Снимать или купить: кому и как выгоднее решить вопрос с жильём?

До конца октября Банк России может опять пересмотреть в сторону повышения ключевую ставку, которая сейчас замерла на отметке в 13% годовых. Это может запустить очередной виток подорожания «квадратов» как на «первичке», так и на «вторичке». При этом руководство банка настойчиво продвигает идеи по сворачиванию льготной ипотеки в принципе и ужесточению существующих госпрограмм.

В свою очередь, по разным оценкам аналитиков, ставки аренды могли вырасти в сентябре Петербурге до рекордных показателей в 27—30 тыс. рублей за наиболее востребованные «однушки». Средний же ипотечный платеж в Северной столице в августе составлял 35 тыс. рублей.

Но пока в городе есть и более дешёвые варианты с траншевой ипотекой, хотя и несущей в себе определённые риски. Разбираемся, что же и для кого подходит больше.

Платить дяде выгоднее?

По данным аналитиков «Бюллетеня недвижимости», в сентябре этого года цены на аренду «однушки» преодолели бланку в 30 тыс. рублей, на «двушки» приблизились к 45 тыс., а на трёшки — взяли отметку в 60.

Меньше всего подорожали комнаты, но теперь даже они уже стоят 13,5 тыс. рублей.

Как подсчитали эксперты портала «В МИРЕ КВАРТИР», в Петербурге за третий квартал ставки по однокомнатным квартирам подросли на 3,1%, по двухкомнатным — 9%, по «трёшкам» — 4,6% (до 27, 39 и 51 тыс. соответственно).

Как констатировал генеральный директор компании Павел Луценко, из-за роста цен на рынке новостроек и вторичной недвижимости, а также роста процентов по ипотеке жильё становится всё менее доступным для покупки в собственность.

— И для всё большего количества людей аренда становится единственным способом решения жилищного вопроса. Соответственно, спрос и ставки растут, предложение квартир на рынке сокращается. По нашим данным, с начала года количество выставленных на рынок аренды «однушек» сократилось на 58%, «двушек» — на 56%, «трешёк» — на 53%. Полагаем, что цены на съёмные квартиры будут расти до конца года, — дал прогноз он.

Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева приводит несколько другие цифры по арендным ставкам.

— Если говорить про территории, которые застраивались масштабными проектами (Каменка, Ново-Сергиево), то здесь арендные ставки на 1-комн. квартиры — в среднем 23-24 тыс. рублей, на «двушки» — около 30-33 тыс. (в Каменке — до 40 тыс.), — отмечает она.

При этом, с учётом данных ЦБ, средний ипотечный платёж на квартиру в новостройке в Петербурге в августе составлял около 35 тыс. рублей.

— Таким образом, в среднем арендная ставка находится в том же диапазоне, что и средний ежемесячный платёж по ипотечному кредиту. При этом, конечно же, помним о том, что собственник платит за своё жильё/инвестирует и получает доход/инвестирует в будущее жильё для детей, а арендатор — нет, — констатировала Ольга Трошева.

Но здесь важно отметить следующие: часто покупатели квартир как раз и вынуждены снимать «квадраты», так как им негде жить.

— По данным ЦБ, средний срок, на который берут ипотечный кредит сегодня, — более 26 лет. С учётом досрочных платежей ипотека, конечно же, выплачивается быстрее, — добавляет Ольга Трошева.

Подешевеет ли жильё и когда?

По информации руководителя проектов инвестиционной компании Garnet Екатерины Поздняковой, в среднем ипотечный кредит в России выплачивается за 10 лет.

— Выбор между ипотекой и арендой в Петербурге — это индивидуальное решение каждого человека или семьи исходя из индивидуальных условий. Ответ на этот вопрос зависит от множества факторов, — подчёркивает она.

Так, аренда предоставляет свободу в перемещении, предполагает меньше начальных расходов и даёт возможность легко менять место жительства. Однако в долгосрочной перспективе ставки могут значительно возрасти, к тому же арендатор находится в зависимости от решений собственника жилья.

С другой стороны, ипотека позволяет приобрести своё жильё, создавать в нём уют и делать ремонт по своему вкусу. Но это также связано с долгосрочными финансовыми обязательствами перед банком, уплатой процентов и рядом ограничений.

— На текущий момент в Петербурге ипотека, кажется, выгоднее аренды, поскольку стоимость квартиры увеличивается быстрее арендной платы. Тем не менее, необходимо учитывать, что арендные и ипотечные платежи в Петербурге почти в два раза различаются, что делает аренду более доступной в краткосрочной перспективе.

Рекордный спрос на ипотеку в сентябре говорит о том, что многие жители города видят в ней выгоду, хотя это также может быть обусловлено желанием урегулировать финансовые вопросы до изменения условий кредитования, — полагает Екатерина Позднякова.

Генеральный директор агентства недвижимости «ПРАЙД ГРУПП» Алексей Бондарёв обращает внимание на то, что в последнее время на рынке ипотеки и аренды наблюдаются значительные изменения.

— Стремление Центрального банка ужесточить требования к ипотечным кредитам с начала года, а также решение крупнейших банков повысить базовые ставки оказывают давление на ипотечный рынок. Ожидается, что спрос на ипотеку снизится до 30% до конца 2023 года. Эти изменения приведут к резкому сжатию рынка ипотеки во втором полугодии 2023 года, а также к снижению выдачи ипотечных кредитов, — считает он.

По мнению Алексея Бондарёва, в связи с этим первичном рынке недвижимости спрос начнёт уменьшаться уже в начале 2024 года. Это может привести к корректировке цен на рынке первичной недвижимости.

Рискованный выход?

Как полагает Ольга Трошева, в случае с траншевой ипотекой платёж на период строительства заметно меньше арендной платы.

— К примеру, двухкомнатную квартиру в новом доме в локации Пулковское-Волхонское можно приобрести в кредит с ежемесячным платежом около 10 тыс. рублей на период строительства, а после ввода дома в эксплуатацию — 20 тыс., что будет соответствовать арендной ставке в этой локации, — рассказывает она.

Екатерина Позднякова предупреждает: в случае с траншами есть свои подводные камни. Так, ставка, которая появляется после сдачи дома в эксплуатацию, может быть выше, чем у стандартных программ. Здесь нужно внимательно смотреть договор изначально.

Кроме того, минусами программы является то, что часто не все квартиры можно купить. Государственные программы с траншевой ипотекой могут не сочетаться. Плюс не стоит забывать про высокий первый взнос.

По мнению Екатерины Поздняковой, одной из основных причин, почему рискованные ипотечные программы по-прежнему пользуются спросом среди россиян, является отсутствие альтернативных вариантов для инвестиций.

На этом фоне предложения ЦБ о запрете на использование инструментов, позволяющих снижать первоначальный взнос или ставку, могут вызвать дополнительные напряжения на рынке.

Генеральный директор агентства недвижимости Ольга Эбель предполагает, что все программы ипотеки с господдержкой оставят, но изменят в плане минимального первого взноса. На «вторичку» ставки ещё вырастут, таким образом, такой тип жилья не имеет смысла брать, если у покупателя менее 70% стоимости квартиры на руках.