Можно ли запретить продажу долей под видом студий и какие проблемы у хозяев таких квартир?

Депутат против фальшивых студий в центре

Уютная студия в центре Петербурга, в историческом доме и по невысокой цене — такие «сладкие» объявления появляются на сайтах по продаже недвижимости уже лет семь, а то и все десять. В последние три года продавцы подобных «уютных гнёзд» особенно активизировались. Но откуда студии в старом фонде?..

В ноябре депутат Законодательного собрания Петербурга Павел Крупник предложил запретить продажу долей в многокомнатных квартирах под видом студий — соответствующее обращение он направил министру строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Иреку Файзуллину. Депутат заявил, что такие «студии» позиционируются на рынке как отдельное жильё, в то время как на самом деле таковым не являются — это лишь доли в квартирах.

Кроме того, чаще всего перепланировка комнаты в студию не согласована по закону. Нередко подобные «дизайнерские решения» приводят к серьёзным последствиям, включая трещины по всему дому, просевшие полы и потолки у соседей и, конечно же, бесконечные затопления.

К примеру, в мае 2021 года новый владелец одной из квартир в доме на Каменноостровском проспекте, 35/75 (знаменитом доме Розенштейна) решил сделать масштабную перепланировку, поместив в одной квартире сразу одиннадцать студий. В итоге, театр им. Андрея Миронова, расположенный на первом этаже здания, затопило, а в квартирах поблизости стал вздуваться пол. После жалобы одного из жильцов в администрацию Петроградского района в дом явилась комиссия. Она выявила незаконную перепланировку, и вскоре было вынесено постановление привести помещение в прежнее состояние.

Но нередки ситуации, когда студии подобного рода успешно доходят до продажи — а комиссия появляется уже позже. Какие проблемы ждут владельцев подобных помещений, и есть ли смысл в предложении депутата Крупника? Обсудим этот вопрос с экспертами.

Пиар, а не дельная идея

Юристы в сфере недвижимости к предложению депутата Павла Крупника отнеслись с большой долей скептицизма. В частности, юрист в сфере недвижимости отметил:

— Это, скорее, пиар-акция, чем какое-то реальное дельное предложение.

Юрист Ирина Урадовских высказала предположение, что формулировка «под видом» («продавать комнаты под видом квартир-студий») может предполагать некий запрет для электронных площадок-агрегаторов вроде «Авито» размещать объявления о продаже такой жилплощади с некорректной формулировкой. По факту же подложить покупателю «свинью» в виде комнаты вместо квартиры довольно затруднительно — ведь все данные о приобретаемом помещении есть в документах.

— У нас все жилые помещения определены в Жилищном кодексе, нет такого понятия как «комната под видом студии», — пояснила Ирина Урадовских. — Если гражданин что-то приобретает, и если это помещение носит законный статус, то оно зарегистрировано в Росреестре, и, соответственно, приобретающий может увидеть, что он покупает. Либо он покупает долю в квартире, либо он покупает уже отдельное жилое помещение в виде квартиры-студии. А наложить какой-то запрет, ограничить в конституционном праве распоряжаться своим объектом недвижимости человека, имеющего жилое помещение в собственности, невозможно.

В случае покупки комнаты в коммунальной квартире или любого другого помещения, не являющегося отдельным и самостоятельным, в документах будет указано главное — «доля». И, если покупатель не обратил внимание на столь важный термин, ответственность, как ни крути, лежит на нём, подчеркивает юрист.

Чем отличается владение долей в квартире от владения отдельной квартирой, многие прекрасно знают. Весь порядок пользования, продажи, покупки и сдачи в аренду таких помещений определён Гражданским кодексом, отметила Ирина Урадовских:

— Если в коммунальной квартире несколько собственников, владеющих долями, при продаже нужно пройти преимущественное право покупки. Если владелец захочет провести какую-то перепланировку мест общего пользования — например, кухни — это тоже надо делать с согласия всех сособственников. И тут возникает много проблем. То есть пользоваться, распоряжаться, владеть, в принципе, можно, но не единолично, а именно с согласия всех остальных владельцев.

Преимущественное право покупки доли в квартире имеют другие владельцы долей этого помещения — это право закреплено в ст. 250 ГК РФ. То есть продать вашу «студию» близкому родственнику или другу, не предложив её соседям, вы не сможете. И это — далеко не все проблемы владения «долей».

