Упадок или новый тренд: что происходит с Невским проспектом в Петербурге

Невский проспект в Петербурге активно приводят в порядок. В 2026-м на главной улице города завершится ремонт фасадов многоквартирных домов по линии Жилищного комитета. В 2027-м отчитаться о реставрационных работах на зданиях памятниках предстоит КГИОП. Всё это требует миллиардных вложений из городского бюджета.

Между тем, горожане и гости Северной столицы отмечают, что Невский сильно изменился по сравнению с теми же «нулевыми». Терять статус «парадной витрины» магистраль начала не внезапно и не в последние годы. Имелся целый комплекс причин, из которых ремонт, стартовавший на Невском проспекте в 2024-м, стал лишь дополнительным катализатором. Все здравомыслящие люди понимают, что работы, хоть они и мешают собственникам, арендаторам, горожанам и туристам, проводить надо.

На этом фоне начались разговоры об общем упадке на главной торговой улице города. Впрочем, часть экспертов и участников рынка призывают не спешить с термином «деградация», а настаивают на новой роли магистрали с превращением её из витрины в многофункциональное пространство, больше соответствующее современным запросам горожан и гостей Северной столицы.

Когда всё началось?

Старожилы рынка недвижимости вспоминают мировой финансовый кризис 2008 года, когда резко рухнул рубль, а доллар заметно «скакнул». Тогда в «фаворе» оказались крупные иностранные компании, начавшие «захват» площадей и разгон арендных ставок, в том числе и на Невском.

Однако многие эксперты сходятся во мнении, что гораздо большую роль сыграл кризис 2014–2015 годов на фоне событий в Крыму и западных санкций. В тот период под удар попали многие российские банки, которые начали переносить офисы из дорогого центра в менее престижные локации. И тогда же, собственно, стартовала первая волна ухода западных брендов.

Был период, когда на Невском проспекте пустовало около 50% площадей, а местами и больше, вспоминает партнёр по развитию и инвестициям экосистемы Becar Asset Management Ольга Шарыгина. На этот «голод» откликнулись те, кто мог занять помещения быстро и обеспечить пусть не самый платежеспособный, но стабильный и востребованный на тот момент спрос.

—Так, на Невском появились арендаторы формата «Столовая №…» и магазины дискаунтеров. Хорошо помню своё ощущение профессионального уныния, когда в нескольких сотнях метров от Невского, на Фонтанке, в бывший премиальный магазин вечерних платьев практически за один день заехал продуктовый ретейлер. Витрины с видом на историческую застройку и воду перестали быть пространством для брендов — на вечерние огни города смотрели уже тыльные стороны стеллажей с коробками, — делится Ольга Шарыгина.

С тем, что коренной перелом произошёл после 2014-го, согласна и владелец агентства недвижимости «AVG Недвижимость» Анна Гусева.

Вторая волна ухода брендов стартовала на фоне февральских событий 2022-го. Такие бренды, как Zara, H&M, Massimo Dutti, Apple, оставили большие площади с высокой арендной ставкой и жёсткими ожиданиями по обороту, обращают внимание эксперты Commers Estate.

На освободившееся место не пришли новые «якоря» — ни российские, ни азиатские. В итоге вакуум заполнили те, кто способен быстро платить и быстро зарабатывать: стрит-фуд, шаверма, вейпы, сувениры, букмекерские точки.

— При этом говорить, что Невский умирает, неправильно. Свободных помещений здесь почти нет: на участке от площади Восстания до Адмиралтейства вакансия держится на уровне 2–3 % — это минимум за восемь лет. Верхняя планка аренды дошла до 15 тыс. рублей за квадратный метр в месяц, что примерно на четверть выше, чем год назад. Просто эти ставки больше не работают для флагманских магазинов, которым нужна не только проходимость, но и предсказуемый чек, — разъясняют аналитики.

Отечественный fashion-ретейл пока не заточен на флагманы. Он не ставит своей целью «быть, ради того, чтобы просто быть», как это раньше делали западные бренды.

