Миллионы за микрометры: микроквартиры захватывают рынок недвижимости Петербурга

Домик кума Тыквы

Термина «микроквартиры» в законодательстве нет, но в целом под этим словом подразумевают квартиры, чья площадь меньше 18 кв. метров. Предположительно, такая градация появилась из-за норм Минстроя, согласно которым квартира на трёх человек должна обладать площадью не меньше 18 кв. метров на человека. Интересно, что микроквартирами бывают не обязательно студии, планировка может быть любая — важнее всего метраж.

Нашумевшим примером такой микроквартиры стало предложение в «Москва-Сити»: её площадь — всего лишь 10 кв. метров, в ней нет окон, зато оборудована ванная комната с душевой, а кровать расположена вторым ярусом над «зоной готовки» с микроволновкой и холодильником. Стоит это великолепие 8 млн рублей. Впрочем, такие предложения не единичны: ещё в 2023 году в «Москва-Сити» предлагали микроапартаменты от 8,7 кв. метра площадью и от 7,3 млн рублей стоимостью.

Есть подобные объекты и на рынке недвижимости Петербурга, правда, стоят они в основном не в пример дешевле. Так, на ЦИАН на 10 февраля было 235 объявлений, где продавали петербургские квартиры площадью меньше 18 кв. метров. Самая дорогая из них — апартаменты-студия площадью 16,4 кв. метра в 3 минутах пешком от метро «Площадь Восстания» за 9,88 млн рублей. Самая дешёвая — апартаменты-студия площадью 10 кв. метров в 10 минутах пешком от метро «Технологический институт» всего за 1,98 млн рублей, что, вероятно, объясняется отсутствием окна.

По большей части эти квартиры относятся к апартаментам — помещениям, которые изначально не планировались как жилые, хотя жить в них можно. Тем не менее в них нельзя оформить прописку, также есть риск, что рядом откроют офис, гостиницу или хостел, ведь именно для этого и предназначены такие помещения изначально. Поэтому апартаменты в среднем стоят дешевле, чем полноценные квартиры.

Среди микроквартир апартаментов — примерно половина. На ЦИАН из 235 петербургских объявлений о продаже квартир до 18 кв. метров площадью 151 — апартаменты, на «Яндекс Недвижимости» ситуация похожая — из 283 объявлений к апартаментам относятся 175. Интересно, что новостроек среди них не такое большое количество: на «Яндекс Недвижимости» объявлений много, но они либо относятся к одному-двум апарт-комплексам, либо превышают указанную площадь, на ЦИАН же из всего обилия к новостройкам относятся только 47 объявлений.

Как видим, тренд такой есть, хотя он и не слишком распространённый на общем фоне предложения недвижимости в Петербурге — всего только на ЦИАН сегодня продаётся больше 32 тыс. новостроек и больше 30 тыс. квартир на вторичке.

Есть спрос — есть и предложение

Если бы на рынке не было спроса, застройщики бы не строили подобные объекты, указал в беседе с 78.ru брокер, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута. Спрос же сформировался около трёх-четырёх лет назад, особенно в крупных мегаполисах. В Москве, к примеру, такие площади покупают прежде всего для прописки, поскольку московская прописка даёт большое количество преференций — дотации, доступ к лучшим медицинским учреждениям, выплаты, московская пенсия и так далее.

— Надо понимать экономику. Сошлись несколько факторов. В первую очередь, это невозможность покупателям приобретать большую площадь, если это, например, первая квартира либо доходный объект. Для доходного объекта разница в несколько квадратных метров большой роли не играет, но стоимость микроквартиры будет ниже, нежели цена полноценной большой студии либо однокомнатной квартиры, — пояснил эксперт.

Микроквартиры — это действительно не экзотика, а реальный и растущий тренд в крупных городах России, подтвердила преподаватель факультета экономики и финансов Президентской академии в Санкт-Петербурге Екатерина Подольская. Связано это прежде всего с высокой стоимостью жилья и дорогой ипотекой. В двух столицах наибольшим спросом такие квартиры пользуются у студентов, молодых специалистов и инвесторов для последующей сдачи в аренду.

У Петербурга при этом отмечается своя специфика. Прежде всего, это засилье апартаментов, в которых невозможно прописаться — значит, это вариант только для личного проживания или сдачи в аренду, а не чисто для прописки ради каких-либо преференций. Есть и другие особенности — к примеру, не такое большое распространение микроквартир в новостройках.

— В Санкт-Петербурге тенденция к микроформату действительно проявляется через переделку старого фонда. Ярким примером служит нарезка бывших коммунальных квартир в центре города на отдельные микро-апартаменты для посуточной аренды. Но это и дополнительная нагрузка на перекрытия и перенос мокрых точек, и, как следствие, такие перепланировки узаконить невозможно, — указала Екатерина Подольская.

