Добро пожаловать в псевдожильё: как регистрация в апартах перевернёт рынок недвижимости

Вопрос с уточнением норм регистрации по месту пребывания в апартах был изучен в связи с жалобой Виктории Пиуновой, говорится в материалах на сайте Конституционного суда (КС) от 3 февраля 2026 года. Сейчас это постановление уже размещено в многих официальных правовых базах.

Виктория Пиунова добивалась, чтобы представители органов внутренних дел «прописали» (в официальной терминологии такого термина больше не существует — прим. ред.) её, мужа и двух несовершеннолетних детей в апартаментах гостиничного типа. Но суды раз за разом ей отказывали. В каких-то инстанциях ссылались на то, что регистрация по месту пребывания в нежилых помещениях в принципе на законодательном уровне не предусмотрена. А в отелях регистрацией на временной основе занимается администрация. Однако помещение семьи Виктории Пиуновой в номерной фонд включено не было.

В итоге КС пришел к мнению, что регистрация именно в апартах гостиничного типа может быть разрешена, но только временная. О постоянной «прописке» речь не идёт, иначе такие «пвсевдоквадраты» всё-таки рискуют приравнять к полноценному жилью. Из этого решения, собственно, и вытекает, что владельцы такого недвижимого имущества с оговорками получат доступ к уже имеющимся социальным объектам (детсады, поликлиники, школы). Но вот новую инфраструктуру для них никто строить не обязан. Так же, как никто не собирается пересчитывать для них особые повышенные затраты по коммунальным платежам и налогам, о которых хорошо осведомлены опытные покупатели «квадратов».

Плюс есть, но равенства нет

В постановлении КС речь идёт именно об апартаментах гостиничного типа и ограниченного права пользования на социальные блага для собственников, обращают внимание опрошенные 78.ru эксперты. Вот такой усечённый доступ к «социалке» может варьироваться в зависимости от регионального законодательства, которое потенциальным покупателям стоит хорошо изучить. Где-то речь может пойти о полноценном пользовании лишь при постоянной регистрации, уточняют в адвокатском бюро «Качкин и Партнёры».

— Временная регистрация по месту пребывания — это лишь устранение риска привлечения к административной ответственности за нарушения требования о такой регистрации, а также появления ограниченного права на пользование социальными благами (поликлиники, детские сады и т.п.) по месту пребывания, — отмечает, в частности, руководитель практики по недвижимости и инвестициям бюро Дмитрий Некрестьянов.

Так, в Петербурге, записать ребёнка в бюджетный детсад можно и по постоянной, и по временной регистрации. Со школами уже несколько более сложная картина. Есть так называемая «первая волна записи», в рамках которой ребёнок и должен быть прикреплён к определённой территории, в рамках которой идёт выбор объектов. Понятно, что в приоритете дети с постоянной пропиской. В рамках второй волны родителям придётся выбирать из того, что осталось.

Прикрепиться можно по желанию теперь и к любой поликлинике при наличии ОМС. Но медицинское учреждение, в свою очередь, может «открепить» при повышенной нагрузке.

Кроме того, в разных регионах может складываться разная практика. Так что и здесь, по большому счёту, полноценного равенства нет. Тем более нет его и в плане оплаты коммунальных платежей и налога на имущество (владельцы апартов платят больше примерно на 20–30%), о чём напрямую говорится в постановлении.

— Выраженные в настоящем постановлении правовые позиции не свидетельствуют о необходимости устранения дифференциации в вопросах налогообложения, в размере платежей за коммунальные ресурсы и т. п. между жилыми и рассматриваемыми нежилыми помещениями, — подчёркивается в документе.

При чём тут приезжие, курорты и бизнес-центры

Такой «полушаг» со стороны судей может быть пусть и своеобразной, но попыткой удержать падающий рынок недвижимости на фоне ожесточений требований по семейной ипотеке и кредитованию (официальное подтверждение доходов) с февраля, допускают участники рынка.

