Пригляделись: почему «взлетел» рынок аренды жилья в Петербурге и что будет с ценами?

Как подсчитали аналитики «Домклика», средняя ставка аренды однокомнатной квартиры за месяц в Москве теперь составляет 67 тыс. руб., что в два раза превышает медианный показатель для крупных городов-миллионников.

В Петербурге арендовать «однушку» можно сейчас за 42,7 тыс. рублей. Но это в 1,57 ниже столичных «вводных».

Между тем, именно по темпам роста ставок город на Неве неожиданно по итогам года опередил Москву (22 против 15 % соответственно) и в принципе оказался в этом плане лидером по стране.

В «Домклике» повышение расценок объясняют общеизвестным сворачиванием ипотеки с госсподержкой и высокими её ставками на рынке, когда жильё на «первичке» становится всё более недоступным, но спрос на съёмные «квадраты» тоже разгоняет цены и здесь.

Почему именно в Петербурге ставки «рванули» в процентном соотношении, в компании не разъясняют.

Участники рынка с конкретными цифрами «Домклика» не совсем согласны, но поясняют, что Петербург долгое время оказывался недооцененным у арендаторов, а теперь к нему присмотрелись те, кто больше не может себе позволить московские расценки.

Потянулись в Северную столицу на фоне всем известных геополитических событий иностранные студенты, а также репатрианты, рассказывают собеседники.

На эти обстоятельства накладывается такой традиционный фактор, как меньший объём предложения в Петербурге по сравнению с Москвой. Разбираемся, с чем входит рынок аренды в предстоящий высокий летне-осенний сезон 2025 с его стартом деловой активности и нового учебного года для студентов ВУЗов и колледжей, когда съёмное жилье расхватывается, как горячие пирожки.

А то и выше 30%?

Как рассказала директор департамента федеральной компании «Этажи» Ольга Павлинова, по данным их компании, наибольший рост средних ставок аренды однокомнатных квартир по итогам прошедшего года зафиксирован в Самаре (+32 %), Казани (+26,7 %) и Петербурге (+25 %). Москва среди городов-миллионников занимает 6 место с ростом в 18,1 %. Средняя ставка аренды однокомнатных квартир в столице сейчас находится на уровне 65,5 тысяч рублей.

Как считает Ольга Павлинова, в Москве рост сдержаннее из-за более насыщенного объёма предложения и его в целом увеличения за последний год.

Примечательно, что по данным «Домклик», в столице действительно по этому показателю прирост составил 14 %, а город на Неве, в свою очередь, «просел» на 30 %.

Генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко приводит цифры по его компании, согласно которым в среднем по России стоимость аренды квартир в процентном соотношении выросла на 17,3 %. Но по росту цен лидировал не Петербург, а Курск, Саранск, Набережные Челны, Саратов и Вологда, где аренда выросла на 30 % и выше. В Северной столице показатель составил 11,3 % (49,1 тыс. руб), в Москве — 12,6 % (66,6 тыс. руб).

Генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарёв полагает, что арендный рынок Петербурга постепенно вернулся к росту после снижения, которое длилось с января по апрель 2025 года. Тогда ставки «просели» на 7–10 %. Но уже в мае началось восстановление, а к июню темпы прироста заметно ускорились.

— Однокомнатные квартиры прибавляли более 1 % в неделю, студии и «однушки» — до 6–8 %, трёхкомнатные — до 10 %. В среднем аренда по городу достигла 60,4 тысячи рублей в месяц — это на 13,3 % выше, чем год назад, — считает он.

Пока привлекательно?

Как отмечает риэлтор «Макромира» Ольга Горбач, к Петербургу начали активно присматриваться те, кто больше не может потянуть московские ставки аренды, но при этом теоретически имеет возможность трудоустроиться, либо обучаться в обеих столицах.

— Разница в размере ставок между Петербургом и Москвой долгие годы была двукратной. Но и экономическая обстановка была лучше. Сейчас аренда в Северной столице обходится в 60–70 % от московских сумм, но это всё равно более привлекательно для многих в существующих экономических реалиях. И это касается как элиты того же Крестовского острова, так и даже бюджетного класса. Грубо говоря, тот же элитный класс в Петербурге можно арендовать дешевле, чем элитные «квадраты» в Москве, а качество проживания будет то же, — поясняет она.

В том числе, есть и определенная категория покупателей, которая сначала снимает жильё в какой-то локации достаточно долго, а только потом выходит на стадию приобретения «квадратов». Очевидно, что в Петербурге они в сравнении класс к классу дешевле.

По словам Ольги Горбач, сейчас в Северную столицу с её более низкими ценами начали возвращаться репатрианты на фоне всем известных геополитических событий. По этой же причине много в городе и иностранных студентов, для которых обучение выходит дешевле, чем в Москве.

Эксперт по ЖКХ (экс-руководитель управляющих компаний дочек ЮИТа и ЭталонЛенСпецСМУ) Алла Винник готова вспомнить личный опыт, когда в конце 2024–2025 предложила своим петербургским арендаторам поднять ставки на 10–15%.

