Момент истины: как новые вводные изменят рынок новостроек Петербурга в 2026-м

В 2026 году на рынке новостроек в агломерации Петербурга и Ленобласти может быть продано 2,7 млн «квадратов», подсчитали аналитики «Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». Это сопоставимо с прошлогодними показателями и цифрами 2022-го, но на 14% меньше, чем в 2024-м.

Между тем, московские эксперты обращают внимание не на продажи, а на замедление темпов роста именно нового строительства в целом по стране и делают вывод о его стагнации. Петербург занимает третье место в списке аутсайдеров и «роняет» такие объёмы четвёртый год подряд, заверяют в Российской гильдии риелторов (РГР). С 2025-го в этом нехорошем перечне впервые появилась Москва, хотя и на более отдалённых позициях. Цены на «квадраты» год назад там росли не такими галопирующими темпами, как в Северной столице, отмечают уже некоторые петербургские аналитики.

В РГД заверяют, что, несмотря на все вызовы 2025-го и новые вводные 2026-го, в Москве дефицита нового жилья ожидать в ближайшие годы не стоит. В Петербурге в этом уверены далеко не все участники рынка.

Цены в обеих столицах если не ещё и на начало, то скоро разгонит повышение НДС с 20 до 22%, увеличивающее себестоимость строительства. С 1 февраля по семейной ипотеке на супругов можно будет взять только один льготный кредит, причём им придется выступить созаёмщиками. А вот дифференцированные ставки по этой программе, которые в Госдуме грозятся утвердить уже в первом квартале 2026-го, могут ударить по двум городам по-разному. В Северной столице много семей с одним ребёнком. Для них эти ставки рискуют увеличиться с средних пока 6% до 10—12%.

Фаза резкого роста пройдена

В 2025 году в агломерации Петербурга и Ленобласти подорожало новое жильё всех классов, констатирует директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева. В масс-маркете увеличение составило 11% (средняя цена – 276 тыс. рублей за кв. м), в пригородах — 8% (165), «квадраты» в бизнес-классе увеличились в стоимости на 23% (490), элитные квартиры на 18% (735).

Коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург» Алексей Бушуев отмечает: в сегменте масс-маркета 2025 год показал устойчивый рост цен. Средняя стоимость квадратного метра увеличилась более чем на 14%.

Рынок новостроек Северной столицы в 2025 году прошёл фазу резкого подорожания и вошёл сейчас в более сложную, но понятную логику, полагает генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарев.

— Средняя цена квадратного метра выросла примерно на 22% и к маю закрепилась в диапазоне 266–268 тыс. рублей. Это выше московской динамики и уже не выглядит перегревом — рост замедлился до менее чем 1% в месяц и стал управляемым. Рынок перестал жить скачками и перешёл в режим поступательного движения, где цену формируют не эмоции, а экономика проекта, — делится он.

Если усреднять ситуацию по рынку, рост за год укладывается примерно в 10%. Но в знаковых проектах он доходил до 25–30%, и именно они задали тон второй половине года, считает директор агентства «Дорогая, я дома» Алексей Лякин.

При этом участники рынка признают: до середины лета на рынке царило затишье, а вот затем он начал оживать. В июне — июле дважды произошло снижение ключевой ставки и заодно начали разгоняться слухи о возможном переформатировании программ семейной ипотеки в сторону ужесточения. Запомним этот момент.

— При этом на рынке есть и объекты, где цена почти не изменилась. Но в таких случаях вырос не ценник, а срок ожидания. Квартиры, которые раньше продавались со сроком сдачи в 2026–2027 годах, сегодня предлагаются с вводом в 2028–2030 годах. Формально цена выросла на 8–10%, но покупатель платит уже не только деньгами, а временем, — добавляет Алексей Лякин.

При чём тут НДС и мораторий?

В 2026 году в массовом сегменте жильё может подорожать на 6–8%. В «элите» — на 10–15%, считает Ольга Трошева.

