Покупать летом или ждать осени: как встречает рынок новостроек Петербурга лето 2023?
По традиции летом для российских застройщиков наступает «мёртвый сезон». Многие потенциальные покупатели, у кого ещё остались деньги, желание их сохранить, или имеется задача улучшить свои жилищные условия, уезжают на дачу или отправляются в отпуск, из-за чего сделки встают на «стоп».
Однако в 2023-м на сезонность влияет и тренд по снижению продаж у ряда крупных застройщиков в первом квартале в целом, уменьшение площади квартир, выводимых на рынок, и увеличение срока выплат у клиентов по ипотеке, которая, тем не менее, продолжает бить рекорды.
Никто и не берётся прогнозировать, что будет дальше с программами господдержки для покупателей.
78.ru разбирался, стоит ли в этих условиях приобретать квартиру летом или лучше подождать до осени.
Стали мельчать?
Как подсчитали в своём исследовании в конце мая 2023-го аналитики «Института экономики города», за последние 10 лет средняя площадь квартир в отечественных новостройках уменьшилась на 10 м²: с 62,7 в 2010-м до 52,3 м — в 2021-м.
В свою очередь, эксперты организации «Единый ресурс застройщиков» выяснили, что за пятилетку высота возводимых многоэтажек снизилась более, чем на три этажа. Так, если в 2018-м речь шла о 19-ти этажах, то в марте 2023-м это было 16. Скоро показатель может уменьшиться до 13 — 14.
В банке ВТБ констатировали: у их клиентов в этом году увеличился срок выплат в среднем по ипотеке с трёх лет (2022) до 4,3. Однако только в мае россияне уже набрали у банков ипотеки на рекордные 590 000 000 000 рублей, или на 36% больше, чем в «аншлаговом» 2021-м.
В частности, в Петербурге и Ленобласти с начала 2023-го клиенты взяли в кредит лишь у ВТБ 38 млрд рублей.
Между тем, некоторые крупные застройщики уже успели расписаться в своей финансовой отчётности за I квартал 2023, в падении выручки от продаж. Например, у Etalon Group этот показатель снизился почти на треть по сравнению с аналогичным периодом 2022-го. Согласно данным экспертов «БКС Мир инвестиций», не лучшим образом обстоят дела и у Группы ЛСР.
Или начали жёстко экономить?
Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева констатирует, что именно в Петербурге и его пригородах средняя площадь квартир снизилась с 47,5 м² в 2013 до 40,5 в первом квартале этого года.
— Отметим, что так происходит за счёт проектов в Петербурге (снижение с 52,8 до 39,4 кв. м), в то время как в пригороде Ленобласти средние площади квартир в новых домах и так были небольшими (36 — 40,3 кв. м). В первом квартале 2023-го показатель вырос до 42 (вышли в продажу новые проекты с большей средней площадью, чем по рынку. Например, в Новоселье, Буграх и Всеволожске), — поясняет эксперт.
По её мнению, общий тренд на оптимизацию размера квартир связан в том числе и с улучшением функциональности использования метража, применения эффективных планировочных решений.
Как полагает Ольга Трошева, увеличение доли среднеэтажных и малоэтажных проектов пришлось на последние годы в связи с началом освоения масштабных территорий на границе спальных районов города, в новых точках роста пригородных зон Ленобласти.
— Причём реализация ведётся крупными компаниями, имеющими репутацию, качественно проработанный продукт. Кроме того, рынок жилья развивается в сторону пригородных территорий с определённым высотным регламентом (преобладает мало- и среднеэтажное строительство), — уверяет она.
Эксперт по недвижимости, руководитель агентства недвижимости Георгий Патанин ситуацию разъясняет проще: недвижимость стремительно дорожает, спрос на квартиры был и остаётся на достаточно высоком уровне, а доходы людей не повышаются такими же темпами. В связи с этим люди ищут доступные для себя варианты решения своего жилищного вопроса.
— Застройщики уменьшают площади квартир, чтобы сохранить финансовую доступность недвижимости для людей, — констатирует он.
Генеральный директор и основатель агентства недвижимости Мария Тарасова предполагает, что покупатели новостроек стали более капризными и требовательными.
— Если раньше, легко можно было в новостройке найти квартиру, где площадь прихожей равнялась одной из комнат, а то и вовсе превосходила размеры жилой комнаты, то сейчас клиенты не хотят платить за такие ненужные метры.
Поэтому застройщики стали более внимательно и трепетно подходить к планировочным решениям.
— Сейчас каждый метр квартиры является полезным. Именно из-за этого мы видим общее снижение площади квартир, — отмечает она.
Что с ценами на новостройки?
Как полагают в «Петербургской недвижимости», цены на рынке первички в Петербурге продолжают оставаться стабильными. Так, в мае средняя цена «квадрата» классе масс-маркет составила 216 100 (+0,2% за месяц), в пригородах 145 200 (+0,8%) рублей.
Генеральный директор агентства недвижимости «ПРАЙД ГРУПП» Алексей Бондарев, наоборот, утверждает, что стоимость 1 кв. м повышается.
— Этот рост, безусловно, ниже, чем тот, что наблюдался в 2020 — 2021, тем не менее, он есть. В мае 2023-го средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке составила 247 200. За год этот параметр вырос на 7,5% или на 17 200, — приводит он цифры.
По словам Марии Тарасовой, сейчас ситуация на первичном рынке недвижимости достаточно очевидная. ЦБ постепенно повышает уровень минимального первого взноса, который уже с первого июня этого года составляет 20%.
По прогнозам эксперта, снижения стоимости «квадрата» и новостроек в целом ждать не стоит, так как себестоимость строительства растёт. Возможно, будут какие-то новые акции или интересные предложения от отдельных застройщиков. Но акции есть всегда, тут вопрос грамотного подбора под запрос и обстоятельств покупателя.
Кредитный и ипотечный консультант Александр Бида казусы с ипотекой готов прояснить просто: продукт дорожает, а денег у многих больше не становится.
— Поэтому и растёт срок выплат. При этом здравомыслящие люди понимают, что ипотека точно не подешевеет в обозримом будущем, а с её потенциальным мыльным пузырём уже разворачивается борьба на государственном уровне.
Сейчас её берут представители среднего класса и чуть выше него, но именно для этой категории уже началось сворачивание госпрограмм. Дальше государство будет ориентироваться уже на другие слои.
Здесь надо решать конкретно для себя, удастся ли и надо ли в принципе заскакивать до осени в последний состав, возможно, уходящего поезда, — рассуждает консультант.
По его словам, серьёзные аналитики не возьмутся прогнозировать, что будет с госпрограммами по осени. Но желание сохранить средства и куда-то их инвестировать остаётся, никто не отменял и необходимость менять жилищные условия по мере расширения семьи.