Ключевое слово «доля»

Как отмечают юристы, счастливые владельцы дешёвых квартир-студий в центре Петербурга чаще всего прекрасно понимают, что они приобретают: весь процесс продажи долей построен так, что не понять это сложно.

— Сделки с долями у нас нотариальные, то есть осуществляются только через нотариуса, — объяснил этот процесс Никита Бусыгин. — Нотариус проверяет дееспособность лиц, объясняет суть сделки. Нотариус — это ответственное лицо, он дорожит своей репутацией, и, конечно, такого в принципе быть не может, что человек купил долю, но он не понимает, что это не отдельное помещение. Нотариус обязан по закону разъяснить ему существо правоотношений и самой сделки — что покупается доля, он должен убедиться, что человек в здравом уме, в твёрдой памяти, что он понимает, что делает.

Термин «доля» — огромный пылающий баннер, который должен знать каждый, кто мечтает об отдельном жилье. Но слишком часто люди не читают даже столь важные документы либо чрезмерно доверяют риелторам, отмечает Ирина Урадовских, и подобные беспечность и доверчивость могут играть с ними злые шутки. И всё же, можно ли постфактум доказать, что вас ввели в заблуждение, продав вам долю под видом отдельной квартиры?

Попытаться, конечно, можно, считает Никита Бусыгин. В этом случае, если ситуация соответствует, может быть применена ст. 159 Уголовного кодекса РФ «Мошенничество». Но факт мошенничества нужно будет ещё доказать.

— Органы правопорядка у нас не горят желанием тщательно вникать и расследовать, а процесс доказательства обмана и введения в заблуждение очень сложный, — отметил юрист. — Как правило, пишут, что это гражданско-правовые отношения, идите туда. Но формально да, такое возможно: ввели человека в заблуждение обманом, взяли у него деньги, он рассчитывал жить отдельно, а доля — это немного другое, она не даёт в чистом виде право пользоваться единственно ему каким-то помещением.

Проблема перепланировки

Главная беда, с которой сталкивается владелец «студии», оборудованной в комнате коммунальной квартиры, это проблема незаконной перепланировки. Любая перепланировка, будь это установка простой перегородки из гипсокартона или оборудование дополнительного санузла, имеет определённый регламент и должна быть согласована с межведомственной комиссией при администрации того района города, в котором располагается помещение, подчеркнула Ирина Урадовских:

— МВК должна выйти, осмотреть помещение, рассмотреть проектные документы и дать на это согласие. Только в этом случае любые перепланировки носят законный характер. Тогда уже в техническую документацию вносятся изменения, в Росреестр тоже вносятся изменения по поводу назначения помещения: доля это или отдельное помещение. Если Росреестр это зарегистрировал, то, конечно, это законно.

А если это всё происходит самовольно, а гражданин покупает такую долю и думает, что это отдельное помещение, то как раз на нём будет лежать ответственность за пользование помещением, которое не отвечает требованиям закона. Есть такие случаи в судебной практике, когда жилищная инспекция выходит, видит нарушения, и уже нового владельца обязывает привести помещение в первоначальный вид. То есть это очень большой риск. Ответственность, административная в том числе, предусмотрена, и платить штраф будет именно новый владелец, а не прежний. И ссылаться на то, что «я приобрёл и это уже так было», недопустимо.

Любая незаконная перепланировка влечёт за собой ответственность. Согласно ст. 7.21 КоАП РФ, штраф за такой «ремонт» составляет для физических лиц от 2000 до 2500 рублей. Также стоит заглянуть в ст. 29 Жилищного кодекса РФ — согласно этой статье, владелец помещения, где была проведена незаконная перепланировка, обязан привести его в прежний вид за свой счёт. Конечно, можно попробовать согласовать имеющуюся перепланировку, но далеко не всегда это возможно. Ведь часто такие перепланировки не соответствуют требованиям пожарной безопасности.

— Грубо говоря, если ставится плитка, то это может привести к пожару, — поясняет Никита Бусыгин. — Проводятся трубы — это может привести к затоплению помещения ниже, именно поэтому над жилыми помещениями запрещено делать кухни, санузлы и так далее.

