Мошенники и недвижимость: как не лишиться денег после продажи и заключить сделку безопасно
Неприятная статистика
Простая схема мошенничества
Продать квартиру максимально выгодно и получить деньги на счёт — это, к сожалению, далеко не конец многих историй о сделках с недвижимостью. В последнее время мошенники, кажется, решили, что хватит тыкать пальцем в небо, и нашли выход к одному из самых «рыбных» источников изъятия средств. Речь идёт о людях, которые недавно продали своё жильё, а значит, имеют на счету внушительные суммы. Крайне привлекательные для аферистов.
Схема действий мошенников остаётся всё той же, что и во многих других случаях применения «социальной инженерии». Аферисты целенаправленно звонят людям, продавшим недвижимость, представляются работниками банка, риелторами или вовсе правоохранителями, и рассказывают о якобы замеченных «подозрительных действиях» на банковском счету жертвы.
После этого они убеждают человека либо самостоятельно «перевести деньги на безопасный счёт», то есть собственно мошенникам, либо сообщить конфиденциальные данные (карты, счёта, документов) «для предотвращения мошенничества». О такой схеме рассказали «Известия».
Суммы похищенного растут
По информации Банка России, если в III квартале 2021 году в результате операций без согласия клиента было похищено 3,2 млрд рублей, то за аналогичный период 2022-го — 3,97 млрд. При этом количество таких операций стало меньше — а значит, выросли суммы, похищаемые мошенниками.
Так откуда же преступники узнают о крупных суммах на счетах своих жертв? Кто сливает им информацию о сделках с недвижимостью? На эти вопросы мы не можем дать точного ответа — но можем сделать предположения вместе с экспертами по недвижимости.
Кто виноват в утечке данных?
Источник — сотрудники банков?
Часть экспертов сходится во мнении, что утечки данных о сделках с недвижимостью происходят в банках. Такого мнения придерживается и член Ассоциации риелторов Петербурга и Ленобласти Елена Бушурова:
— Честно говоря, и банки грешат тем, что сливают информацию по своим клиентам. Хоть они и говорят: «У нас такого нет!» — есть у них. Мы тоже иногда удивляемся, откуда у нас клиенту звонят чужие люди, мы же только сделку провели! Клиенты звонят и жалуются. Я-то знаю точно, что никуда не сообщала, так откуда это может быть? Думаю, это от недобросовестных сотрудников банка.
Это всё человеческий фактор. Он всё равно присутствует. Сам банк может быть сверхпорядочным, а какой-нибудь сотрудник — паршивая овца. Я не знаю, как ещё (могут утечь данные). Когда проводим сделку, сотрудники на местах — они же видят, что за клиенты, понимают ситуацию: человек один или у него семья, и родственники не дадут ему сделать что-то нехорошее. Мне кажется, утечка в самих банках.
С этим согласен Никита Бусыгин — юрист, специализирующийся на вопросах недвижимости и земельных споров.
— Скорее всего, утечка не из регистрационной службы, не из Росреестра. Мошенники, по всей видимости, обладают информацией не о том, что человек продал недвижимость, а о том, что у него на какой-то карточке лежит крупная сумма. А продажа недвижимости может идти не только по безналу — она может происходить и по налу, взаимозачётом и так далее. Банковская сфера, оттуда утекают данные, — считает юрист.
Отметим, что всё это — лишь предположения, не основанные на конкретных данных.
Совпадение? Вполне возможно
Впрочем, не все эксперты по недвижимости придерживаются подобного мнения.
— Я сталкивалась с этим, — рассказала в интервью 78.ru Алла Шинкевич, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор». — Вот, например, сидим мы на сделке в каком-то банке и открываем аккредитив. Сотрудник банка вносит данные: покупателя, продавца и соответственно, телефоны. Проходит полчаса, и моей клиентке, которая продала квартиру, но деньги ещё не получила, естественно — потому что мы только-только договор пописали — звонят мошенники: «Бабушка, помоги!». И она удивляется: «Это что, мой телефон уже слили?».
Но мне кажется, что это просто совпадение. Просто мошенники так часто звонят, что стали попадать на клиентов, которые недавно продали недвижимость — или продают сейчас. Это моё личное мнение. У меня несколько агентов тоже жаловались на это. Но, если эту статистику наложить на общее количество сделок, получится 1-2%.
И здесь нужно подумать: это всё-таки случайность или закономерность? Могут ли они откуда-то узнавать? Кто сливает телефоны? Мне мошенники звонят постоянно. Я ничего не продаю, но мне они звонят. Гораздо чаще, чем моим клиентам. Может быть, потому, что мой телефон чаще «светится» в интернете.
Алла Шинкевич уверена, что банки не могут допустить утечки подобной информации — банковская служба безопасности работает иногда даже на опережение.