Статистика говорит о том же: на ЦИАН из 235 петербургских микроквартир 206 приходятся на вторичку, причём 120 из них — это апартаменты.

Обращает на себя внимание при этом, что в Петербурге, в отличие от Москвы, пока нет ограничений на минимальную площадь квартир в новостройках. Вероятно, в том числе и поэтому Петербург недавно возглавил рейтинг по компактности квартир в новостройках: медианная площадь составила всего 39,3 кв. метра, то есть половина новых квартир в городе меньшей площади, а половина — большей.

В Москве нижняя граница — 28 кв. метров, аналогичные меры вступят в силу в Ленобласти в 2026 году. В Петербурге пока обсуждения таких ограничений не идёт. Возможно, именно поэтому в Северной столице евсё-таки около 230 микроквартир продаются, в том числе в новостройках, в то время как по всей Ленобласти таких объектов на ЦИАН — 10, а на «Яндекс Недвижимости» — 1.

— Перспективы этого направления в двух столицах различаются. В Москве с августа 2024 года действует запрет на строительство новых квартир площадью менее 28 кв. метров, что делает существующие микроквартиры дефицитным товаром и поддерживает цены на них на вторичном рынке. В Санкт-Петербурге законодательного запрета нет, и эксперты прогнозируют, что тренд на компактное жильё, особенно в формате апартаментов, будет развиваться и дальше, — отметила Екатерина Подольская.

Петербург станет столицей микроквартир… или нет?

В то же время однозначного ответа о перспективах рынка микроквартир в Петербурге у экспертов всё-таки нет. Так, Екатерина Подольская указала, что этот тренд будет расти и дальше из-за высокой стоимости жилья в Северной столице и столь же высокого спроса на него, Дмитрий Ракута эту мысль поддерживает.

— Законодательно эту историю запрещают — микростудии, микроквартиры, — но это не означает, что они не будут пользоваться спросом. Пока экономика и доходы населения не перейдут в фазу роста, подобные объекты недвижимости, естественно, будут пользоваться популярностью, — уверен эксперт.

Однако генеральный директор петербургской строительной компании Сity Solutions Василий Тимофеев в беседе с 78.ru высказал противоположное мнение. По его словам, рынок новостроек Петербурга уже насытился микроквартирами, некомфортными для проживания, и начался обратный процесс.

— Девелоперы сокращают объём такого предложения, так как оно не отвечает современному запросу на комфорт. Даже одному человеку неудобно в студии площадью менее 30 кв. метров, а для двоих разумный минимум — полноценная однокомнатная от 35 кв. метров, — отметил он.

Свою роль сыграл Минстрой РФ, который как раз в 2024 году высказал рекомендации не согласовывать проекты, предусматривающие квартиры площадью менее 28 кв. метров. По этому пути и пошла Москва, за ней Ленобласть, и хотя Петербург официально к ним не присоединился, сокращение доли микроквартир в новостройках пошло ускоренными темпами.

Однако дело не только в рекомендациях властей, но и в изменении профиля покупателя, указал Василий Тимофеев.

— Сегодня основную часть спроса на новостройки формируют семейные покупатели, ориентированные на долгосрочное проживание. По данным «ДОМ.РФ», в начале 2025 года доля семейной ипотеки составляла около 30–35% от общего объёма ипотечных сделок в России. Именно такие клиенты становятся ключевой аудиторией для застройщиков: это ответственные собственники, заинтересованные в комфортной жилой среде. Определённо, формат студий не соответствует этой категории, — отметил эксперт.

Также он обратил внимание, что гораздо большим спросом, чем микроквартиры, пользуются малогабаритные однокомнатные площадью 33–34 кв. метра — их раскупают моментально. И это тоже вписывается в общий тренд: поскольку квартиру стремятся покупать, как правило, на семью, то хотят, чтобы она была максимально комфортной, насколько покупатели могут себе это позволить. И между дешёвой микроквартирой и более дорогой, но полноценной однокомнатной они выбирают именно последний вариант.

А для тех, кто не может позволить себе даже малогабаритную однокомнатную квартиру, остаётся выбор между микроквартирой — и арендой. И этот выбор упирается только в личные приоритеты и экономическую целесообразность, отметила Екатерина Подольская.

— Это часто вынужденное решение в условиях недоступности стандартного жилья. Аренду просторного жилья предпочитают те, для кого в приоритете мобильность, комфорт для семьи или кто не хочет или не может брать ипотеку, это и отсутствие первоначального взноса или официального дохода, — пояснила она.

Пойти путём кума Тыквы из известной сказки и купить хотя бы очень маленькое жильё, но всё же своё, или же продолжать снимать квартиру, но более просторную — решение остаётся за каждым отдельным петербуржцем. Но судя по предложению на рынке, тех, кто готов жить в своей маленькой комнате без окон, всё же гораздо меньше, чем тех, кто выбирает аренду.