Останутся ли доступные квартиры в новостройках Петербурга и Ленобласти в 2024 и где?

Какие изменения ждут льготную ипотеку?

После бума роста цен на «квадраты» в новостройках в пандемийные годы Центробанк взял курс на последовательное сворачивание льготной ипотеки, за исключением отдельных категорий россиян. Сначала первоначальный взнос был поднят до 20%, а теперь — до 30%. Эта новелла вступила в силу с 23 декабря 2023 года.

Кроме того, правительство РФ приняло решение об ограничении максимального размера ипотечного кредита 6 млн рублей. Ранее для Петербурга, Ленинградской области, Москвы и Подмосковья эта сумма составляла 12 млн. Кроме того, в одни руки теперь будет даваться только одна ипотека под 8% годовых вместо 5—6%.

Данные меры распространяются и на программу «Господдержки 2020», которой и раньше можно было воспользоваться только один раз. Это, по логике чиновников, должно сбалансировать перегретый рынок.

Однако «ноу-хау» может серьёзно ударить по покупательской способности одиночек и бездетных пар, не располагающих высокими доходами, прогнозируют некоторые эксперты.

Дело в том, что по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), в 2023 году в Северной столице и 47 регионе 40% сделок на «первичке» проходило с суммой кредита свыше 6 млн рублей.

Разбираемся, что в таких условиях будет со спросом и ценами, станут ли застройщики выводить новые объекты и где искать привлекательные локации в 2024 году.

Стагнация или стабильность?

Как считает директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева, в начале 2024 года повышение взноса и снижение размера кредита могут привести к тому, что для многих потенциальных покупателей ипотека станет недоступна.

— Ведь именно льготные ипотечные программы поддерживали высокий спрос в 2023 году. При этом порядка 40% ипотечных сделок проходило с суммой кредита свыше 6 млн рублей. То есть, в 2024-м году потенциальному покупателю, который захочет взять льготную ипотеку, придётся существенно увеличивать первый взнос. А более дорогие квартиры с двумя и более комнатами станут недоступными для некоторых клиентов, — предполагает она.

Генеральный директор и основатель агентства недвижимости Мария Тарасова не исключает временную стагнацию из-за серьёзных мер по охлаждению рынка новостроек.

— Семье без детей или одинокому человеку практически не взять теперь ипотеку на новостройку, лимит урезали до 6 млн, а первый взнос увеличили до 30%. Но падение мы не ждём. Семейная ипотека и IT-ипотека остались на прежних условиях, только ввели ограничение — одна ипотека в руки, — отмечает она и добавляет, вместе с тем, что спрос как был, так и будет, но, возможно, изменится портрет покупателя.

Директор по продажам ГК Запстрой Евгений Бескровный настроен более оптимистично. По его мнению, существенных изменений на первичном рынке по спросу произойти не должно, как минимум, до лета 2024 года, так как все инструменты, позволяющие застройщикам поддерживать спрос на квартиры в новостройках, остались те же.

Цены вверх или вниз?

Руководитель агентства недвижимости Георгий Патанин полагает, что в январе произойдёт корректировка цен до уровня, наблюдаемого в октябре — ноябре 2023 года, обусловленная, опять же, увеличением первого взноса и падением цен на «вторичке». В случае снижения ставок ЦБ предпочтение будет отдаваться вторичному рынку, что не приведёт к росту цен на новостройки.

Генеральный директор петербургской строительной компании Сity Solutions Василий Тимофеев считает, что элитный сегмент будет расти в цене. Это связано с дефицитом пятен под застройку в престижных локациях.

— Комфорт-класс тоже снижаться в цене не будет. А вот на квартиры в эконом-классе можно получить скидки. Особенно, если это территории комплексной застройки с большим объёмом предложения, — рассуждает он.

Генеральный директор агентства недвижимости ПРАЙД ГРУПП Алексей Бондарев предлагает дождаться середины января 2024 года.

— По моей информации и прогнозам, мы увидим формы поддержки от застройщиков. С резко выросшим первоначальным взносом многие покупатели взяли выжидательную позицию. Скорее всего, в России это вызовет спад цен на новостройки. Но я не беру в расчёт Москву и Петербург. Тут девелоперы не сидят, сложа руки, и активно готовят предложения для покупателей, — подчёркивает он.

