Зачем собственников Апраксина двора принуждают навести порядок в комплексе?

Клубок проблем

К регулярным рейдам на Апраксином дворе по разным причинам петербуржцы привыкли давно.

Но 20 марта 2025-го состоялась комплексная «зачистка», в которой приняли участие в качестве проверяющих свыше 500 человек. К силовикам, по традиции интересующимся мигрантами, присоединились одновременно и представители имущественного блока Смольного, их задачей были незаконные постройки. Заодно изымали и конфискатные автомобили и технику. К такому размаху не привыкли даже местные торговцы, повидавшие много. Даже вице-губернатор Петербурга Игорь Потапенко признался в своём tg-канале, что проверка была масштабной.

При этом в конце прошлого года КГИОП подготовил иск в Куйбышевский районный суд с требованием к собственникам помещений на Садовой, 28–30, провести ремонт фасадов с демонтажем несогласованного оборудования, козырьков и лестниц. На такие действия предлагается отвести 24 месяца с момента вынесения соответствующего судебного решения.

Если нарушения в такой срок устранены не будут, то с собственников, являющихся физическими лицами, хотят взыскивать ежемесячно на 20 тыс. рублей. Это так называемая неустойка. Такие суммы придётся отчислять до момента выполнения работ.

Юридические лица также будут наказаны рублём — на 200 тыс. рублей в месяц.

Установочное заседание суда состоялось недавно, следующее намечено на май.

Собственники теперь недоумевают, откуда у чиновников взялись такие жёсткие подходы, почему всем предлагают платить одинаковые гигантские штрафы, даже если кто-то ничего в принципе не нарушал, и за что вообще отвечает их управляющая компания ООО «ПРЭО «НЕЖИЛОЙ ФОНД».

Вторят претензиям и арендаторы, на плечи которых, как некоторые считают, владельцы «квадратов» хотят переложить собственные проблемы. Разбираемся в этом непростом клубке проблем и противоречий интересов, хотя всем очевидно, что петербуржцы хотят получить качественно иное общественное пространство в центре, а не то «проклятое место», каким комплекс является сейчас.

Обязаны по закону…

Отметим сразу, что собственники в принципе обязаны содержать недвижимое имущество в надлежащем состоянии. Это следует из норм федерального законодательства: Жилищного и Гражданского кодексов и т. д.

Причём делать это надо за свой счёт, напоминает юрист в сфере ЖКХ Кирилл Захарян.

В ситуации с Апраксиным двором ещё большие ужесточения вносит статус комплекса как объекта культурного наследия регионального значения. На таких зданиях в принципе нельзя что-то делать на своё усмотрение: вплоть до простой перекраски фасада, устанавливать кондиционеры, создавать дополнительные дверные проёмы и т. д., уточняет руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев.

— Я сам живу в доме на одной из улиц в центре и прекрасно знаю, что там установить кондиционер если не точно невозможно, то очень сложно. Ещё большие ограничения налагаются на объекты коммерческой недвижимости, особенно находящиеся в собственности у юридических лиц, — отмечает он.

За соблюдение таких требований в отношении объектов культурного наследия и отвечает КГИОП. Так что если чиновники сочли, что есть какие-то нарушения, а в иске они перечисляются, то в ведомстве имеют полное право обращаться в суд. Другое дело, какое решение он примет и почему вдруг в документе оказалось так много ответчиков, констатируют эксперты.

Запомним эти базовые моменты.

Почему всем либо по 20, либо по 200?

Представитель юридического лица, в собственности которого есть несколько объектов, Михаил подчёркивает: что решение суда в их компании готовы исполнить. Что судьи скажут, то бизнес и будет делать. При этом, как заверяет предприниматель, в их организации законодательство об охране памятников и так соблюдают, правда потом добавляет: «Как могут». Он недоумевает, почему КГИОП высказывает претензии к широкому кругу лиц, а не конкретным виновникам.

Ещё один собственник — Руслан тоже обращает на этот момент внимание. По его словам, в ведомстве и так отлично знают, кто где какие нарушения допустил.