Так называемые «мокрые точки», то есть санузлы, можно переносить только в том случае, если ваша квартира находится:

• на первом этаже
• над нежилым помещением
• на втором этаже двухуровневой квартиры
• либо если у соседей снизу уже сделана аналогичная перепланировка.

Во всех остальных случаях владельца такого помещения обяжут вернуть «мокрую точку» на прежнее место или ликвидировать, даже если перепланировка была сделана предыдущим владельцем. И да, платить за это придётся новому хозяину.

Когда доля не соответствует комнате

Если доля, которую получил покупатель, соответствует отдельной комнате — это, можно сказать, везение. В этой ситуации, в случае, если вскроется факт незаконной перепланировки и суд обяжет нового владельца сделать «обратную перепланировку», у человека как минимум останется свой изолированный угол, хоть и без санузла и кухни. Однако доля вовсе не всегда может соответствовать отдельной комнате — это могут быть и абстрактные метры.

К примеру, зимой 2021—2022 года некий предприимчивый делец купил на Васильевском острове коммунальную квартиру площадью 157 кв. м, снёс все межкомнатные стены, «нарезал» в помещении комнаты по своему желанию и в каждой решил поставить санузел. Соседи, не выдержав шума ремонта, пожаловались на предпринимателя — и в январе Василеостровский районный суд запретил ему делать такую перепланировку.

Но что бы произошло, если бы перепланировка состоялась, а затем все пять «студий» в, допустим, некогда трёхкомнатной квартире были проданы? С какими проблемами неминуемо столкнулись бы жильцы?

— Такие случаи тоже есть, и их очень много, — рассказала Ирина Урадовских. — В таких ситуациях доля не соответствует тому помещению, которое человек приобрёл. Это всё рассчитывается из площади. И это очень большая проблема, практически тупиковая.

Опять-таки, Жилищный комитет приходит и обязывает всех владельцев привести помещение в первоначальное состояние, либо привести документы в порядок, получить всю разрешительную документацию. И, действительно, это тупик, потому что в таких ситуациях начинаются скандалы, и достигнуть согласия владельцы, как правило, не могут.

Что делать, если на три комнаты пять хозяев

Что могут в этом случае горе-владельцы?

— Изменить свою долю, исходя из того, что они купили комнату меньшего размера или, наоборот, большего, уже перепланированную, — это только в судебном порядке и тоже при определённых условиях, если это не нарушает жилищное законодательство, — отвечает Ирина Урадовских. — У меня были такие ситуации с моими доверителями, и зачастую они просто безвыходные. Просто люди не хотят вникать в вопросы того, что же они приобретают. Полагаются когда-то на риелторов, когда-то просто очень доверяют продавцу, а в итоге оказываются с очень большими проблемами. И эти проблемы будут решать они, никто помогать им не будет.

Юрист Никита Бусыгин также уверен, что владельцы таких «уютных студий», не соответствующих комнатам по имеющемуся в Росреестре проекту, будут вынуждены сами решать эту проблему:

— Если есть решение суда или предписание о том, что жильцы должны привести всё в первоначальное состояние, то есть, условно, сделать из пяти комнат три, то тут возникает вопрос, а знали ли они о том, что перепланировка не согласована? Если будет доказано, что они знали — а это, как правило, так, — то, скорее всего, это будут их проблемы, и предъявить претензию продавцу будет невозможно. Они будут говорить, что их ввели в заблуждение, но, если в документах указано, что была сделана незаконная перепланировка, значит, по большому счёту, они сами не проявили нужную долю осмотрительности.

В этом случае им придётся приводить квартиру в соответствие и каким-то образом решать, как им проживать уже в трёх комнатах. Они могут через суд определить порядок пользования жилыми помещениями. Могут пойти по следующему пути: попытаться разработать проект на перепланировку, который бы их устраивал, в том числе на разделение по комнатам, и уже в законном порядке осуществить эту перепланировку. Если чётко по букве закона, сначала они должны привести всё в надлежащее состояние, а потом делать заново проект, и, если получится его согласовать, тогда уже переделывать под свои нужды.

Разумеется, всё это делается за счёт новых владельцев. Поэтому трижды подумайте и много раз перечитайте документы, прежде чем вкладываться в столь «выгодное» предприятие.