Единый реестр риелторов: кому он нужен и как отличить профи от вредителя?

20 лет без закона

Спустя 20 лет после отмены в России обязательного лицензирования риелторов встал вопрос о его возрождении. Вопрос этот поставил депутат Госдумы Иван Сухарев — совсем недавно московский законотворец подготовил соответствующий законопроект и направил его на имя премьер-министра Михаила Мишустина. Кроме прочего, депутат предложил создать единый государственный реестр российских риелторов.

В этой инициативе содержатся и другие идеи: к примеру, ввести обязательное страхование сделок с недвижимостью и даже обучение специальности «риелтор» в вузах. Мы обратились к экспертам данной области, попросив их поделиться мнением о данной инициативе, а также рассказать, как обучение и сертификация специалистов по недвижимости происходит сейчас.

Игорь Горский, президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербург и Ленобласти, заявил:

— Российская гильдия риелторов последние 20 лет говорит о законе о риелторской деятельности, который позволил бы риелторам легально заниматься своей профессией. В настоящий момент только члены Российской гильдии риелторов аттестовываются, а компании (входящие в Гильдию — прим. авт.) сертифицируются. Они соблюдают профстандарты и кодекс этики. Это наши внутренние документы, которые позволяют отличить компанию, брокера, риелтора, агента, от других людей, которые в настоящий момент работают на рынке.

Эксперт отметил, что сейчас цена «входа в профессию» смехотворна: достаточно иметь 200 рублей на визитки — и вот уже в глазах обычных клиентов ты риелтор. Но настоящим профессионалом так, разумеется, не стать. Игорь Горский, как и другие опрошенные 78.ru представители этой профобласти, заявил, что риелторское сообщество все эти 20 лет стремится к самостоятельному регулированию и выработке собственных стандартов.

— У Российской гильдии риелторов есть свой единый реестр аттестованных специалистов — это те люди, которые прошли обучение, сдали экзамены и получили удостоверение о том, что они сертифицированные агенты или брокеры. Это определённый труд и работа. Я не хотел бы говорить, что все, кто не состоят в Российской гильдии риелторов, непрофессионалы, это не так. Но мы все говорим о профессионализме, а как ты это подтвердишь?..

Необходимость регулирования и проблемы «инициативы сверху»

Многие представители риелторского сообщества Петербурга придерживаются того же мнения, что и Игорь Горский.

— Я думаю, что такой закон, наверное, нужен, — поделилась мнением с 78.ru риелтор и член Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Елена Бушурова. — Потому что так и люди будут спокойнее обращаться к риелторам, понимая, что это сертифицированные специалисты. Мы сейчас, в Ассоциации риелторов, тоже сертифицируемся, у нас есть дипломы. Но, если бы это было узаконено, может быть, это было бы и лучше.

Елена Бушурова отметила, что сама идея создания государственного реестра и гослицензирования риелторской деятельности «витает в воздухе» довольно давно. Этот факт подтвердила и петербургский специалист по недвижимости, в прошлом исполнительный директор Гильдии риелторов Санкт-Петербурга Елена Дорогова:

— Эта идея появилась ещё в начале 2000-х. Были попытки и со стороны профессионального сообщества внести своё видение на это законодательство. Но тогда нас не слышали, относились как к побочному продукту юристов, вообще не считали риелторов за людей и на контакты на серьёзном профессиональном уровне не выходили. Были обращения, на уровне Госдумы, я знаю, что ребята из Российской гильдии риелторов пытались наладить контакт, чтобы слышали профессионалов, которые этим делом занимаются. Не получилось.

Елена Дорогова, в отличие от своих коллег, не считает идею депутата Сухарева хорошей, а создание государственного реестра риелторов и обязательное лицензирование необходимыми в данный момент. Но вовсе не потому, что реестр и регулирование в этой сфере не нужны:

— Действующее законодательство, которое есть: Гражданский кодекс, трудовое законодательство, вопросы ИП, самозанятых, — совершенно укладываются в действительность, и громоздить ещё один реестр смысла не вижу.

Сейчас это инициатива сверху. Я считаю, что все инициативы сверху, где не участвуют непосредственно представители рынка и профессии, чреваты неуспехом. Они обречены на неуспех. Потому что люди зачастую совершенно смутно представляют себе, как всё устроено и проходит, и судят по каким-то своим сделкам и сделкам своих знакомых.

«Нужно привлечь к этому профессиональное сообщество»

С необходимостью привлечь к разработке закона и правил лицензирования риелторов согласилась и Алла Шинкевич, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор». Она также выразила обеспокоенность по поводу вероятных «перекосов», однако саму инициативу посчитала правильной и нужной:

— Я всегда за регулирование любой деятельности. У нас, в нашей деятельности лицензирование было, мы эти времена застали: до 2002 года риелторская деятельность была лицензируемой, потом лицензии отменили. Сейчас есть саморегулируемые организации. И у нас компании, которые входят в Ассоциацию риелторов, проходят обязательно аттестацию раз в три года, обучают своих риелторов, страхуют свою профессиональную деятельность, чтобы как-то регулировать собственную работу. Поэтому, конечно, это нужно.

