Уместен ли торг: почему Апраксин двор не может повторить судьбу Никольских рядов?

Первые торги на право аренды 57 помещений в Апраксином дворе прошли сегодня, 5 декабря. Протоколы с их результатами опубликуют уже завтра. Следующие пакетные аукционы намечены на 19, 26 и 30 декабря. Площадь самого крошечного объекта составляет 1,4 «квадрата», а самого большого — 3537 кв. м, это целый пятиэтажный корпус с подземным этажом. Кроме арендаторов, есть здесь и многочисленные собственники, среди которых выделяется КЦ «Питер». Он владеет примерно 60 тыс. «квадратов» из приблизительно чуть более 170 тыс. кв. м, на которых располагается комплекс. Ещё около 100 тыс. «квадратов» пока находится в собственности города. Концерн вместе с девелопером Glorax на ПМЭФ 2022 подписали с городом соглашения о намерениях, согласно которым за 50 млрд рублей Апраксин двор должен превратиться в МФК с гостиницами и офисами. При этом попытки преобразовать это пространство предпринимались ещё с 90-х годов прошлого века, тогда же прошли и первые приватизации помещений. До сих пор ни одна концепция реализована не была, а некоторые помещения превратились, по словам экспертов, в руины, «в которые и заходить-то страшно».

78.ru выяснял, чем Апраксин двор так привлекает торговцев, часть из которых категорически не хочет вкладываться в реставрацию. При этом удачные примеры приспособления памятников под современное использования в городе всё же имеются. Это, например, Никольские ряды, ставший 5 звездной гостиницей «Доходный дом М. И. Вавельберга», где раньше работали центральные кассы «Аэрофлота», особняк князя Лобанова-Ростовского, также превращённый в элитный отель.

Загадочная история

Отметим сразу, в Фонде имущества Петербурга отказались назвать количество заявок, поданных от городского бизнеса на участие в торгах. Чиновники сослались на то, что эта информация носит закрытый характер в рамках антимонопольного законодательства. Там лишь пояснили, что всего на аукционы в декабре выставлено 57 объектов общей площадью в чуть более 31 тыс. «квадратов». Также в Фонде имущества кратко добавили, что по результатам прошедших торгов суммарная годовая арендная плата составит 98,7 млн рублей.

Примечательно, что одна из предыдущих конкурсных процедур ознаменовалась громким скандалом, о котором написали многие городские СМИ. Так, якобы, некоей петербурженке Анне помещали участвовать в торгах, а до этого и пытались подкупить деньгами с тем, чтобы женщина сама отказалась. 78.ru также рассказывал об этой истории.

При этом, по утверждениям Анны, на аукцион за доходное место спорили две компании — её «Санлайт» и КЦ «Питер». Корреспондент 78.ru дозвонился до КЦ «Питер», но там предложили переадресовать вопросы в ООО «Питер-Медиа». Там, в свою очередь, заявили, что «тему Апраксина двора не комментируют». Редакция готова опубликовать позицию компании, если комментарии будут предоставлены.

Как сообщили в пресс-службе КИО, на момент подготовки материала обращений от ООО «Санлайт» в ведомство не поступало.

В основном удовлетворительно?

В отношении предстоящих торгов в документации по объектам, среди которых есть памятники, в основном имеются пометки об удовлетворительном состоянии. Но можно встретить и такие ремарки, как «используется третьими лицами без правоустанавливающих документов». Предположительно, выселять таких лиц победителям торгов придётся за свой счёт. Также, как и взять затраты на устранение незаконных планировок, если они будут выявлены.

Как поясняли ранее эксперты, появление новых арендаторов на реализацию глобального проекта по приспособлению никак не повлияет, но она может растянуться по времени, в том числе, теперь уже из-за новых реалий и резкого удорожания стройматериалов.

78.ru также направил запрос Glorax с вопросами о том, что было в итоге сделано за шесть месяцев этого года в Апраксином дворе.

— В рамках ПМЭФ было подписано соглашение о намерениях, а не договор. Соглашение о намерениях носит декларативный характер — это рамочный документ, который фиксирует интерес двух сторон к проекту, но при этом не обозначает сроки реализации или объём работ. По нему не предусматривается передача прав собственности или аренды на имущество в границах проекта от города к партнёру, — заявили в пресс-службе застройщика.

Самое удобное место

По словам экспертов, понять стойкий интерес торговцев к Апраксину двору вполне себе просто: это локация в центре города с идеальной транспортной доступностью в шаговой доступности от четырёх станций метро и гарантированными, если уметь работать, продажами. Это также крупнейший оптовый рынок в городе. Далеко не секрет и то, что здесь иногда торгуют и производят фальсификат.

