» Алексей Бондарев считает, что крупные точки Петербурга новым игрокам будет сложно получить, тут конкуренция высока, но начать с малого возможность есть.

Иван Починщиков резюмирует: рынок Северной столицы имеет достаточно устойчивый спрос со стороны конечных покупателей жилья и апартаментов, а также — после московского рынка — является наиболее развитым и обладающим высочайшей стоимостью заветных квадратных метров.

Не всегда рады

По словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольги Трошевой, в последние несколько лет действительно отмечена активизация региональных (в том числе столичных) застройщиков на рынке жилой недвижимости Петербурга и Ленобласти. Среди них можно отметить следующих: «Аквилон» (Архангельск), который в настоящее время входит в топ-5 компаний по объёму рынка в агломерации, «Унистрой» (Татарстан), «Расцветай» (Новосибирск), «А101» (Москва).

Эксперт по недвижимости, руководитель «Агентства недвижимости Георгия Патанина» Георгий Патанин полагает, что новичкам в Петербурге традиционно не очень рады и им тяжело, прежде всего, из-за того, что они не знают правил игры на рынке и стараются их определять по своим критериям.

— Например, компания «Унистрой», которая выходит на наш рынок, собирается тащить генерального подрядчика из Татарстана, и мне не очень понятно, как они будут здесь работать. Местные компании знают рынок подрядчиков и качество их работы, стройматериалов, рабочей силы. А приезжие организации существенно меньше понимают спецификации работы в нашем городе, — считает он.

Богатство выбора

Как отмечают большинство экспертов и участников рынка, приход региональных застройщиков не оказывает существенного влияния на колебания цен на «квадраты» для петербуржцев, но зато предоставляет покупателям богатство выбора по планировкам и новым решениям.

— Новые игроки пока не смогут существенно повлиять на ценообразование, поскольку пока занимают малую долю рынка. В первую очередь петербуржцы получат дополнительный выбор, а застройщики возможность сформировать репутацию, что является одним из основополагающих факторов при выборе жилья в Северной столице, — поясняет руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Светлана Московченко.

Алексей Бондарев напоминает, что конкуренция — это всегда хорошо.

— Как правило, новый игрок берёт рынок либо интересной идеей, что намного лучше, либо демпингом. Так или иначе, это положительно влияет на рынок. Из личного опыта — регионалы заходят с небольшими проектами, которые сильно не влияют на рынок. Точней абсолютно не влияют на рынок. В таких приходах есть возможность увидеть новые идеи и реализовать их в дальнейшем, — уверен он.

Павел Луценко обращает внимание на то, что петербуржцы, в отличие от москвичей, до сих пор обращали больше внимания на планировку и качество квартир, чем на окружающую инфраструктуру комплекса; на транспортную доступность больше, чем на наличие детских образовательных учреждений. Крупные столичные девелоперы намерены сместить эти акценты и показать новый, «московский» стандарт жизни за городом с городским качеством жизни.

— Что касается стоимости жилья, опять же, чем больше предложений на рынке — тем доступнее должны быть цены, — рассуждает Александр Терентьев.

Шансы всегда есть

Согласно данным Ольги Трошевой, по объёму рынка по состоянию на конец второго квартала 2022 года (млн. кв) в топ-5 застройщиков в агломерации входят Setl City (1,39), ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад (1,1), ЦДС (0,84), Эталон ЛенСпецСМУ (0,4) и «Аквилон» (0,33).

— Среди запланированных к выводу проектов региональных девелоперов до конца года (первые очереди проектов) значительный объём застройки планируется в Лаголово («А101» и «Самолёт») — совокупно почти 1 млн кв. м жилья (по 500 тыс.), проект «Самолёта» в Новосаратовке (0,8 млн кв. м) и Горелово (0,2 млн кв. м), — рассказала она.

По словам Алексея Бондарева, как правило, в городском топе находятся Setl Group, ЛСР и ГК «Эталон».

— Близки к топу ЦДС, РСТИ и «Аквилон», эти компании стараются выйти на ведущие позиции рынка. Думаю, у них есть все шансы. Что касается новичков — их главный враг — время. С тяжеловесами трудно соревноваться, уж очень много лет они управляют рынком. Но это не повод не претендовать. Конечно, у новичков есть шансы. Они всегда есть, — уверен он.

По мнению Ивана Починщикова, у «Страны девелопмент» и Veren Group есть серьёзные шансы достичь топа в рейтинге по Петербургу. Не меньше шансов у федеральных игроков («Самолёт», «ФСК», «ПИК») как у крупных компаний, работающих с рынком России, которые вполне могут занять свои законные позиции в агломерации.

Как добавляет Светлана Московченко, предыдущие волны прихода застройщиков из регионов можно оценить положительно. Девелоперы успешно реализовали свои проекты, сдав суммарно более 4 млн кв. м жилья.