Перегретые «квадраты»: почему петербуржцы стали чаще искать жилье на вторичке?

В пандемию петербуржцы, как и все россияне, озаботились решением квартирного вопроса. Не найдя подходящих вариантов на резко сузившимся рынке городских новостроек по разумным ценам, многие покупатели устремились на вторичный рынок, где уже есть транспортная и социальная инфраструктура. Резко выросший спрос на «вторичке» потянул вверх за собой и стоимость «квадратов». 78.ru узнал мнение экспертов, в каких локациях она выросла больше всего и чего ждать от цен в 2021 году.

Не в лидерах, но и не отстающих

Как рассказала аналитик ГК «ФИНАМ» Наталия Пырьева, в целом по России спрос на вторичные объекты недвижимости вырос на 45,8% по сравнению с прошлым годом. Так, «вторичка» подорожала в 61-м из 70-ти городов с населением более 300 тыс. человек, при этом средняя цена 1 кв. м достигла 56,5 тыс. рублей.

— Наибольший рост «вторички» за год был зафиксирован в Сочи (+19%), Иркутске (+13,2%) и Москве (+11,6%). В Петербурге спрос на вторичном рынке начал расти с лета, а уже в августе даже превысил прошлогодние показатели, — пояснила Наталия Пырьева.

По данным Российской гильдии риэлторов (РГР), Петербург также не попал в тройку лидеров по рывку спроса, хотя и вошел в топ-3 по росту стоимости «квадрата».

— Рекорд по ценам за квадратный метр предсказуемо принадлежит Москве, за которой следует Московский регион и Петербург. Это традиционная территория высоких цен. Но вот по темпам роста обе столицы, официальная и северная, проиграли другим локальным рынкам, даже не войдя в пятёрку первых, — пояснили в организации и добавили, что максимальное вымывание предложения с рынка отмечается в Самаре, Тольятти, Екатеринбурге, Новосибирске, Владивостоке и Хабаровске.

Объяснить такое непопадание двух столиц в топ по рывку спроса не сложно: всё-таки Москва, Московская область и Петербург являются лидерами по вводу «первички». Хотя интересных проектов в городе на Неве всё-таки и становится меньше. 78.ru подробно рассказывал, почему так происходит.

Популярные «брежневки» и престижный Васильевский

По оценкам РГР, за год рост стоимости «квадрата» на «вторичке» в Петербурге составил 13-15,9%. В среднем по рынку 1 кв. м стоит 148 тыс. рублей.

Генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Сергей Дроздов отмечает, что рост цен по разным типам жилья на вторичном рынке за 11 месяцев 2020 года составил от 9 до 33%. Это, безусловно, рекордная цифра. К примеру, однокомнатная «брежневка» в Калининском районе подорожала с 3,1 млн рублей в начале года до 3,8 млн к началу декабря (+22%). На 21% подорожали однокомнатные квартиры в домах 137-й серии в Приморском районе: от 4,2 млн рублей до 5,1 млн. Прибавили в цене 29% однокомнатные квартиры в старых кирпичных домах в Василеостровском районе — с 4,2 млн рублей до 5,4 млн.

— Очень сильно выросли в цене «однушки» в Мурино: с 3,55 млн рублей до 4,7 млн (+32,6%). Студии здесь также демонстрируют рекордный рост стоимости: от 2,68 млн рублей до 3,55 млн (+28%). Мурино сегодня — очень популярная локация, множество уже готовых домов расположены возле метро, здесь активно развивается инфраструктура (магазины, кафе, салоны красоты и др.). Студии в кирпично-монолитных домах Красносельского района подорожали на 21%: с 2,66 млн рублей до 3,3 млн. А студии в таких же новых (сданы в течение последних 10 лет) домах в Приморском районе выросли в цене на 26%: с 3,1 млн рублей до 3,9 млн, — констатирует Сергей Дроздов.

Наталия Пырьева согласна с тем, что наиболее ликвидными объектами являются однокомнатные квартиры и студии в относительно новых домах, однако спрос на «хрущёвки» и «брежневки» также достаточно стабилен.,

Как подчёркивает аналитик «Фридом Финанс» Евгений Миронюк, наибольшими темпами в Петербурге, по данным Domofond.ru, цены на вторичку в течение последних 12 месяцев выросли на Аптекарском острове (+24,5%), в Зеленогорске (+19,2%), Сестрорецке (+22,1%), Коломягах (+21,3%), в районах Коменданского аэродрома (+21,7%) и Лахта-Ольгино (+29,6%).