Генеральный директор агентства недвижимости Lapina Екатерина Лапина отмечает, что на предстоящих торгах своих «купцов» найдут как помещение площадью 1,4 кв. м, так и самые крупные лоты.

— Другой вопрос, что некоторые объекты сдаются по низкой арендной ставке, а отсюда мы получаем и не самых лучших арендаторов, которые, даже получая солидные доходы, не вносят своевременно платежи, не соблюдают обязательства по линии охраны, а порой и вовсе исчезают. Есть там и откровенные руины, по которым и ходить-то страшно. Но также имеются и уже отреставрированные собственниками объекты вполне себе европейского уровня, — поясняет Екатерина Лапина.

Сооснователь Ассоциации непродовольственной торговли и владелица сети магазинов одежды «Монплезир» Ирина Валерианова подчёркивает, что Апраксин двор всегда был и самой удобной площадкой для оптовиков. Её не раз пытались перенести в другое место, в основном, на окраины, но все такие попытки в итоге провались. Никто в пригороды ехать не пожелал.

— Надо говорить о поиске локаций по близости, в центре, с аналогичной транспортной доступностью. Речь может пойти о том же многострадальном «Красном треугольнике», но вариант с окраинами точно не пройдёт. А пока не найдена такая локация, проект ни в коем случае нельзя делать исключительно жилым, деловым, развлекательным. Надо сохранить хотя бы отчасти здесь функцию оптовой торговли. И, да, конечно, все знают, что на Апраксином дворе тоже торгуют и контрафактом, — подчёркивает Ирина Валерианова.

По её словам, сейчас из-за разрешения зоны платной парковки в Адмиралтейском районе интерес к Апраксину двору может несколько снизиться, но речь не идёт о кратном уменьшении.

— Да, сейчас все экстренно ищут, где теперь парковаться. Раньше многие оставляли машину там, стояли автомобили уезжающих на работу днём местных жителей. Но теперь это стало платным. Но выход бизнес всё равно какой-то найдёт, и скоро всё наладится, — полагает Ирина Валерианова.

На условиях анонимности собеседники добавляют, в комплексе есть целые заброшенные здания, а также имеются кварталы, «захваченные китайцами, вьетнамцами, выходцами из Киргизии и Таджикистана, чувствующими себя здесь полными хозяевами».

Одна большая коммуналка

Примечательно, что судьбу Апраксина двора обсуждали и на городской Архитектурной биеннале 2022. Как отметил руководитель Управления Министерства культуры РФ по СЗФО Андрей Ермаков, «без решения имущественного вопроса нельзя будет реализовать данный проект». При этом чиновник подчеркнул, что в городе есть положительные примеры приспособления памятников. Это те же Никольские ряды, «Доходный дом М. И. Вавельберга», где раньше работали центральные кассы «Аэрофлота», особняк князя Лобанова-Ростовского, превращённый в элитный отель.

Директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Василий Довбня готов вспомнить также «Новую Голландию», обновлённый Дом книги, здание Kempinski Hotel Moika 22 на набережной реки Мойки, которые до прихода инвесторов находились в удручающем состоянии.

Как поясняет вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина, между теми же Никольскими рядами и Апраксином двором есть гигантская разница — это упоминавшаяся всеми структура собственности. Так, ряды были проданы одному юридическому лицу и стали его ответственностью со всеми вытекающими последствиями.

— Апраксин двор принадлежит множеству собственников и каждый из них извлекает из этого даже если и небольшую, но выгоду. Здесь и сейчас. Это одна большая коммуналка, «расселить»/привести в порядок которую практически невозможно, — уверена Ольга Шарыгина.

Екатерина Лапина готова выделить и ещё одно отличие двух объектов.

— Что касается Никольских рядов, то я бы не сказала, что там всё идеально получилось. В этом комплексе всегда есть площади, которые простаивают в ожидании своих арендаторов с момента реализации проекта приспособления. По сравнению с Апраксином двором у Никольских рядов, кроме единого собственника, есть и другое кардинальное отличие. Здесь нет метро, слабо развит общественный транспорт. Также здесь есть по соседству много отелей, ряд которых сменил операторов из-за всем известных событий, и теперь эти гостиницы находятся не в лучшем положении, — рассуждает она.

Обращают внимание эксперты и на то, что все эти годы Апраксин двор находился под самым пристальным вниманием градозащитников в отличие от тех же Никольских рядов, к которому интереса активисты практически не проявляли.