— Тогда отказавшихся практически не было. Все говорили: «Мы всё прекрасно понимаем, всё растёт в цене, растут и затраты на содержание дома». Отказались единицы, но им быстро нашлась замена, всё случилось буквально в течение недели, — делится она.

А если вскладчину?

Эксперт по недвижимости, руководитель агентства недвижимости Георгий Патанин напоминает, что самое доступное жильё в Петербурге традиционно находится не в центре, а на окраинах и в пригородах. Перед учебным сезоном минимальные ставки держатся в Полюстрово и Ульянке — от 25 до 28 тысяч рублей в месяц. Ещё дешевле — студии в Красногвардейском, Красносельском и Пушкинском районах: там можно найти варианты за 16–20 тысяч.

По словам Георгия Потанина, хороший способ сэкономить — рассмотреть пригороды за КАДом. В Мурино, Янино и Кудрово студии сдают по цене от 16 до 18 тысяч, при этом до метро можно дойти пешком. По соотношению «цена — удобство» такие квартиры часто выигрывают у городских аналогов.

— Тем, кто готов снимать жильё вскладчину, подойдут двух- и трёхкомнатные квартиры в Кировском, Калининском, Невском и Фрунзенском районах. Разделив аренду на троих, можно уложиться в 15 тысяч на человека.

Если бюджет совсем ограничен, стоит рассмотреть комнаты в Центральном, Московском или на Васильевском острове. При совместной аренде встречаются предложения от 12 тысяч рублей. Это хороший компромисс — центральное расположение за минимальную цену, — рекомендует Георгий Патанин.

Но это расклад на текущий момент. Уже с августа, а некоторые эксперты говорят и в конце июля, цены пойдут в рост из-за студентов и старта нового делового года примерно на 10–15%. Но дело не только в этом.

Подогреет и квартплата?

Как напоминает Ольга Павлинова, с июля этого года у россиян по традиции выросли затраты на оплату «коммуналки», которые также отражаются на ставках аренды.

— Высокий сезон обычно длится до начала октября, как правило, в этот период в большинстве крупных городов России доля доступного для аренды жилья сокращается, меняется структура предложения в части сокращения доли наиболее бюджетных вариантов, что ведёт к росту средних ставок аренды, — рассуждает эксперт, но не сообщает, каким в итоге может оказаться рост ставок.

Здесь важно прояснить следующий момент: с 1 июля и в Петербурге, и в Москве плата за «коммуналку» выросла на 12,8 и 14,6 % соответственно. Все эти платежи опытные арендодатели как раз и привыкли перекладывать, а то и «зашивать», причём заранее, в ставки для своих клиентов. В этом втором варианте собственники просто прописывают в договорах обязанность арендодателей вносить квартплату. То есть, цена вопроса растёт автоматически. При первом раскладе владельцы информируют, что «так мол, и так, произошло подорожание, ставка будет больше».

Первые платежки с учётом новых расценок как раз и придут в августе.

Для сравнения, в 2024-м тарифы на теплоснабжение, водоотведение, водоснабжение и обращение с ТКО, в Северной столице не поднимались. Подорожали только электроэнергия (на 8,6 %) и газоснабжение (на 8,3 %).

В Москве прирост составил чуть более 10 %.

Генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Алла Шинкевич полагает, что к концу 2025 года арендные ставки в Петербурге продолжат расти, но без скачков.

По её оптимистичным прогнозам, до конца года прирост составит в пределах 2–5 %. Настроенные более пессимистично участники рынка называют планку в 10–15 %. Но это будет не ниже прогнозируемой инфляции на 2025-й, которая по последним данным на 16 июля запланирована в размере 6,8 %.

Так когда все-таки выгоднее?

Директор агентства «Дорогая, я дома» Алексей Лякин объясняет, что самые выгодные условия аренды, как правило, появляются тогда, когда рынок остывает. Первый такой период длится с октября по декабрь. Сезон переездов заканчивается, студенты уже нашли жильё, и ставки идут вниз. В октябре 2024 года аренда подешевела на 7 %, а к декабрю — ещё на 4–8 %. На площадках остаются в основном малоликвидные квартиры, и собственники готовы торговаться.

По словам Алексея Лякина, следующее «окно» традиционно открывается в январе и феврале. После праздников активность почти обнуляется, зато новых объявлений становится больше.

— В начале 2025 года аренда упала на 13–15%, особенно заметно — в сегменте студий и «однушек», — отмечает Алексей Лякин.

Ещё один краткий спад — в мае. На фоне майских выходных и отпусков рынок замирает, а ставки снижаются на 2–5 %, чаще всего — по бюджетным квартирам. И, наконец, в конце сентября можно поймать выгодные предложения: часть квартир возвращается с посуточной аренды, предложение растёт, спрос пока не разогнался — и цены немного «проседают».