— Мы связываем это как в близостью (или ожиданием ввода) новых инфраструктурных объектов, так и с тенденцией роста привлекательности малоэтажного или индивидуального жилья, — поясняет Евгений Миронюк.

Генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер считает, что за год стоимость квадратного метра на вторичном рынке Петербурга выросла на 18-22%.

— Серьёзный рост спроса и цен на квадратные метры мы отмечаем на Васильевском острове. По нашим оценкам, количество запросов именно по этой локации выросло более чем на 30%. В связи с этим, значительно выросли и цены, — признаёт эксперт.

Задумались о комфорте

Как считает Наталия Пырьева, к основным причинам роста спроса и, соответственно, цен на вторичном рынке можно отнести неуверенность покупателей в завтрашнем дне в связи с коронакризисом и нестабильностью национальной валюты, доступность ипотеки, а также увеличение количества предложений со стороны продавцов

Евгений Миронюк уверен, что особенность рынка недвижимости в Петербурге — относительно небольшое число новостроек в районах с хорошей транспортной доступностью. Таким образом, «вторичка» для многих является приоритетной при выборе квартиры или дома.

Генеральный директор агентства недвижимости «ВамКнам» Анна Симашова согласна с тем, что рынок вторичного жилья в городе на Неве сейчас серьёзно перегрет. По её словам, на «первичке» многие покупатели ждут выхода проектов, которые относятся к масс-маркету.

— Застройщики записывают таких людей в листы ожидания. Таким образом, формируется отложенный спрос. «Вторичка» растёт, так как это готовое жильё. Не все готовы продать свою квартиру и переехать непонятно куда. «Первичка» даёт угля в котёл «вторички», — констатирует она.

Чего ждать от цен в 2021 году?

По словам Сергея Дроздова, в январе — феврале можно ожидать стабилизацию цен на рынке. Так, если перед Новым годом рынок активизируется, покупатели активно выбирают квартиры, то в начале года традиционно наступает небольшое затишье.

— Однако уже в марте — апреле мы прогнозируем дальнейший рост цен в пределах 4-8%, — делится прогнозами Сергей Дроздов.

Евгений Миронюк полагает, что в первом квартале 2021 года высокий спрос и соответственно рост цен будет продолжать проявляться. Это связано с локальным дефицитом жилья на рынке.

Александр Гиновкер настаивает, что вечно рост цен продолжаться не может.

— Но при этом и сказать то, что после нового года цены пойдут вниз тоже нельзя. Замечу, что, как правило, со второй половины февраля по конец апреля на рынке высокая активность, — предупреждает он потенциальных покупателей.

Анна Симашова признаёт, что сейчас собственники переписывают цены в большую сторону, даже если внесён аванс.

— Это привело к тому, что напряжение на рынке растёт. В будущем году, по нашему мнению, этот тренд будет продолжен, но при этом стоимость будет расти более плавно. Кроме того, добавлю, что многое будет зависеть от общей ситуации в стране, — полагает Анна Симашова.

В РГР подчёркивают: в оценках будущего 2021 года мнения участников рынка расходятся.

— Больше половины риэлторского сообщества считают, что 2021 год будет хуже предыдущего. Так, 45% риэлторов считают, что нас ждёт стагнация: рынок исчерпал возможности для роста, а спрос будет сокращаться из-за выросших в 2020-м году цен. В снижение цен и дальнейшую рецессию рынка верят 15% риэлторов, — приводят данные опроса в организации.

Оптимистично ситуацию оценивают 29% опрошенных специалистов, они считают, что потенциал роста не исчерпан, и в новом году цены могут подрасти от 4-5% до смелых 20%.

Спорное предложение

Отметим, что на росте цен может отразиться и инициатива спикера Совфеда Валентины Матвиенко о распространении льготной ипотеки в 6,5% годовых на «вторичку». Наталия Пырьева считает, что инициатива выглядит весьма неоднозначно.

— Льготная ипотека на новостройки сделала своё дело: помогла россиянам улучшить жилищные условия и инвестировать в недвижимость, а также застройщикам продолжить ввод новых объектов. При этом льготные программы ипотеки на «вторичку» могут сыграть не самую благоприятную роль, а именно — повысить ликвидность не самых качественных объектов недвижимости. Кроме того, вторичный рынок несколько ограничивает девелоперов в повышении цен на новостройки, — отмечает аналитик.

Тем не менее, льготная ипотека на «вторичку» может быть весьма перспективна в регионах России, где ввод нового жилья осуществляется значительно медленнее, чем в крупных городах.