Плюс миллион: как «дело Долиной» не смогло победить цены на «вторичку» в Петербурге

Как изменился вторичный рынок в последние годы

Сегодня многие принимают соотношение цен между вторичным жильём и новостройками как данность: «вторичка» — всегда дешевле, новостройки — всегда дороже. И совсем не многие помнят, что изначально было с точностью до наоборот: новостройки считались рискованными вложениями, поскольку шанс оказаться среди обманутых дольщиков был запредельным, а потому стоили сильно дешевле.

Баланс начал меняться после 2019 года: во-первых, тогда ввели эскроу-счета, благодаря которым риск столкнуться с недостроем свёлся практически к нулю, а во-вторых, в 2020 году появилась массовая льготная ипотека на первичное жильё. Всё это в итоге привело к тому, что новостройки резво «обскакали» вторичное жильё в цене, так как риски снизились, а доступность повысилась. И вот уже на протяжении пяти лет россияне живут в новой ценовой реальности.

Однако сама вторичная недвижимость за эти годы пережила период турбулентности вместе со всей страной. Если в 2022 году, после начала СВО, рынок буквально замер, то уже к 2023 году, на удивление, стоимость жилья на вторичном рынке в Петербурге пошла на спад. За год она упала на 7%, по данным «Авито Недвижимости» — на 600 тыс. рублей, а в целом стоимость квадратного метра снизилась на 2,7%, до 187,8 тыс. рублей. Причина — в резком росте предложения: в конце 2022 — начале 2023 года некоторые россияне выставляли свои квартиры на продажу, чтобы уехать за границу, и это естественным образом снизило цены. При этом спрос на вторичку за год упал на 6,3 %, а потому покупателям предлагались серьёзные скидки, лишь бы получить деньги.

Следующей важной вехой для рынка вторичной недвижимости стало скачкообразное повышение ключевой ставки Центробанка во второй половине 2023 года, ведь из-за этого так же скачкообразно выросли ставки по рыночной ипотеке — единственной, с помощью которой можно было приобрести «вторичку». В итоге постепенно время продажи вторичного жилья стало растягиваться на полгода-год из-за падения спроса, а следом стало падать и предложение. Так, по данным агентства «Невский простор», с апреля 2024-го по декабрь 2025 года в Петербурге количество вторичных квартир в продаже снизилось более чем на 31%.

Ещё одним важным событием для вторичного рынка жилья стала отмена массовой льготной ипотеки. Хотя остались программы семейной и других адресных льготных ипотек, они, конечно, не смогли поддержать спрос, к которому за четыре года привыкли застройщики. Интерес покупателей естественным образом сместился к менее дорогому сегменту — вторичной недвижимости. Однако запредельно высокая ключевая ставка в 21% не дала ему развиться, ведь ставки от 25% и выше по рыночной ипотеке для большинства потенциальных покупателей запретительны.

Когда же ставка пошла вниз с середины 2025 года, спрос на «вторичку» тоже оживился. Так, осенью интерес к покупке вторичного жилья в Петербурге вырос на 21% по сравнению с предыдущим годом. В итоге к концу 2025 года медианная цена квадратного метра «вторички» в Петербурге выросла до 234 тыс. рублей, по данным «Яндекс Недвижимости». Стоимость «квадрата», по оценке различных агентств, выросла от 12 до 16%, средняя стоимость квартиры — почти на четверть.

«Схемы Долиной» нет, а эффект есть

Отдельной вехой для всего рынка недвижимости в последние полгода стало так называемое «дело Долиной». Певица Лариса Долина под влиянием мошенников продала свою квартиру в Москве, считая, что делает это фиктивно, деньги передала преступникам, а когда покупательница Полина Лурье попыталась въехать в квартиру, стала ей препятствовать. Разбирательство дошло до Верховного суда, который решил, что квартира должна быть передана добросовестному покупателю, а Долина — выехать из неё.

СМИ много писали про это дело, появились такие расхожие выражения, как «дело Долиной», «эффект Долиной» и «бабушкины схемы». Под последним подразумеваются дела, когда пожилой человек продаёт жильё, а затем требует вернуть его без возврата денег под предлогом якобы влияния мошенников. Юристы ко всем подобным публикациям и особенно новой «терминологии» относятся скептически: в юридическом смысле «эффекта Долиной» и «бабушкиных схем» не существует, поскольку не бывает двух одинаковых дел, и при внешней схожести всегда проявляются тонкости в документах, которые делают каждое судебное разбирательство уникальным, а следовательно — и решение по нему.

Тем не менее о влиянии «эффекта Долиной» и «бабушкиных схем» на вторичный рынок продолжают говорить. Некоторые эксперты считают, что они продолжат «перекраивать» вторичный рынок жилья в будущем, ведь, как когда-то был риск остаться без новой квартиры из-за недобросовестного застройщика, сегодня есть риск остаться без вторичной квартиры из-за таких схем — по крайней мере, так думают некоторые покупатели.