— Вот даже судья спросила, почему вы на всех вешаете, а не конкретных виновников. Они (КГИОП. — Прим. редакции) этот вопрос обещали разобрать, — рассказывает он.

Задаются владельцы «квадратов» и вопросом, почему «физикам» неустойку предлагают в 20 тыс. рублей, а юрлицам — 200 тыс.

— У кого-то из тех же юрлиц есть 10 «квадратов», он за год столько не зарабатывает. А у кого-то 200 тыс. кв. м. Где соразмерность? — интересуется Руслан.

Ответить на этот вопрос может глава агентства недвижимости Lapina Екатерина Лапина. По её словам, надо смотреть конкретные документы: устав собственников либо решения общих собраний владельцев недвижимости по Садовой, 28–30. Может выйти так, что в этих бумагах указано: общедомовое имущество принадлежит в равных долях всем собственникам вне зависимости от фактически занимаемых ими «квадратов».

Ничего личного, кроме денег?

Как напоминает Екатерина Лапина, ставки по штрафам и неустойкам всегда были разными для физ- и юрлиц в принципе. Отсюда и диапазон от 20 до 200 тыс. рублей. По её словам, удивляться таким крупным суммам не стоит. Дело в том, что с 2025-го начался перерасчёт тех же пеней в привязке к курсу ключевой ставки за прошедший год.

— Чиновники не могут сделать что-то противозаконное и взять цифру с потолка. У них есть точная методика расчёта. Часто при расчёте неустоек тоже учитывается ключевая ставка. Но что конкретно заложено у КГИОП, я отвечать не берусь, — констатировала Екатерина Лапина.

Как раз из-за неустоек рождается одна из версий активизации деятельности чиновников.

Сергей, представляющий интересы 60 частных собственников апарт-отеля, предлагает умножить количество владельцев «квадратов» у них на 20 тыс. В месяц это выходит уже 1,2 млн рублей. За год — 28,8 млн. Если теоретически эти собственники были бы юрлицами, то цифры выглядели бы ещё более впечатляющими: 12 млн в месяц и 228 млн в год.

— Все понимают, что ремонт нельзя начинать, пока не выпишут техническое задание, выдадут разрешения и т. д., — пожимает плечами Сергей.

При этом он признаёт, что письма от КГИОП о необходимости приведения объектов в порядок приходили, но «они не были какими-то такими, на которые нужно реагировать».

Докажи, что «не верблюд»…

Примечательно, что в качестве ответчиков указан ГБУ ГУИОН. Он оперативно управляет объектами Апраксина двора, находящимися в собственности Петербурга. Часть из них сдана третьим лицам, следует из информации в иске.

С ГБУ ГУИОН некоторые участники связывают и ещё одну версию. Якобы учреждение содержит некоторые свои объекты не в самом лучшем состоянии и теперь хочет переложить свои проблемы «с больной головы на здоровую».

— Там, где владеет ГУИОН, там всё разрушено, отопления в помещениях нет. Стёкла разбиты, просто какой-то ад настоящий. Подвалы затоплены. ГУИОН вроде бы ответчик, но он хочет своё безобразие, которое допустил, просто переложить на других собственников, — высказывает теоретические предположения Руслан.

Как подчёркивает Кирилл Захарян, если кто-то считает, что у него нарушений нет, а их допустил кто-то другой, то это, собственно, является предметом разбирательств в суде. Свою позицию о невиновности и о том, что «ты не верблюд», надо отстаивать с приведением доказательств.

…или не УК?

Есть претензии у некоторых собственников и к своей управляющей компании ООО «ПРЭО «НЕЖИЛОЙ ФОНД». Некоторые считают, что именно она должна заниматься ремонтом фасадов, а также устранением на них граффити, что в зданиях, не обладающих статусом памятников, приравнивается к текущему ремонту. По словам Руслана, эта организация «странно ко всему подходит».