Я считаю, что это на пользу, но только без перекосов. Потому что у нас всегда бывает так: что-то придумают, а вот как реализовать… Лучше, конечно, привлечь к этому вопросу профессиональное общество, чтобы всё было сделано правильно. Однозначно люди, которые не разбираются в этой деятельности, могут принять что-то такое, после чего работать станет невозможно. А так, конечно, регулирование деятельности, лицензирование — я считаю, что это правильно. Любая компания, которая работает на этом рынке, должна, страховать свою профессиональную ответственность.

Мы, например, сейчас приняли решение, что будем по многим сделкам страховать титул — то есть риск утраты права собственности, чтобы и клиентов больше защищать, и самим находиться в более защищённом положении. Потому что рынок недвижимости, конечно, стал более цивилизованным, чем в девяностые годы, однако рисков тоже очень много, особенно сейчас. И риски банкротства, и прочие. И я, конечно, думаю, что было бы очень здорово, если бы все компании, работающие на рынке, были лицензированы, тогда было бы меньше непрофессионалов. Я не скажу мошенников — непрофессионалов сейчас много на рынке, тех, кто специально не хочет, но нечаянно может сделать какую-нибудь гадость.

Отличия настоящего риелтора от «бизнесмена-новодела»

Каким же он должен быть, по-настоящему профессиональный риелтор, которому можно доверить свою недвижимость? Без сомнения, специалист в этой области должен уметь работать с документами и иметь способность оценить объект, но какие ещё качества отличают истинного профессионала от того, кто способен на «нечаянную гадость»?

— Наверное, сегодня риелторов можно разделить на две категории: классические риелторы и «новоделы», — рассказала 78.ru Елена Бушурова. — Классический риелтор начинает сделку и делает всё «от и до», начинает работать с клиентом и доводит его до конца, пока человек не получил деньги или не купил квартиру.

А новые агентства пошли сейчас по такому принципу: один набирает информацию, второй занимается рекламой, третий показом — и так далее. Такие сделки больше срываются, потому что каждый клиент — это очень индивидуальная работа, и не каждый клиент может доверить свои серьёзные жизненные вопросы первому встречному.

Елена Бушурова отметила, что риелторы «нового» формата воспринимают свою работу как любой другой обычный вид бизнеса — но это бизнес особого характера. Как отметили все представители профессии, относиться к нему «без души» нельзя — успеха не будет. Без каких ещё навыков и качеств риелтору не обойтись?

— Во-первых, у этого должна быть хорошая стрессоустойчивость, — ответила на вопрос 78.ru Елена Бушурова. — Во-вторых, он, конечно, должен быть неплохим психологом — люди все разные, надо понимать, как с кем общаться. В-третьих, ему не надо быть юристом, это совершенно не обязательно, как, правило, в компаниях есть свои юристы, которые помогают решать вопросы, но какие-то элементарные вещи он должен знать. Он должен понимать, как происходят взаиморасчёты, какая ситуация у клиента, потому что, ещё раз повторюсь, мы работаем для людей.

Я бы так сказала: риелтор — это человек, который с удовольствием работает с людьми. Потому что основная позиция — это собственники, либо покупатели. В любом случае, мы работаем с людьми, а не с квартирой, не с неживым. И нужно понимать, что клиенту нужно помочь решить его вопрос — и решить его правильно.

Портрет профессионала: многорукий Шива-психотерапевт со знанием законов о налогах

Профессия риелтора исключительно многогранна, отмечают её представители, и уметь настоящему профессионалу нужно очень много — причём в разных областях.

— Как мы смеемся, мы многорукие Шивы, — рассказала Елена Дорогова.

К необходимым функциям риелтора она добавила не только навыки юриста и менеджера по продажам, но и психотерапевта:

— Потому что сделка — это стресс для клиента, и, если у риелтора нет навыка грамотного общения с людьми, будут сложности, потому что люди нервничают, и надо правильно объяснять им различные вещи.

Что касается разделения обязанностей внутри агентств недвижимости, Дорогова также скептически отнеслась к этой манере работы:

— Такие попытки были и раньше, в агентствах создавались структуры: один занимается этим, один другим, но тут вспоминается пословица «у семи нянек ребёнок без глазу». Потому что должен быть всё равно в этой структуре серьёзный координирующий центр, который всё это связывает в букет. Иначе сделка развалится.