В Российской гильдии управляющих и девелоперов ранее успокаивали: по всей стране недействительными признаются не более 0,01–0,03 % похожих сделок, а 50 % таких сомнительных действий блокируют риелторы. Однако работать с пенсионерами действительно в последние полгода стало сложно, признала в беседе с 78.ru риелтор «Макромира» Ольга Горбач. Потенциальные клиенты, услышав, что продавцом выступает пожилой человек, часто отказываются от подобных сделок, даже не рассматривая само предложение.

— У нас была бабушка. У неё было всё в порядке с документами. Там всё было чисто. Но она хотела продать квартиру по цене ниже рынка, чтобы быстрее получить деньги. Мы бабушку, как могли, отговаривали. Но она стояла на своём. В итоге мы с ней попрощались. Как там дальше развивалась история, я не знаю, — поделилась она.

Но собеседники 78.ru, среди которых юрист комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти Анна Горбенко и кредитный и ипотечный брокер Александр Бида, рассказали: клиенты иногда интересуются у их коллег, могли бы те взяться за дела с «бабушкиными схемами». Петербуржцы — более осторожные, чем москвичи — «прощупывают почву» и пока всё-таки ждут, какая практика в итоге сложится.

— Люди поняли, что игры закончены и всё может обернуться очень серьёзными последствиями. Они требуют перепроверить буквально всё, — указала Анна Горбенко.

В итоге в целом по России цены на вторичную недвижимость сейчас стагнируют, отметила член комитета Российской гильдии риелторов по ипотеке Ирина Киселёва в беседе со СМИ. А в наиболее «запуганных» случаях приходится снижать цены на 3–10%.

— Особенно это касается квартир с потенциально сложной историей собственности (недавние наследования, доли, сделки с пожилыми родственниками). Продавцы вынуждены давать «скидку за риск». Ценовой разрыв между сопоставимыми объектами на вторичке и в новостройке остановился на 30–60 % и не снижается, — констатировала она.

А в Петербурге цены на «вторичку»… растут. И почему так происходит, эксперты объяснить не могут.

Что ждёт «вторичку» в Петербурге в 2026 году

Ольга Горбач обратила внимание, что с начала зимы «вторичка» в городе на Неве стремительно подорожала — на 1–1,5 млн рублей. Квартиры на 30 «квадратов» в более или менее приличной локации и состоянии дешевле 9 млн рублей уже не найти. А с августа прошлого года всё взлетело в цене примерно на 20 %. Подорожание затронуло весь спектр вторичного жилья, от панельных хрущёвок до недавно построенных домов. И такой рост цен, увы, скорее всего, продолжится. Почему так происходит, эксперт объяснить не в состоянии.

Новым трендом на ближайшие годы станет выход на вторичный рынок объектов в домах после 2021 года постройки, считают в гильдии управляющих и девелоперов. Таких лотов в крупных городах сейчас чуть более 10 %. Формально это уже не новостройки, но по факту они напрямую конкурируют с первичным рынком, объясняет управляющий партнёр агентства «Генератор недвижимости» Константин Анохин. Причина простая: за сопоставимые деньги покупатель получает современный дом, но без наценки застройщика, которая в новых проектах за последние годы стала слишком заметной.

В пресс-службе холдинга Setl Group поделились, что в компании считают «квадраты» в многоквартирных домах, введённых в эксплуатацию после 2010 года, «новой вторичкой».

— Цены на вторичном рынке жилья в Петербурге заметно различаются в зависимости от года постройки и характеристик домов. В среднем уровень предложения здесь на 12 % ниже, чем в сегменте «массмаркет» первичного рынка: 229 тыс. рублей за кв. м против 259 тыс. рублей за кв. м. При этом разница между новостройками и квартирами в домах, построенных после 2010 года, фактически исчезла. Стоимость «новой вторички» сравнялась с ценами на первичном рынке. В то же время квартиры в домах более ранних годов постройки стоят примерно на 22 % дешевле по сравнению с объектами «новой вторички», — поделились там.

Казус с «омоложением» вторичного рынка эксперты объясняют просто. После пяти лет владения жильём и трёх лет факта наследования не надо платить налог на продажу при сделках с покупателями. А цены с 2020–2021 годов серьёзно подросли.

Кроме того, вторичный рынок по-прежнему зависит от первичного: растут цены на новостройки — растут они и на «вторичку», хоть и с задержкой. А «первичка» продолжает дорожать, за 2025 год цены на неё в Петербурге разогнались на 10–25 %, и это не предел. Эксперты предупреждают, что впереди — повышение НДС, из-за которого подорожают материалы, ужесточение семейной ипотеки и введение для неё дифференцированных тарифов. При этом новые дома в Северной столице строят всё медленнее, и это создаст спрос на «вторичку».

И наконец, в 2026 году все ждут снижения ключевой ставки. Так, глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков прогнозирует её уровень в 9–10 % к концу года — значит, по рыночной ипотеке она составит в среднем 14–15 %. Это оживит спрос, и предложение за ним наверняка не поспеет, поскольку на «вторичке» оно всегда реагирует медленнее, чем в новостройках.

В итоге всё приведёт к тому, что «вторичка» в Петербурге продолжит дорожать. И эксперты надеются только на одно: что это будет происходить не «галопирующими» темпами.