О бдительности банков
Как рассказала гендиректор агентства недвижимости «Невский простор», она не единожды сталкивалась с чрезмерной бдительностью банковских служб безопасности. Вызванной, вероятно, именно участившимися случаями мошенничества. С 78.ru она поделилась историями из своей практики.
— У меня несколько раз происходили такие случаи: проходит нормальная сделка, пожилая клиентка продаёт квартиру и переводит деньги, например, сыну после продажи, внуку — они ведь для чего обычно продают квартиры, пожилые люди — чтобы помочь своим детям, внукам, дети потом добавляют ипотеку и дальше выходят на сделку. И банк блокирует средства — для проверки.
У меня самой служба безопасности как-то заблокировала все карты, потому что им показался странным перевод. Без звонка, без оповещения мне все карты заблокировали. И, когда я звонила и ругалась, что они меня оставили без средств к существованию, они сказали: «Вот случится у вас беда, вы нам спасибо скажете за то, что мы перебдели». Так что в банках следят за этим, и, если возрастной клиент, они очень ответственно подходят к переводам от этого лица.
Иногда бывает, конечно, для сделки не в плюс, потому что ты торопишься, надо быстрей, а они взяли и заблокировали. У меня один раз клиенты неделю не могли снять деньги, пока шла проверка. Но, я считаю, что это на пользу, можно и потерпеть ради такого случая.
Уровень подготовки мошенников: сверхпрофи
Отметим, что для разблокировки счетов в таких ситуациях необходимо явиться в банк лично, а вот сообщать какие-то конфиденциальные данные по телефону вовсе не требуется. Кроме того, специалисты по безопасности Банка России подчёркивают: если вам позвонили с сообщением о мошеннических действиях по вашему счёту — положите трубку и самостоятельно перезвоните в банк, чтобы уточнить информацию.
Важно: не нажимайте тот же номер в списке вызовов, с которого вам звонили «сотрудники банка», а наберите номер банка вручную. В первом случае вы просто вновь попадёте к тем же мошенникам. Кроме того, как информирует Банк России, мошенники стали часто использовать специальное программное обеспечение, которое позволяет при дозвоне заменить реальный номер на официальный короткий номер банка.
Кроме того, разговор может начать робот, что также производит впечатление «официального звонка». Поэтому лучшим выходом после такого звонка будет личный визит в банк либо звонок на официальный номер с ручным набором. И главное — никогда не поддавайтесь панике и не сообщайте конфиденциальные данные.
Могут ли взломать электронную подпись для сделок с недвижимостью?
Социальная инженерия, «забота» фальшивых сотрудников банка и крики о помощи якобы попавших в беду псевдовнуков — далеко не весь инструментарий мошенников в наши дни. По информации СМИ, появилось немало высокотехнологичных способов отъёма не только денег, но и самой недвижимости. Один из них — взлом аккаунта жертвы на «Госуслугах». Получив доступ к аккаунту человека, у которого есть электронная подпись, мошенники якобы могут использовать её для проведения сделок с недвижимостью.
Конечно, электронные подписи бывают разные, и далеко не каждая открывает возможность переписать на себя квартиру жертвы. Но возможно ли такое в принципе?
— Да, такое реально, — ответил на наш вопрос юрист Никита Бусыгин, подчеркнув, впрочем, что специалистом по кибербезопасности он не является. — Но это реально, только если у человека есть усиленная квалифицированная электронная подпись. А она, насколько я знаю, идёт токеном, программой, которая либо стоит у человека на компьютере, либо на отдельной флешке. Поэтому использовать её можно, только если только человек может получить удалённый доступ на рабочий стол человека.
А чтобы преступник мог получить удалённый доступ к вашему компьютеру — установить соответствующую программу должны вы сами (либо человек, имеющий физический доступ к этой машине). О том, что устанавливать подозрительные программы из непроверенных источников крайне опасно, мы уже рассказывали.
Кроме того, если у вас настроена двухфакторная аутентификация на «Госуслугах» с подтверждением входа в аккаунт с помощью номера телефона, мошенникам будет значительно сложнее получить доступ к вашим данным. Не стоит пренебрегать усиленной защитой, когда речь идёт о недвижимости и крупных суммах ваших кровных сбережений.
Главные правила юридически чистой сделки с недвижимостью
Как отмечают юристы, одна из основных причин успешности многих мошеннических схем — отсутствие у клиентов осведомлённости о юридической чистоте сделки и способах её проверки. Что же это такое и как проверить, что сделка проходит нормально?
Что такое «юридическая чистота сделки»?
Что скрывается за этим понятием, объяснила 78.ru Елена Бушурова:
— Во-первых, у продавца должны быть в порядке документы на квартиру. Квартира, дом, комната — неважно что, любой объект недвижимости, он должен быть «чистым». Это проверяется по выписке из ЕГРН, в Росреестре.