Точкой невозврата для Невского проспекта стали пандемийные годы, считает управляющий партнёр бюро юридических стратегий LEGAL to BUSINESS Светлана Гузь. Она напомнила, что тогда под раздачу попал качественный общепит. Чуть позже. с 2022-го начали закрываться магазины люксовых брендов.

Как Апраксин двор, только чуть здоровее

У помещений на Невским проспекте огромное количество собственников, и они весьма разношёрстны. Кто-то может владеть несколькими условными «квадратами», а кто-то — десятками и сотнями. Это и юридические лица, и всякие ИП, и просто частники. И даже чиновники не всегда осведомлены о том, кто является фактическим владельцем, делятся собеседники 78.ru на условиях анонимности. Напрашиваются аналогии с Апраксиным двором, который десятилетия не могут привести в порядок из-за обилия владельцев помещений, не желающих договориться друг с другом.

Впрочем на Невском — более здоровая ситуация, чем у Апрашки или «Красного треугольника», отмечает Ольга Шарыгина.

— На Невском проспекте десятки разрозненных владельцев, каждый действует в одиночку и смотрит на ставку, а не на улицу целиком. Единой концепции нет, договорённостей нет, ротация арендаторов высокая. В таких условиях крупный бренд не видит смысла заходить надолго: слишком много рисков и слишком мало контроля над окружением, — разъясняют эксперты Commers Estate.

Многие прекрасно отдают себе отчёт в том, что так жить нельзя. Соседство условного банка и рюмочной «дверь в дверь» не выгодно ни одной из сторон, они обе теряют клиентов. Но договариваться многие не стремятся.

Некоторые собственники помещений на Невском проспекте до сих пор живут с памятью о «золотых ставках», обращает внимание Анна Гусева. Владельцы площадей уверены, что лучше держать объект пустым, чем снизить ставку.

— В результате российские бренды просто не заходят на Невский — не тянут цену и не готовы рисковать в локации с высокой неопределённостью. Флагманы уходят, а на их месте долго висят пустые витрины. Это не кризис торговли, это смена функции улицы, — поясняет она.

Как уже отмечал 78.ru, сама модель покупок у россиян всё больше меняется. Чтобы купить любую брендовую вещь, больше не надо отправляться в бутик. Это уже давно можно сделать, сидя на диване. и не обязательно в столице.

Чисто петербургский момент

Не секрет и то, что Петербург хорошо известен на всю страну активной деятельностью градозащитников и жёсткими требованиями к охранным обязательствам по объектам-памятникам. Пик деятельности первых пришёлся на период 2010-х годов.

Чтобы в центре забить один условный гвоздь, надо получить сто согласований, а потом пройти ещё сто проверок, шутит руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев. И не факт, что этот гвоздь будет забит в итоге правильно, даже если соблюдать все условия и предписания чиновников.

На таких условиях мало кто готов работать, уже слишком многие обожглись и больше не хотят повторять ошибок, которые выливаются в миллионные и даже миллиардные штрафы. Между тем, для тех же флагманских магазинов крупных брендов всегда были важны качественные витрины, а для банков — входные группы. Но любые изменения витрин, входных групп, дверей на Невском проходят через долгие и мучительные согласования, уточняют эксперты Commers Estate.

— Многие арендаторы в 2010-е вкладывались в помещения, рассчитывали работать годами, а потом упирались в запреты и просто уходили. В Москве подход прагматичнее: там быстрее ищут баланс между сохранением фасада и коммерческой жизнью улицы, — уточняют они.

Но дело не в охранном законодательстве, оно везде примерно одинаковое, уточняет Анна Гусева. Но, по её словам,. в Петербурге в «нулевые» и «десятые» был строже контроль, чем в Москве. На той же на Тверской расширяли проёмы, делали витринные окна, адаптировали здания под ретейл. На Невском такие изменения блокировались.

— Важно понимать, что реальная причина не в градозащитниках, как таковых, а в том, что исторический центр Петербурга — сверхчувствительная регуляторная зона. Для арендатора это выглядит так: «хотел витрину/дверь/вывеску — упёрся в согласования/требования/запреты». Контроль исполнения в центре действительно ощущается строже, и общественный контроль выше — жалобы, внимание медиа.