— То же граффити она красит не в цвет фасада, а, например, замазывает белой краской. Плюс она просто не производит элементарный текущий ремонт. Они (ООО. — Прим. редакции) не включены в качестве ответчика. Их, скорее всего, привлекут в качестве третьего лица. А значительная доля состояния объекта на их совести, — утверждает он.

В ООО «ПРЭО «НЕЖИЛОЙ ФОНД» настаивают: компания не является собственником корпусов и помещений в корпусах Апраксина двора, не имеет охранных обязательств по объектам культурного наследия, включённых в реестр. В договоры и государственные контракты между компанией и владельцами «квадратов» не входят работы и услуги по содержанию и ремонту фасадов корпусов.

— Как обслуживающая организация ООО «ПРЭО «НЕЖИЛОЙ ФОНД» в случае необходимости устраняет граффити, обстукивает слабодержащуюся штукатурку фасадов и обтягивает корпуса фасадной противоаварийной сеткой, — заверяют там.

«У меня доказательств нет»

Далеко не секрет, что привести в порядок Апраксин двор власти города не могли из-за огромного количества «разношёрстных» собственников. Для привлечения крупного инвестора объекты, раздавать или продавать которые начали ещё в прошлом веке, необходимо было выкупить обратно в казну Петербурга. Но такие сделки шли крайне неохотно, так как город никогда не мог предложить полноценную рыночную стоимость. Речь в лучшем случае заходила в тучные время о цене вопроса по кадастру.

Теперь инвестор, по крайней мере для корпусов № 37–38, найден. Это КЦ «Питер», который в августе 2024-го публично пообещал превратить комплекс в некий аналог Новой Голландии или «Севкабеля». В идеале на этой уйдёт 10 лет, а работы на корпусах № 37–38 должны стартовать летом 2025-го.

Как считают некоторые собственники, исками чиновники хотят принудить к продаже «квадратов» либо государству, либо инвестору. При этом все честно признаются: к ним предложения не поступали, слышали только от соседей, доказательств нет.

— Люди приходят из КЦ «Питер» и намекают, что готовы купить. Лично мне пока (предложения. — Прим. редакции) не поступали. Есть предположения, что людям сейчас могут создавать специальные проблемы, чтобы те быстрее продавали. Допустим, есть помещение за 10 млн, иск вчинят на 30 млн, но вы можете нам его продать за 3 млн. Но у меня доказательств нет, — делится Руслан.

Сергей тоже слышал что-то подобное, но к нему лично также не обращались.

А надо было читать…

Свои опасения по поводу разбирательств высказывают и арендаторы. Некоторые из них уверены, что именно на их плечи собственники в итоге переложат затраты, а то и вовсе весь ремонт.

Как рассказывает Тимур, взявший магазин в аренду в начале этого года, он платит по 300 тыс. рублей в месяц, а зарабатывает немногим больше. Ещё и собственник требует следить за помещением. Например, недавно Тимур закрашивал граффити.

Арендатор Роман, «переживший» в Апраксином дворе нулевые годы и ведущий бизнес более 35 лет, и вовсе настроен крайне пессимистично: он намерен закрывать бизнес.

Эксперты разводят руками: если недвижимость арендована у собственника, не города, то надо было внимательно читать договор. В таких бумагах можно заложить любые условия, вплоть до… обязанности установить условный «золотой унитаз». Если человек такой договор подписал, то он согласился с требованиями и обязан их исполнять.

Немного другая ситуация складывается в том случае, если право аренды было получено на торгах, инициированных городом. Там бумаги по-хорошему тоже стоит детально изучать. Дело в том, что в скором времени в Петербурге пройдут очередные арендные аукционы по объектам в Апраксином дворе. Всего разыграют 74 лота общей площадью 35 тыс. кв. м, это больше половины городской собственности. В основном это полуразрушенные объекты в аварийном состоянии.

При этом, как заверяют в пресс-службе Комитета имущественных отношений Смольного, в случае принятия в установленном порядке решения о проведении на инвестиционных условиях работ по приспособлению здания, сооружения, многоквартирного дома для современного использования, арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

78.ru будет следить за развитием ситуации.