Не ставь крест на «Крестах»: зачем петербуржцев втянули в спор о новой жизни старой тюрьмы
Формально общественные обсуждения по «Крестам» стартовали ещё 16 июля. Именно в тот день соответствующее объявление появилось на сайте Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) Смольного. Петербуржцам, в частности, предлагают представить свои корректировки в проект планировки и межевания территории, ограниченной улицами Михайлова, Комсомола, Арсенальной и Арсенальной набережной в Калининском районе. Этот документ датирован декабрём 2012 года, что уже говорит о том, сколько власти Северной столицы бьются над поиском вариантов переформатирования локации под новое использование. При этом самого конкретного проекта изменений от самих чиновников пока нет. Он появится в открытом доступе чуть позже. Зато уже есть планы выставить на торги комплекс в четвёртом квартале этого года.
Между тем, как напоминают эксперты, «Кресты-1» всегда были проблемным в потенциале приобретением для инвесторов. У комплекса есть статус памятника, что подразумевает под собой колоссальные затраты на его преобразование.
От офисов и гостиницы…
Возведение в Колпино «Крестов-2», призванных заменить комплекс практически в центре Петербурга, началось в далёком теперь 2007 году. Стройка обошлась в итоге федеральному бюджету в 12 млрд рублей. С 2007 года и началась дискуссия о том, какая судьба должна ждать «Кресты-1». Их, например, хотели сдать тогда под офисы, чтобы «отбить» затраты.
В этом же году появилась радикальная идея о тотальном сносе старого комплекса. Против этого предложения высказались чиновники Смольного, напомнившие, что объект с 2001 года признан памятником.
Экс-глава КГА Вера Дементьева выступила с инициативой создать здесь отель. Она сослалась тогда на общеевропейскую практику преобразования таких строений. Бывший вице-губернатор Александр Вахмистров поддержал проект создания общественно-делового комплекса.
Представителей Смольного категорически не поддержали градозащитники. Они издевательски предложили снести в таком случае Адмиралтейство и Биржу и напомнили о видовых характеристиках локации на Арсенальной набережной.
…до творческих мастерских и монастыря
В 2012 году малоизвестная компания разработала проект приспособления «Крестов 1» под творческие мастерские. В это понятие входили киностудии, театры, фотоагентства, дизайнерские мастерские и т. д. Чиновники обещали подумать, но так никаких решений и не приняли.
В 2017-м структуры ФСИН начали переезд в «Кресты-2» в Колпино. Виток дискуссий о возможной судьбе старого комплекса, ходящих по одному и тому же набору предложений, возобновился. Между тем, как писали тогда городские СМИ, инвесторы, с которыми велись кулуарные переговоры, отказывались от него один за другим.
В 2022-м тема «Крестов-1» всплыла в рамках ПМЭФ на мероприятии с участием Виталия Мутко, на тот момент главы госкорпорации «ДОМ. РФ». Объект попытались пристроить в собственность Петербурга, но и городские чиновники осознавали то, что было хорошо известно инвесторам: «банкет выйдет слишком дорогим». Так получилось, что практически одновременно проходил биеннале «Архитектура Петербурга». Там прозвучали и вовсе радикальные идеи по превращению «Крестов-1» в монастырь. Мотивация у архитекторов была следующая: камеры — это, по сути, кельи. А церковь при комплексе существует давно.
В конце 2022 года «ДОМ. РФ» определился с тем, что объект будет выставлен на торги, а на баланс этой организации комплекс перешёл в 2023-м. Тогда же власти Петербурга сообщили о том, что в «Крестах-1» появится арт-кластер, но конкретные сроки не назывались.
«Кресты» без границ
Выставить на торги часть зданий комплекса «ДОМ. РФ» планирует теперь в четвёртом квартале 2024-го. На аукцион не отправят действующее общежитие сотрудников ФСИН на Арсенальной набережной, 7 и церковь во имя святого благоверного князя Александра Невского.
Саму территорию теперь разобьют на восемь участков, которые, правда, оформлены единым лотом. Соответственно, на него и будет искаться только один инвестор.
Площадь самого крупного участка составит 2,88 га. На нём-то и располагаются два легендарных крестообразных здания, символы «Крестов-1» и бывший изолятор.
Как считают в «ДОМ. РФ», территория может быть использована под административно-общественные и управленческие объекты.
От себя отметим, что это достаточно размытые формулировки, подразумевающие как наличие офисов, гостиниц, магазинов, но точно исключающие приспособление под классическое жильё.
Стоимость восьми участков, внести предложения по уточнению границ которых, теоретически, и предлагается горожанам, пока ещё не определена.
Всё дело в ответственности?
Глава агентства недвижимости Lapina Екатерина Лапина также обращает внимание на витиеватость формулировок по функционалу использования комплекса «Кресты-1». По её словам, под ними могут пониматься даже… апартаменты, то есть, псевдожильё.
Как поясняет Екатерина Лапина, видимо, формат единого лота чиновники выбрали по следующей собственной логике. До сих пор не было желающих на покупку объекта. Но при передаче в одни руки можно предоставлять по факту один участок за другим, а на вот этот условный второй, после выкупленного первого, предоставлять хорошую рассрочку.