Сравнение с Москвой корректнее формулировать так: в столице больше «управленческих моделей» и типовых решений (стандарты благоустройства, «пакеты» решений по улицам, вывескам, фасадам). В Петербурге выше доля ситуаций, когда «каждый объект — отдельный кейс» из-за исторического фонда и охранных режимов, — отмечает Светлана Гузь.

По её словам, по тому же общепиту сильно ударили запреты на летние веранды и террасы на Невском проспекте.

— Не в последнюю очередь влияние оказывают и потенциальные судебные и административные споры, в том числе, в части ремонта, реконструкции, перепланировок и прочее, — констатирует эксперт.

Капля капремонта с паркингом

Насчёт влияния капремонта на привлекательность аренды, качество и количество заполняемости объектов мнения участников рынка разделились. По их словам, некоторые арендаторы оказались не проинформированы о предстоящих работах. В итоге иногда выходило так, что люди приходили в один прекрасный день на объект и видели, что их витрины закрывают строительными лесами, а входы в помещения наполовину перекрыты. В свою очередь, посетители тоже не хотели больше связываться с походами в такие заведения. Почему так вышло — это хороший вопрос к чиновникам.

Фасады в лесах и перекрытие подходов — это прямой удар по конверсии потока с улицы, подчёркивает Светлана Гузь.

— Я не считаю, что капитальный ремонт зданий сам по себе создаёт принципиальные сложности, из-за которых стоит делить проблемы Невского на «до» и «после». Взгляд на проспект должен быть более глобальным и долгосрочным — как на живую городскую среду, а не на набор отдельных адресов, — подчеркивает Ольга Шарыгина.

Нет единой позиции и у экспертов насчёт того, как на привлекательность Невского проспекта повлияло отсутствие возможности припарковаться там даже за деньги. Эта история тоже тянется в «нулевые» и «десятые», когда в Северной столице на главной магистрали начали появляться выделенные полосы движения для общественного транспорта.

По мнению Светланы Гузь, парковка критична для сферы услуг, товаров премиум-сегмента, B2B-визитов. Другие собеседники 78.ru добавляют ещё и банки. В Москве эту проблему обошли за счет подземных и наземных паркингов. С первыми оказалось проще справиться из-за грунтов и уже упоминавшейся менее жёсткой градостроительной политики.

В Петербурге в центре построить подземный паркинг без сноса здания практически нереально, поясняет эксперт транспортного развития территории ООО «Лабград» Илья Резников. При этом в Москве опять же в центре всё-таки плотность застройки ниже, чем в Северной столице.

— Отмена парковки тоже сыграла свою роль. С одной стороны, город разгрузил движение, но одновременно отсёк часть платёжеспособной аудитории. Клиенты, привыкшие приезжать на машине, выбирают другие районы, — рассуждает Анна Гусева.

Трансформация — это нормальный процесс?

Многие эксперты всё же настаивают: в отношении Невского проспекта не стоит применять термины «упадок и утрата былого величия». Жизнь меняется, а с нею и функционал ключевых магистралей, так же как и корректируются запросы и потребности горожан и туристов.

С учётом всех сложившихся обстоятельств Невский проспект всё меньше работает как место для покупок и всё больше — как туристическая улица, считает Анна Гусева. Рестораны, кафе, форматы «про впечатления» чувствуют себя увереннее, чем магазины. Петербуржцы за шопингом идут в другие локации, а центр становится пространством для прогулок и досуга.

— После завершения капремонта, когда снимут сетки и улица снова станет визуально открытой, часть спроса вернётся. Центральные улицы всегда трансформируются — это нормальный процесс. Вопрос не в возврате прошлого величия, а в том, каким станет Невский дальше. И здесь потенциал у него по-прежнему огромный, — уверена она.

Невский проспект перестаёт быть витриной глобального ретейла и превращается в многофункциональное городское пространство — с сервисами, едой, повседневными форматами, заключают эксперты Commers Estate. Это не деградация, а новая роль. Вопрос лишь в том, станет ли эта трансформация управляемой или так и останется стихийной.

Что можно сделать, чтобы всё-таки первый, а не второй сценарий воплотился в жизнь? Этой теме 78.ru посвятит отдельный материал.