По мнению Алексея Бондарева, рост стоимости «квадратов» продолжится, но без резких рывков. В массовом сегменте прибавка может составить около 15%, в высокобюджетных проектах — в пределах 8–15%.

— Инфляция, ожидаемое снижение ключевой ставки до 12–14% и действующие субсидии продолжат подпитывать цены, — поясняет он.

Дальнейшего повышение цен — скорее с опережением инфляции, но без резких скачков, ожидает и Алексей Бушуев.

— Ключевым фактором дальнейшей динамики останутся темпы снижения ключевой ставки. При её плавном снижении рынок, скорее всего, будет реагировать спокойно — без ценовых «перегревов», — полагает он.

Между тем, указывают большинство экспертов и на повышение с 1 января НДС с 20 до 22%. Кто-то считает, что цена вопроса уже заложена в бюджеты. Это решение увеличит себестоимость строительства — подорожают материалы, подрядные работы, аренда техники, разъясняет Алексей Бондарев.

— Маржа застройщиков сузится, особенно у небольших компаний, а часть проектов уйдёт в заморозку. Для покупателя это означает дополнительный рост цен на 2–4%, который, скорее всего, проявится во втором квартале 2026 года, если не появятся компенсирующие меры, — рассуждает он.

Управляющий партнёр агентства «Генератор недвижимости» Константин Анохин тоже уверен, что история с НДС уже заложена в цене.

— В строительстве практически все затраты — зарплаты, подрядчики, материалы — идут с налогом, поэтому рост НДС автоматически увеличивает себестоимость. Но ждать из-за этого резкого нового скачка цен не приходится. Девелоперы всё просчитали заранее, и в первом квартале возможна лишь техническая корректировка, а не новый разгон, — считает он.

Алексей Лякин с коллегами не согласен. По его словам, повышение НДС с 20 до 22% не стало определяющим фактором. Реальный эффект для цены — около 1,5%, поскольку налог частично компенсируется. На фоне скачка спроса и роста цен на ключевых проектах это выглядит второстепенно.

— Основной удар изменения в налоговой системе нанесли по подрядчикам и компаниям, работавшим на упрощёнке и патенте, — там финансовые модели действительно пришлось пересобирать. Для девелоперов и рынка новостроек в целом это не стало переломным моментом, хотя в итоге дополнительные издержки всё равно закладываются в цену, — отмечает он.

Руководитель агентства недвижимости «УваровДом» Дмитрий Уваров готов назвать и ещё одну потенциальную причину роста цен. Это прекращение действия моратория для застройщиков в 2026-м на штрафы за срыв сроков сдачи объектов. Такие меры были введены в своё время для поддержки девелоперов в пандемию. Вопрос об отмене «поблажек» встал во время прямой линии с президентом РФ Владимиром Путиным 19 декабря со стороны жительницы Ленобласти.

— Эти риски уже закладываются в новые прайсы. Повышение цен началось не формально, а на уровне внутренних решений — это видно по коммуникации девелоперов и корректировке условий. Ощущения стабильности нет: рынок снова входит в фазу движения, Говорить о спокойной, инфляционной фазе сейчас рано. Январь и, особенно, февраль станут моментом истины, — поясняет он.

Недетский вопрос?

Примечательно, что гораздо большим вызовом, чем НДС, многие эксперты готовы назвать корректировки программ семейной ипотеки, которые и ожидаются в начале года.

Как напоминает Ольга Трошева, в 2025 году 48% сделок на первичном рынке были совершены с использованием ипотеки. Около 45% пришлось на разные программы рассрочки и 7% — это сделки со 100% оплатой.

— Среди покупателей, которые используют кредитные деньги, лидером остается семейная ипотека — 81% сделок во втором полугодии, — отмечает она.

Между тем, с 1 февраля 2026-го по семейной ипотеке на супругов можно будет взять только один льготный кредит, причём им придется выступить созаёмщиками. По мнению Ольги Трошевой, дифференциация семейной ипотеки и возможное введение различных ставок для семей с разным количеством детей может снизить привлекательность программы.