Евгений Бескровный прогнозирует, что, как минимум, до лета 2024 года стагнации или снижения цен на квартиры в новостройках не будет, так как для этого просто нет никаких предпосылок. По факту субсидированные ипотечные программы пока всё-таки продолжают действовать.

Премьеры на рынке

По словам Алексея Бондарева, в первой половине года важен старт около десятка проектов, хотя перечислить он их не готов.

— Исторически будет задействован Приморский район, но девелоперы не оставили без внимания и города-сателлиты. Согласно новому градостроительному плану, будет происходить децентрализациия и распределение рабочих пространств во всех районах Петербурга. Застройщики активно участвуют в этих процессах со своей стороны, формируя качественные жилые комплексы в разных районах города. Мы этот тренд увидели в конце 2023 года, он будет продолжаться и дальше, — уверен он.

Генеральный директор агентства недвижимости Ольга Эбель напоминает, что в 2023-м девелоперы предложили рынку 3,7 млн кв. м жилья, с увеличением доли Ленобласти до 36%. Однако, по её мнению, в следующем году прогнозируется уменьшение объёма новых проектов и сокращение предложения.

Евгений Бесковный готов назвать конкретные объекты. Это проект RBI Невском районе в пешей доступности от метро «Елизаровская», жилой комплекс от Группы ЛСР на Васильевском острове вблизи «Севкабельпорта» и собственный объект компании в Курортном районе в Зеленогорске. Но цены там низкими не будут из-за хороших локаций. Стоимость «квадрата» будет начинаться с 290—300 тыс. рублей.

Мария Тарасова рекомендует присмотреться к Василеостровскому и Приморскому районам.

Если дёшево, то за КАД?

Отметим, что на вопрос о том, какие локации являются привлекательными, застройщики и участники рынка по традиции отвечать не любят. Всё зависит от кошелька покупателя и личного понимания, что такое комфорт на имеющиеся средства.

Как признаёт Ольга Трошева, пригороды традиционно привлекают покупателей за счёт более низкой цены. Например, в Буграх-Мурино «квадрат» в среднем стоит 160,5 тыс. рублей. В обжитом Кудрово — 189,9 тыс. В Новосаратовке, которая начала развиваться не так давно, это 154,3 тыс.

— Для сравнения приведём цены в городских локациях. Наиболее высокая стоимость — в локациях «проспект Обуховской Обороны — Седова» и «Чёрная речка — Лесная». Здесь это более 300 тыс. рублей в среднем.

Одна из самых популярных у покупателей локаций в городе — Каменка — более демократична по цене: 239,9 тыс. рублей. Проекты здесь реализуют крупнейшие городские застройщики, — отмечает она.

Алексей Бонадарев считает, что Петербург и его ближайшие пригороды, такие как Мурино и Янино, уже вряд ли порадуют доступными ценами.

— Интересные старты есть в районе Пулковских высот, там доступная малоэтажная застройка. Очень уютная застройка получилась в районе Новоорловского лесопарка. Мест очень много, и под каждый запрос есть объект. Сейчас около 70 тыс. квартир в активной продаже, — рассказывает он.

Мария Тарасова отмечает, что самые демократичные цены есть в микрорайонах за КАДом — Мурино, Кудрово, сейчас активно развивается Новоселье и Новосаратовка. Если нужна городская прописка, то самые доступные цены у ЛСР в ЖК «Цветной город».

Как подчёркивают многие участники рынка, именно комфортными считаются «квадраты», расположенные в локации «второго дома» после выхода из станции метро, то есть, на расстоянии 5—10 минут пешком. Но таких объектов крайне мало, и «они раскупаются, как горячие пирожки».

Как вспоминает Мария Тарасова, совсем недавно был громкий старт у крупного застройщика недалеко от метро «Проспект Просвещения» — его ждали несколько лет, поэтому и бронирование было настолько активным, что далеко не всем людям достались квартиры по стартовым ценам.