Насколько я знаю, сейчас эту базу закрывают для посторонних людей — и слава Богу, я считаю. В ней по каждому человеку можно узнать практически всё: какая недвижимость у него и так далее. Что нежелательно, на самом-то деле, потому что и время сейчас не очень спокойное.
Какая ещё может быть опасность? Продавец или покупатель могут являться банкротами или быть на стадии банкротства. Это точно так же надо проверять, есть базы, по которым можно проверить, банкротится человек или нет.
Риелтора тоже проверяем, потому что мы всё время переживаем за своих клиентов, как они купят, как они продадут и так далее. Конечно, рекомендация проводить сделку через нотариуса. У него вы больше заплатите денег, но он обязан проверить всё: не банкроты ли, в порядке ли документы и так далее. Почему нотариус проверяет всё? Он в принципе несёт материальную ответственность за любую фиксированную сделку. Но, конечно, нотариусы тоже люди, тоже может сработать человеческий фактор.
Вопросы наследников, дееспособности продавца и другие проблемы
Правилами безопасных сделок с недвижимостью поделился и Никита Бусыгин:
— Есть стандартная процедура проверки: необходимо, чтобы квартира была в собственности единственного человека длительный период, также нужно посмотреть правоустанавливающие документы, как она была приобретена, нет ли обременений у квартиры, не отказывался ли кто-то от приватизации, имея право проживания… Моментов много. Но я могу сказать, что, если там есть обман, на 100% ни один юрист не сможет вам гарантировать, что всё чисто.
Например, есть квартира, полученная в наследство — вы не узнаете, есть ли судебные дела по этой квартире. И кто-то может подать на оспаривание наследства после того, как вы станете собственником.
Есть ещё самый простой вариант: человек, например, продал вам квартиру, деньги получил, а потом его родственник подаёт в суд, заявляет, что он был недееспособен, принимал какие-то психотропные таблетки в это время, у него вообще психическое заболевание, но на учёте, например, не состоял, никто не требовал эти справки.
В таких случаях гарантий никто не может дать, даже нотариус, если это нотариальная сделка. Ведь нотариус смотрит на людей, объясняет им правила сделки, но он не врач, не может поставить диагноз. Стопроцентной гарантии не может дать никто. И ничто.
Но самые простые способы простые, стандартные, всем известные: просто внимательно проверять правоустанавливающие документы.
Отметим, что в просьбе предоставить справку о дееспособности от психиатра нет ничего неуместного — при продаже или покупке недвижимости необходимо предусмотреть каждую мелочь.
Проверяем на банкротство и обременения
Алла Шинкевич также отметила, что необходимо обратиться к специалисту, который проведёт проверку как объекта, так и продавцов — на признаки банкротства и несостоятельности, проверит по Службе судебных приставов и так далее. Кроме того, покупателю перед сделкой с недвижимостью необходимо заказать выписку из Государственного реестра недвижимости, чтобы проверить объект на наличие обременений, записей об арестах имущества, запретах на регистрацию и так далее.
— Есть много нюансов по сделкам, простой человек вообще на них внимание не обратит, а это может быть очень весомый момент, — отметила Елена Бушурова. — Например, один мой знакомый покупал комнату, и в договоре я нашла такой момент: люди, которые продавали ему комнату, снялись с регистрационного учёта, а вот ребёнка, которому всего три года, они не сняли.
Я спрашиваю: «А почему ты не прописал это?». Он говорит: «А какая разница, они всё равно его выпишут». Извините, но ребёнку всего три года, до 18-летия ещё 15 лет, вроде бы нюанс, но весомый. Всё необходимо прописывать чётко и конкретно, вплоть до обременений, если это необходимо. Есть много деталей, на которые необходимо обращать внимание.
Лучшие виды расчёта при сделках с недвижимостью
Есть и ещё один важный момент, на который необходимо обратить внимание по мнению всех экспертов — способ передачи денег.
— Сделки лучше всего проводить в безналичном варианте. В идеале, конечно, использовать аккредитив, — отмечает Елена Бушурова.
Аккредитив — это способ расчёта между двумя людьми с помощью банка, при котором средства на счёт продавца поступают только после того, как покупатель выполнит определённые условия — например, предоставит заранее означенные документы. До этого момента средства остаются в банке.
— Не просто какие-то «безопасные расчёты» у Сбербанка, — подчёркивает риелтор, — а именно аккредитив. Потому что, открывая продавцу аккредитивные деньги, банк проверит всё: зарегистрирована ли недвижимость на имя покупателя, сняты ли все с регистрационного учёта, и так далее.
Этого же мнения придерживается и Алла Шинкевич — она считает, что расчёт наличными с помощью банковской ячейки в наши дни уже выглядит подозрительно.
— Первое правило — это делать расчёт не наличкой, а безналом, через банк. Это может быть аккредитив, эскроу-счёт, сервис безопасных расчётов, в разных банках разные способы. И проводить сделку через нормальный банк, через нормальное агентство либо нотариуса.
