Без дома и денег: что делать, если квартиру забирают за долги по ипотеке?
Новый законопроект о просрочке по ипотеке
Городской парламент рассмотрит законопроект, запрещающий банкам отбирать ипотечное жильё у заёмщиков, если долг по кредиту составляет 15% от его цены. Сейчас они вправе забрать квартиру у должника, если остаток по кредиту менее 5%, а просрочка – менее 3 месяцев.
Автор нового законопроекта не согласен с такой нормой. По его мнению, если человек уже выплатил 85% займа, отбирать у него жильё несправедливо. Того же мнения придерживается и юрист Светлана Милевская:
– Эти 5% учитываются не с общей суммы долга: это уже пеня и неустойка. Поэтому, на самом деле, в каждой ситуации нужно подходить к вопросу индивидуально.
Можно ли договориться с банком?
По мнению юриста, в новый законопроект следует добавить ещё один нюанс, который облегчит участь должников по ипотеке – возможность досудебного урегулирования споров с банками.
– На данной стадии банк вообще не идёт ни на какие переговоры. Зачастую как происходит: 2-3 месяца просрочки, и банк идёт в суд. Никаких альтернативных вариантов. На сегодняшний день, к сожалению, судебная практика такова: если сумма долга с пеней больше 5%, то квартиру забирают без вариантов.
Шансов вернуть её после этого практически нет. После решения суда в пользу банка квартира уходит с молотка. Теперь уже бывшие владельцы могут принять участие в торгах, но платить придётся всю назначенную сумму.
Можно ли отсудить у банка деньги, уплаченные за квартиру по ипотеке?
Нет, миллионы, которые вы платили, возможно, не один десяток лет, вам не вернут. И даже часть суммы отсудить не получится. Единственный вариант – разница между стоимостью квартиры по изначальной оценке и стоимостью, по которой она уходит с торгов. Если с торгов её продали дороже, эту сумму банк вам отдаст.
Дело в том, что стоимость недвижимости за годы выплаты ипотеки может вырасти. И новая рыночная цена, вполне вероятно, будет выше той, в которую банк оценил вашу квартиру изначально. Но продажи по новой цене теперь уже бывшим владельцам квартиры придётся добиваться в ходе судебного разбирательства.
Можно ли обменять квартиру по ипотеке на более дешёвую?
Допустим, в хорошие времена вы решили расширить жилплощадь и взяли в ипотеку трёхкомнатную квартиру. Но вот времена стали тяжелее, и банк уже отбирает ваше жильё. Можно ли договориться с банком и обменять вашу трёшку хотя бы на однушку? Юрист отвечает:
– Нет. Такого варианта нет. Банк не должен решать вашу жилищную проблему. Вам дали деньги на решение этой проблемы, рассчитывайте на себя.
Такой вариант возможен в рамках банкротства, к примеру, если это ваше единственное жильё. Но просроченный долг по ипотеке – не повод для «размена».
Недобросовестные покупатели
Долги по ипотеке образуются обычно у людей в сложные периоды жизни, от которых никто не застрахован. К примеру, никто не ждал пандемию, во время которой многие потеряли работу. Уволить могу и в обычное время, а найти работу сразу бывает нелегко. Так и образуется небольшая просрочка, которая может лишить вас жилья.
Но не всегда дела обстоят именно так. Иногда и сами покупатели относятся к ипотеке крайне легкомысленно, рассказала Светлана Милевская:
– Многие изначально берут кредит, покупают квартиру даже без первоначального взноса, и через 2-3 месяца перестают платить кредит. При этом манипулируют тем, что это единственное жильё, и банк не имеет права его забирать.
Такая судебная практика, среди прочего, является одной из причин столь жёсткой позиции банков. Но столь легкомысленные покупатели в корне не правы: даже если ипотечная квартира является их единственным жильём, за долги банк заберёт её без проблем. Потому что в данном случае это залоговое жильё, которое не является собственностью покупателя. Его собственник – банк, до тех пор, пока вы не выплатите последнюю копейку по кредиту, процентам, пеням и т.п.
Несовершеннолетние, прописанные в квартире, тоже не спасут от её изъятия. Квартиру всё равно продадут с торгов, а новые собственники выселят всех проживающих там, в том числе несовершеннолетних, по решению суда.
Что делать, если нет денег платить ипотеку?
Юрист уверена, что людям в сложных ситуациях необходимо дать возможность урегулировать споры с банком в досудебном порядке – например, договориться об отсрочке, попросить реструктуризацию долга либо кредитные каникулы. Также можно попробовать договориться с банком уже в суде.
Суда избежать не удастся: спустя три месяца просрочки вы получаете иск. С учётом обычной затяжки сроков такие суды длятся 2-3 года. В это время, как правило, люди перестают платить взносы по ипотеке совсем.
– И вот именно в этом моменте нужно, на мой взгляд, регулировать, – считает юрист. – Если человек через 2-3 месяца всё-таки начинает исполнять обязанности по кредитному договору, нужно дать ему шанс, возможность как-то урегулировать спор. Потому что в данном случае практика однозначна: 3 месяца – это существенное нарушение условий кредитного договора, которое является основанием для его расторжения. То есть это не просто забрали квартиру, это расторжение кредитного договора, после чего всё возвращается в первоначальное состояние.
Такая беда может постигнуть не только владельцев ипотечных квартир, но также купленных аналогичным способом земельных участков и построенных на них домов. Всё это – залоговое имущество.
– А залог подразумевает под собой возможность реализации этого имущества в случае неисполнения обязательств. Не платишь кредит – отдай имущество.
Поэтому при оформлении ипотеки очень важно рассчитать свои силы и финансы, а также предусмотреть финансовые подушки на все возможные случаи, от потери работы до нетрудоспособности. И полагаться целиком на себя.