Факт временной регистрации сейчас важен для приезжих из регионов и мигрантов, обращает внимание глава агентства недвижимости Lapina (специализируется на стрит-ретейле) Екатерина Лапина. В первом случае речь идёт о подстраховке, если семейная ипотека станет выдаваться по месту как раз регистрации. Во втором имеются в виду не только приезжие из республик Средней Азии, которые привыкли арендовать жильё, но и становящиеся всё более обеспеченными китайцы, корейцы и другие иностранцы.

— Сейчас есть много апартов, сравнительно небольших по площади. Это 10–15 «квадратов». Да, 1 кв. м в таком жилье дороже, но в пересчёте сам объект выйдет дешевле. Есть и ещё один момент. В Москве, в большей степени, в Петербурге — есть проекты, когда в жильё переделываются помещения бывших бизнес-центров, — отмечает она.

В Петербурге около 80% апартаментов — это переделанные бизнес-центры с системными проблемами, подтверждает генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарев. И временная регистрация не решает вопросы пробок, шума и отсутствия социальной среды.

Решение КС о возможности регистрации в апартаментах может напрямую затронуть курортные рынки, указывает генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Юлия Усачёва. В таких городах апартаменты часто располагаются в более «сильных» локациях, чем классические жилые дома: ближе к морю, центрам притяжения, инфраструктуре отдыха и сервиса. Вот здесь-то как раз и всплывает тема с апартами в Краснодарском крае, меньше в Крыму и Москве, где некоторые объекты и так балансируют на грани законности. Это шаг к их дальнейшей легализации.

— Данный кейс не является чем-то принципиально новым — отдельные случаи регистрации в нежилых помещениях уже встречались ранее. На данном этапе важно рассматривать каждый конкретный проект отдельно и понимать, относится ли он к классическим апарт-отелям в гостиничном формате или к так называемому «псевдожилью». Апарт-отели, рассчитанные на кратко- и среднесрочное размещение, обычно не предназначены для постоянного проживания семей с детьми, поскольку ориентированы на другую аудиторию, в том числе в части инфраструктуры, — рассуждает руководитель отдела продаж сети апарт-отелей Vertical Яна Лепёшина.

Кратковременный эффект с последующим ужесточением

Решение на какой-то момент привлечёт внимание покупателей к апартаментам, возможен даже временный рост цен, отмечают многие участники рынка. Но гораздо большее значение будет иметь то, что станет происходить в текущем году с ключевой ставкой и какую политику займут региональные власти из-за возможного роста нагрузки на социальную инфраструктуру, о решении проблем которой в постановлении КС ничего не говорится.

В краткосрочном «горизонте» рынок отреагирует ростом цен на апартаменты на 5–10%, считает Алексей Бондарев. В первую очередь — в проектах, которые давно продавались как «почти квартиры».

— Но эффект быстро выдохнется. Когда люди столкнутся с реальными расходами и ограничениями, рост остановится. К концу 2026 года его полностью съест инфляция. За то же время новостройки прибавят 15–20% — и это ключевая разница. Конкуренции между апартаментами и квартирами не возникнет, — уверен эксперт.

Рост спроса будет зависеть не только от возможности регистрации, но и от других факторов, в том числе перспективы снижения ключевой ставки, комментирует ситуацию Яна Лепёшина.

— Относительно массового появления новых проектов «псевдожилья» есть сомнение. Власти очень внимательны в отношении сегмента апарт-отелей. В случае если проект нежилого фонда реализуется для полноценного проживания, это приведёт либо к введению дополнительных требований и обременений для девелопера, либо к возникновению риска отказа в выдаче разрешения на строительство. Подобные меры влияют на экономику проектов и существенно сдерживают их распространение, — объясняет собеседница 78.ru.

Управляющий партнёр агентства «Генератор Недвижимости» Константин Анохин согласен: решение КС усиливает внимание региональных властей к новым проектам апартаментов. В городах с напряжённой инфраструктурой, включая Петербург, контроль за выдачей разрешений на строительство апартаментов теперь рискует стать жёстче. Постановление подчёркивает границы этого формата, а не стирает их, соглашаются многие участники рынка.