Алла Шинкевич отметила, что обучается релтор, по большей части, на практике и реальных кейсах. И может оценить риски и возможности в любой ситуации:

— Приведу пример: ко мне только что пришли клиенты, которые пару лет назад купили квартиру через частного риелтора. Он им продавал их квартиру и покупал другую. Они сейчас пришли с документами проконсультироваться, и из-за незнания налогового законодательства тот риелтор просто подставил их под налог 1,5 миллиона. Вот сейчас, продавая квартиру, они заплатят налог 1,5 миллиона. Потому что он не посмотрел внимательно документы, предложил им занизить цену в квартире, которую они покупали, а сейчас у них появилась необходимость продать — и вот, здравствуйте, налоги. Я говорю: «А вы понимаете, что можно было, конечно, не совсем его избежать, но сократить его в три раза?» Они: «А можно было?» Да, просто у них был неправильно составлен договор!

И это только один пример. Неправильно оформленные документы, непродуманное налоговое планирование и прочее, прочее. Что-то может привести просто к финансовым неприятностям, а что-то к более серьёзным последствиям.

Где меня научат?

В данный момент обучение профессии риелтора проводится на различных курсах. Кроме того, желающие стать членами Ассоциации риелторов могут пройти соответствующую сертификацию, сдать экзамены и получить документ, подтверждающий их знания. Как рассказала Елена Бушурова, аттестация в Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленобласти появилась как минимум 10 лет назад — и далеко не каждый способен сдать эти экзамены.

— У нас два варианта аттестации: одна для агентов, там 60 вопросов, и вторая — аттестация на брокера, там 90 вопросов. Он связаны, в основном, с юридическими вопросами.

Но чем же отличается агент от брокера?

— Специалист по недвижимости — риелтор, агент — это среднее звено, брокеры — это уже менеджеры групп, они более опытные, более знающие, — пояснила Елена Бушурова.

Обучение стажёров в агентствах недвижимости «классического» типа («Адвекс», «Русский фонд недвижимости», «Итака») занимает обычно две-три недели, рассказала наша собеседница:

— В нашей компании мы чередуем день обучения, затем даётся домашнее задание, люди должны что-то выполнить, чтобы понимали, чему учатся. Но, по большому счёту, когда ты работаешь, ты постоянно чему-то учишься. В нашем бизнесе по-другому не получается.

Алла Шинкевич рассказала, что в компании «Невский простор» обучение будущих риелторов длится три месяца. Но достаточно ли это для того, чтобы овладеть такой серьёзной профессией? Или всё-таки и вправду стоит ввести специальность «риелтор» в вузах?

— Я поддержу это, — поделилась Алла Шинкевич. — Во-первых, такая специальность необходима. А во-вторых, у нас Гиновкер Александр Менделевич, который является основателем компании «Невский простор», какое-то время преподавал риелторское дело в Политехническом университете, оно было в качестве дополнительного занятия у кадастровиков и у прочих землеустроителей.

Какие предметы? Тут всё. Тут нужна и психология в первую очередь, и юриспруденция обязательно, и налоговое право, и маркетинг, реклама. Когда мы говорим про риелтора, можно представить себе многорукого Шиву, который и психолог, и продавец, и нянька для детей, и таксист, который возит своих клиентов, и фотограф. Специальностей очень много, это очень интересная профессия, и люди, которые попадают туда и которые на своём месте — это безумно талантливые люди, и я горжусь, что многие такие люди у нас работают.

Советы по выбору риелтора

Как же найти настоящего профессионала, когда появляется необходимость в его услугах? Как отличить профи от равнодушного «новодела»? Все эксперты сходятся во мнении: без сарафанного радио не обойтись. Рекомендации счастливцев, которым помог хороший спец — главное. Если же таких знакомых у вас нет — не поленитесь почитать отзывы в интернете (но тут и исключительно положительные — это тоже «звоночек»), а также позвонить в компанию, сотрудником которой представился риелтор, и уточнить, работает ли там такой специалист. Елена Бушурова также порекомендовала обратить внимание на то, как риелтор делает рекламу для своего объекта:

— Если у человека в рекламе всё грамотно сделано, то есть можно и план объекта посмотреть, и есть подробное описание, сделаны хорошие фотографии, если в идеале есть ещё и видеоролик объекта — это говорит о том, что человек профессионально подходит к своей работе. И ответственно.

Алла Шинкевич поделилась историей об особом подходе к выбору риелтора:

— У нас был один клиент, который устроил к нам свою жену риелтором. Она поработала, поучилась и сказала: «Я знаю теперь, где хорошие риелторы, и выбираю этого». То есть она поварилась в риелторской каше, посмотрела, кто как работает, и выбрала лучшего риелтора. Вот такой был способ выбора интересный. Потому что, как рассказал этот клиент, до этого им не везло с риелторами и пришлось внедриться в агентство, чтобы выбрать идеального специалиста.

Конечно, не обязательно полгода работать в агентстве, чтобы выбрать нужного профессионала — но подойти к этому вопросу ответственно всё же стоит. Эксперты рекомендуют обращаться к сертифицированным специалистам, являющимся членами Ассоциации риелторов — на данный момент другого подтверждения профессионализма, помимо успешных кейсов, нет.