Впрочем, по мнению Екатерины Лапины, можно было всё-таки и не разбивать территорию, а просто оговорить для всех будущих инвесторов чёткие и понятные правила игры: например, запрет на субаренду территорий и поиск сторонних подрядчиков.
— В Петербурге появились и есть крупные игроки, уже показавшие свою добросовестную репутацию и готовые ответственно подходить к реализации социально-значимых проектов. Подчеркну, что не имею ввиду какие-то конкретные компании. Я говорю об игроках, которые уже продемонстрировали свой потенциал, и показали, что могут делать, — подчеркивает Екатерина Лапина.
Она напоминает, что те же тюрьмы приспосабливают под различные объекты на севере Европы: в Германии, Латвии и т. д.
— Опыт показывает, что под современные нужды можно преобразовать практически всё, было бы желание: заводы, водонапорные башни, производственные цеха и т. д. Но дело в том, что в той же Европе на продажу выставляются стены с обременением по исторической сохранности здания. А дальше собственник или арендатор решает, что конкретно и какой функционал на объекте будет. А у нас же чиновники хотят сразу получить полный «комплект»: что, где, как, когда, — рассуждает Екатерина Лапина.
Не вышли бойницами?
Заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group Наталия Киреева припоминает проект преобразования в музей тюрьмы Алькатрас, расположенной в заливе Сан-Франциско. Каждый год туда приезжают сотни тысяч туристов.
— Теоретически, идея разделить объект на восемь лотов, но продавать их одному покупателю, может быть связана с попыткой избежать ошибок, подобных тем, что были допущены с Апраксиным двором и Конюшенным ведомством. Это позволяет структурировать продажу и сделать её более привлекательной для крупных инвесторов, которые готовы взять на себя полный объём работ по реконструкции и реставрации объекта, — считает Наталия Киреева.
Напомним, проблемы с Апраксиным двором и Конюшенным ведомством тянутся долгими годами как раз из-за невозможности договориться с многочисленными собственниками.
Как соглашается Наталия Киреева, основным препятствием для преобразования «Крестов» является их статус объекта культурного наследия, что ограничивает возможности использования и требует значительных инвестиций в реконструкцию. Маленькие окна и устаревшая планировка добавляют сложности для инвесторов, а высокие затраты на замену коммуникаций делают проект финансово неэффективным при текущих экономических условиях.
По словам эксперта, возможно, объект сможет привлечь покупателя, когда экономические условия улучшатся и ставки вернутся к значениям 2021 года.
В Москве уже есть?
Вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина считает, что в «Крестах-1» лучше всего разместить государственное учреждение, административные здания, музей, немного тематического креатива.
По её мнению, самым «тяжёлым» сегментом было бы жильё. Идея реализации отеля находится где-то посередине.
— Примеров отелей в бывших тюрьмах довольно много. Взять хотя бы наш проект в Москве Vertical Boutique на Таганке. Он сделан в бывшем здании Таганской тюрьмы, тематика внутри — соответствующая истории здания. Кроме того, в Европе есть такие отели: в Стокгольме, в Лондоне, где-то в Нидерландах. Когда я училась в Оксфорде, то проезжала пару раз мимо отеля Мальмезон. Это тоже бывшая тюрьма. Специфическая тема, но вполне рабочая, — констатирует Ольга Шарыгина.
Она подчёркивает, что сама не слышала, что бы у «ДОМ. РФ» были подобные кейсы. По мнению эксперта, это первый подобный проект для госкорпорации.
Как считает Ольга Шарыгина, разделили объект, как минимум, для того, чтобы выделить два объекта: церковь и общежитие. Далее, скорее всего, есть нюансы по самим зданиям и по земле: площадь застройки, коммуникации.
По словам эксперта, чтобы избежать ошибок Апраксина двора, объект делить не надо было вообще. А инвестором по «Крестам-1» может выступить только крупная и смелая федеральная компания.
А судьи кто?
Подчеркнём, что общественные обсуждения, как и публичные слушания, это мероприятия, которые всегда носили рекомендательный характер для органов исполнительной власти. Петербуржцы имеют право высказать своё мнение, а на усмотрение чиновников остаётся выбор: прислушиваться к предложениям или нет.
По итогам таких процедур обычно составляются два протокола: в первом перечне содержится список корректировок, идущих на отклонение. Во втором — предложения, которые власти готовы принять. Последний список всегда был намного короче. В нём содержались незначительные, а не принципиальные корректировки.
Между двумя мероприятиями по форматам, тем не менее, имелись отличия. Общественные обсуждения традиционно проводились только в on-line. Эта процедура набрала популярность в пандемийные времена. Наглядные материалы по проекту также размещаются в Интернете.
Публичные слушания осуществляются в формате off-line. Именно в такой форме раньше обсуждались все значимые городские проекты. В рамках слушаний организовывалась экспозиция или вывешивались плакаты с наглядной информацией. Всё это размещалось, как правило, в зданиях районных администраций.
Примечательно, что в рамках общественных обсуждений по «Крестам-1» имеется как возможность ознакомиться с такой информаций on-line на первом этаже здания КГА на Зодчего России и в администрации Калининского района.
Но в любом случае по обеим процедурам количество поправок, поданных горожанами и утверждённых в итоге чиновниками, было традиционно незначительно.
