Мифы и реальность о новой программе реновации хрущёвок в Петербурге
О том, что в Петербурге программу комплексного развития территорий (КРТ) или новой реновации хрущёвок, как её прозвали горожане, «обкатают» на пилоте и на этом эксперименте выявят все нюансы, а только потом запустят в массы, пообещал на днях губернатор Северной столицы Александр Беглов. Однако в социальных сетях и медийном пространстве продолжают распространяться паникёрские настроения о якобы принудительных переселениях горожан, чьи дома попадут в КРТ, в другие районы или даже через весь город. При этом никаких списков таких кварталов нет, они появятся не раньше чем в 2023—2024 годах. Некоторые уже бросились продавать свои квартиры, кто-то, наоборот, их скупает, а цены на «хрущёвки» диктуются спекулянтскими настроениями.
78.ru разбирался, как на самом деле обстоят дела с новой реноваций и какие возмещения и помощь готов предоставить город петербуржцам.
Миф № 1. «Все на низком старте»
О том, что якобы уже существуют некие кварталы, которые точно попадут под снос в рамках КРТ, горожане массово били тревогу в поправках в Генплан и в группах по районам в социальной сети «ВКонтакте». Успокоим сразу: никаких таких перечней сейчас не существует. Они появятся только в 2023—2024 годах, и списки, естественно, будут открыто обсуждать с жителями Петербурга.
— Чтобы не было каких-то проблем, мы планируем провести первый эксперимент, первый пилотный проект и посмотреть, как он пойдёт. Если будут какие-то нюансы или возникнут какие-то сложности, а жизнь всегда выдвигает какие-то дополнительные требования в зависимости от ситуации, мы будем менять законодательство, будем менять нормативно-правовые документы, — пояснил, в частности, Александр Беглов.
Также, напомним, что в Петербурге идёт формирование Общественного штаба по реновации. Как рассказал спикер ЗакСа Александр Бельский, в эту организацию, которая также займётся корректировкой программы, уже поступило 288 заявок от жителей Северной столицы. Среди кандидатов оказался, например, депутат Госдумы Николай Валуев. Он сам живёт в доме, который может попасть в программу, и понятно, почему заинтересован, чтобы всё прошло максимально открыто и в интересах жителей.
После проверки всех документов и анкет с 1 по 15 сентября на сайте ЗакСа состоится онлайн-голосование по кандидатам.
В штаб обязательно включат представителей Общественной палаты, экспертное сообщество, лидеров общественного мнения.
Миф № 2. «Всё будет принудительно»
Ещё одна гуляющая в соцсетях «страшилка» — это то, что, как собственников «квадратов», так и снимающих жильё у государства по соцнайму принудят продать свои квартиры и в лучшем случае «насильно депортируют в Шушары». Такие утверждения также не соответствуют действительности.
После того, как многоквартирный дом (МКД) попадёт в программу, у жильцов будет 90 дней, чтобы провести общее собрание собственников. Информацию о том, что здание включено в КРТ, никто также замалчивать не собирается. Её разместят на сайте gov.spb, в системе ГИС ЖКХ, на портале Госуслуги, на информационных щитах возле районных администраций и местах массового пребывания жителей.
Важно знать, что потребовать провести собрание и организовать его имеют право не только чиновники, председатели ТСЖ, ЖСК, но и сами владельцы «квадратов». Если треть участников мероприятия выскажется против реновации, никто в списки дом включать не будет. Все останутся в старой хрущёвке, которая с годами «молодеть и хорошеть» точно не будет.
— Мы предлагаем в законе право выбора гражданам, которые живут в «хрущёвках». Должны собраться собственники жилья, не менее двух третьих. Они решат, входит дом в эту программу или нет. Если решат, что не входит, то не входит, — подчеркнул Александр Беглов.
Важно, что именно при голосовании по вопросам включения дома в программу, учтут и мнение нанимателей по соцнайму. Они по всем другим вопросам в собраниях собственников не участвуют. За нанимателей голосует город как собственник квадратов. Но в случае с КРТ всё будет по-другому. Право высказать свою позицию такие жильцы обязательно получат.
Если же владельцы сочтут, что хотят попасть в программу, то город проследит за соблюдением инвестором всех необходимых по закону требований: сохранением метража, количества комнат и т. д. Инвестора обязательно выберут на торгах, а не заключат с ним какое-то тайное соглашение. По решению собственника или нанимателя, он сможет как остаться в своем обновлённом доме, в своём районе или переехать в любой другой.