— В 2026 году дифференцированные ставки для семей с одним ребёнком на уровне 11–12% замедлят выдачу именно в Петербурге, где таких семей много, — разъясняет Алексей Бондарев.

Константин Анохин полностью согласен: ключевой риск — ипотека.

— Разговоры об ухудшении условий по семейной программе напрямую бьют по массовому сегменту, особенно в Ленинградской области. В ряде проектов там ипотека формирует до 80–90% продаж. Если этот инструмент серьёзно ограничат, рынок масс-маркета может столкнуться с паузой и ценовой коррекцией. В комфорт- и бизнес-классе, а также в локациях ближе к центру эффект будет минимальным, — подчёркивает он.

От себя проясним: на уровне Совета Федерации существует и инициатива ограничить возможность брать семейную ипотеку только по региону прописки.

— Ограничение числа покупателей из-за пересмотра условий семейной ипотеки будет компенсироваться активной работой банков и застройщиков с индивидуальными ипотечными решениями и программами рассрочки. Кроме того, если ключевая ставка продолжит снижение, можно ожидать роста интереса покупателей к рыночным ипотечным программам, — успокаивает Ольга Трошева.

Продавать — не строить

Ситуацию с новым строительством в агломерации Петербурга и Ленобласти большинство участников рынка комментируют крайне осторожно. Но в беседах некоторые признают: она оставляет желать лучшего.

По словам Ольги Трошевой, застройщики в 2025 году активно выводили в продажу квартиры. Объём нового предложения с учётом заявленных на декабрь 2025-го стартов оценивается в 3,3 млн кв. м , что сопоставимо с 2022-м.

— Большая часть традиционно пришлась на жильё массового сегмента, в бизнес-классе на рынок вышло 330 тыс. кв. м, а в элитном — всего 41 тыс. кв. м. Это минимальное значение за последние пять лет, — признаёт она.

Алексей Бушуев подчёркивает, что «строительная отрасль остаётся инерционной». По его словам, на рынок продолжают выходить проекты, запущенные несколько лет назад — с уже полученными разрешениями и понятной экономикой. Проекты в востребованных локациях, ориентированные на массовую аудиторию, продолжают стартовать.

— Важно и то, что девелоперы закладываются на постепенное улучшение макроэкономических условий. Ожидания по снижению ключевой ставки к 2027 году формируют понимание, что отложенный спрос вернётся, и именно текущие проекты смогут его перехватить. В Петербурге сокращение предложения менее заметно, чем в среднем по стране, особенно с учётом агломерации и Ленинградской области, где объёмы ввода остаются высокими, — заверяет он.

Алексей Лякин тоже обращает внимание на то, что многие крупные застройщики в 2025 году занимались достройкой текущих очередей и социальной инфраструктуры, не выводя новые жилые комплексы. Но он вносит важное уточнение: там, где раньше запускали по пять–шесть проектов в год, сегодня выходят два–три, а у некоторых в 2026 году новых стартов не будет вовсе.

— Это уже привело к высокой распроданности по текущим объектам и в 2026 году усилит дефицит качественного предложения, — заключает он.

Константин Анохин заверяет, что рынок продолжает жить: выходят новые очереди, стартуют проекты на Суздальском шоссе, в Янино, Купчино, появляются точечные примеры редевелопмента. Запусков меньше, чем раньше, но они есть.

По данным руководителя отдела аналитики строящейся недвижимости ГК «Бюллетень Недвижимости» Ольги Романовой, в 2026-м в рамках агломерации будет сдано более 200 корпусов в рамках очередей и отдельных проектов. Из крупных объектов можно назвать объекты RESPECT от ПСК, «Б-15» от КВС, 1 очередь ЖК «Струны» от RBI, «Пейзажный квартал» от ЛСР, дома «Огней залива» от БФА-Девелопмент и т.д.

Как заключают некоторые собеседники, 2026 будет для застройщиков, в чью пользу начинает смешаться баланс сил, непростым. Но рынок адаптируется, в том числе за счёт того, что переложит часть цены на плечи покупателей.