Кратковременный эффект или тренд: что будет с ценами на новостройки осенью в Петербурге?

Ещё в начале этого года стоимость «квадрата» в новостройках Северной столицы преодолела психологическую планку в 200 тыс. рублей. Однако во втором квартале рост цен на жильё на первичном рынке в городе замедлился. Сыграл свою роль и традиционный летний сезон отпусков, когда продажи встают на паузу. Между тем, на фоне снижения общей покупательской способности населения застройщики начали возводить всё меньшие по габаритам квартиры. Дошло даже до того, что площадь кухонь в ряде проектов вернулась к советским 6 «квадратам». 78.ru опросил участников рынка, есть ли шансы, что осенью, когда спрос снова вырастет, цены останутся на прежнем уровне и к каким уловкам прибегают застройщики, чтобы продать квартиры.

На 30—40% за год?

Как отметила руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко, по итогам второго квартала 2022 года средняя цена 1 кв. м в объектах среднего класса в Петербурге составила 233 тыс. рублей, а в пригородных локациях — 159 тыс.

— По сравнению с четвертым кварталом 2021 года средние цены увеличились на 10—22% в зависимости от локации, по сравнению со вторым кварталом 2021 года — на 30—40%, — пояснила она.

Похожие цифры привёл генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко. По его словам, средняя цена «квадрата» в новостройках Петербурга составляет сейчас 224 тыс. рублей. За первое полугодие 2022 года она выросла на 13,5%, а по сравнению с аналогичным периодом 2021-го — на 34,2%. При этом средняя цена предложения составляет сейчас 11,6 млн рублей (+7% и +8,3% соотвественно), за исключением элитного сегмента.

Как отмечает директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Елизавета Конвей, если в первом квартале 2022 года рост средневзвешенной стоимости 1 кв. м в городе составлял 14—17% в зависимости от класса, то во втором квартале этот показатель вернулся на уровень 2—3%.Таким образом средневзвешенная стоимость «квадрата» составила 252,5 тыс. рублей.

Генеральный директор агентства недвижимости ПРАЙД ГРУПП Алексей Бондарев на ситуацию смотрит более оптимистично. По его мнению, с начала года по настоящее время можно говорить о росте в 13%. При этом в середине этого периода была просадка «по объективным причинам». Однако за год цены подскочили примерно на 20%. Как считает Алексей Бондарев, сейчас в Петербурге цены начинаются от 180 тыс. рублей за «квадрат» в жёстком эконом-классе. В сегменте комфорт — это 220 тыс.

Как в Токио?

Как подчёркивает Павел Луценко, то, что цена «квадрата» растёт гораздо быстрее цены лота, свидетельствует то, что в продажу выходит всё больше и больше мелких лотов, средняя площадь квартиры уменьшается.

— Год назад средний размер квартиры был 64 кв. м, сейчас — 52! Это естественно для рынка, где цены становятся всё менее доступны для широкого круга покупателей. Люди ищут лоты подешевле и готовы поступиться их площадью. Полагаю, этот тренд продолжится, — поясняет он.

С Павлом Луценко согласна Светлана Московченко. По её словам, структура предложения в настоящее время такова, что средняя площадь квартир в новых объектах медленно уменьшается. Это напрямую находит отражение в спросе. Кроме того, покупка квартиры меньшей площади позволяет вписаться в запланированный бюджет. Поэтому средняя площадь квартиры также будет сокращаться.

— По сравнению с концом 2021 года средняя площадь проданной в течение 2022-го квартиры в объектах, расположенных в обжитых районах Петербурга, сократилась на 6 «квадратов» до 39 кв. м, — рассказывает Светлана Московченко.

Алексей Бондарев также констатирует, что цены растут и застройщики готовят много предложений малогабаритных квартир.

— Мы всё чаще видим кухни по 6 «метров» как в советские времена. Думаю, этот тренд будет только развиваться. Страны с высокий ценой за квадратные метры показывают нам, что наши малогабаритные квартиры — это довольно крупные квартиры. К примеру, жилье площадью в 20 «метров» считается вполне комфортным в Токио и не расценивается как малогабаритное, — привёл пример он.

Летнее затишье

Как подчёркивают эксперты, летом по традиции на рынке недвижимости стоит затишье, спрос начинает идти вверх осенью, когда многие возвращаются из отпусков или завершают дачный сезон.

— При сохранении условий ипотечного кредитования к осени спрос оживится, что позволит замедлить отрицательную динамику продаж, которая по всему рынку может составить около 20—25% по сравнению с объёмом продаж 2021 года, — рассуждает Светлана Московченко.

По словам Алексея Бондарева, уже сейчас ставка на первичный рынок очень интересная, теперь все ждут дальнейшего снижения ипотечных ставок, что только спровоцирует рост.

Как добавляет риэлтор, юрист в сфере недвижимости Вадим Рукомойников, невысокий спрос на недвижимость сейчас диктуется неуверенностью в завтрашнем дне, а также снизившейся кое где покупательской способностью населения.

— Имеет значение и сезонность, как известно, в летние месяцы спрос на недвижимость падает. Поскольку потребность в жилье никуда не исчезла, отложенный спрос обязательно выразится в намерении людей приобрести недвижимость в недалёкой перспективе, по моей оценке, уже к четвёртому кварталу 2022 года. У многих людей нереализованными в 2022 году остались планы на покупку или продажу квартиры, и сейчас многие ждут наступления оптимальных для них условий, — поясняет Вадим Рукомойников.

Нет предпосылок?

Как считают многие опрошенные эксперты, осенью цены на «квадраты» продолжат расти, но не такими серьёзными темпами, как это было в начале года.

— Конъюнктура рынка не позволяет девелоперам снижать цены на строящееся жильё. Удорожание стройматериалов и проектного финансирования по-прежнему удерживают себестоимость строительства на высоком уровне. Поэтому реалистично говорить о замедлении темпов роста цен, но не об их снижении, — отмечает Елизавета Конвей.

Как добавляет Павел Луценко, со снижением ключевой ставки застройщики вновь стали предлагать субсидированную ипотеку со ставкой в десятые доли процента. Однако при этом они делают наценку на стоимость квартиры — от 10 до 25%.

— Так поддерживается покупательский спрос. Думается, до конца года будет держаться этот тренд. Соответственно, за счёт субсидированной ипотеки цены на квартиры будут только расти, хотя и неспешными темпами. Сейчас квартиру дешевле заявленных застройщиком цен можно получить при 100% оплате, без ипотеки. Либо по специальным акциям, но обычно продавец дает скидки на определённые лоты, — разъясняет он.

По словам Светланы Московченко, до конца года стоит ожидать небольшую ценовую динамику, которая может составить около 3—5% в квартал.

Алексей Бондарев отмечает, что всё будет зависеть от стартов продаж, большое количество запусков новых проектов может скорректировать в меньшую стоимость общую стоимость квадратных метров. Но, в целом, «квадраты» продолжат рост.