Ещё один вариант — это получить возмещение от города живыми деньгами с учётом рыночной стоимости «квадратов». Цену на них определят по состоянию на день, предшествующей дате включения дома в программу. То есть, если дом включили в программу теоретически 2 января 2023 года, то стоимость посчитают на 1 января.
Требование считать стоимость именно по рынку, а не кадастру, четко прописана в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ. Более того, цены определяются с учётом стоимости общего имущества МКД.
То, как считать рыночную стоимость, чётко пропишут и согласуют с учётом мнения собственников.
Миф № 3. «Инвестор обязательно обманет»
В соцсетях некоторые горожане утверждают, что инвестор якобы обязательно обманет или не сдаст дом в заявленный срок. Как уже отмечалось выше, компанию будут выбирать открыто на конкурсных процедурах, и если есть какие — то сомнения в ее репутации, любой желающий сможет оспорить в суде подачу ее заявки.
Кроме того, стоит вспомнить, что сейчас застройщики работают по эскроу-счетам, за которыми бдительно наблюдают банки. Девелоперы сами заинтересованы в том, чтобы побыстрее построить один объект, получить за него деньги и перейти к новому.
А за срыв сроков строительства последуют жесткие штрафные санкции как со стороны банковских структур, так и города.
В качестве инвесторов теперь начали выступать и сами горожане. Кто-то даже скупает «квадраты» в хрущевках, а кто-то экстренно продает. Из-за этого объем предложения на рынке вырос, а цены поползли даже вверх.
Специалист по недвижимости Дарья Комарова отмечает, что некоторые покупатели сейчас не понимают суть программы КРТ. Они надеются купить старое жильё, а потом получить новую квартиру в новостройке.
— Кто-то наоборот боится и покупает жильё ради конкретного района. При этом они не готовы через год или два переселяться из этого района. Я не могу советовать продавцам замалчивать факт того, что дом попадает под реновацию, рассказывать покупателям нужно всё, чтобы все адекватно оценивали ситуацию и знали, на что они идут, — поясняет Дарья Комарова.
По ее словам, осенью цены на жилье сильно разогреваются после летнего затишья, затем рынок приходит в равновесие.
Здесь важно понимать, стоимость квадратов сейчас действительно спекулятивна на фоне общей паники. Но если рассматривать общие многолетние тренды вне контекста КРТ, то с годами квартиры в хрущевках обычно только дешевели, если не учитывать инфляционную составляющую в стоимости.
Миф № 4. «Переезд хуже пожара».
Часто горожан волнует то, что из реновации им придется понести дополнительные расходы из своего кармана на переезд и оформление прав на новое жилье. Это ложная информация. Город поможет возместить такие затраты за счет казны. Это требование также прописано в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.
Кстати, меньше всего тревожиться надо тем жителям хрущевок, кто состоит в городской очереди на улучшение жилищных условий. Как известно, сейчас в ней именно квартиры, а не деньги по субсидиям и субвенциям, получают только льготники, многодетные и инвалиды.
В рамках КРТ уже прописано, что очередникам жилье в новых домах будет предоставляться по социальной норме. Это 33 «квадрата» на одиноко проживающих, и по 18 кв. м на каждого члена семьи.
То есть, семья с одним ребенком, ютящаяся в хрущевской «однушке» на средние 30 кв. м, получит за счет города квартиру площадью, как минимум, в 54 «квадрата». В рамках современных проектов это двухкомнатная квартира. Если в семье двое детей, то речь пойдет о 72 кв. м. Это отличная «двушка» или даже «трешка».
Часто в хрущевках очередники проживают и вообще в коммуналках. Их много в Адмиралтейском, Московском, Невском, Калининском, Красногвардейском и Фрунзенском районах.
Еще раз отметим, что участники программы КРТ смогут остаться как в своем районе, своем доме, так и переехать в любой другой на свой выбор.
Миф № 5. «Затея местного разлива».
Часть горожан выступают категорически против какой бы то не было КРТ в принципе. Но так поступить Петербург просто не может. Городские власти обязаны исполнить требования изменившегося федерального законодательства и привести в соответствии с ним местное. Так, в конце 2020 года был принят ФЗ № 494 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий». Он и запустил механизм новой волны реноваций в регионах.
