Ход конем: как трансформировалась программа аренды памятников за рубль в Петербурге?
Программа аренды памятников за рубль в Северной столице была подготовлена в 2018 году, а фактическая её реализация началась с сентября 2019 года. Тогда состоялись первые торги по особняку-конторе и зданию библиотеки лесопильного производства Ф.Я. и Н.Я. Колобовых на улице Большая Зеленина, д. 43а, литера Б. Сейчас на этом объекте полностью завершены реставрационные работы. Но по остальным немногочисленным и нашедшим инвесторов по программе памятникам за это время работа всё ещё продолжается. По информации КГИОП, только один объект находится в завершающей стадии. Однако в конце мая 2022 года в городе по программе состоялись торги по такому знаковому объекту, как Конюшенное ведомство. Ему искали инвесторов десятилетиями, а восстановительные работы оценивали в миллиарды. Эксперты включение Конюшенного ведомства в программу приветствуют, но отмечают, что работать с ним будет сложно. Однако уникальная локация может оправдать риски.
78.ru выяснял, какие ещё есть подводные камни у городской программы и почему даже за такими крупными объектами инвесторы пока в длинные очереди не выстраиваются.
Успеть за семь лет
Напомним, что согласно условиям городской программы инвестор получает объект культурного наследия (ОКН, памятник) на торгах в аренду на 49 лет. Речь идёт о нежилых зданиях, находящихся в неудовлетворительном состоянии и в собственности Петербурга. В течение семи лет памятник необходимо полностью отреставрировать, из них два первых года даются на разработку и согласование проектной документации. Запомним этот важный момент.
В семилетний период инвестор платит арендную плату в размере, определённом по результатам аукциона. Для Конюшенного ведомства это, например, 3,4 млн рублей в месяц, или 40,8 млн в год. Таким образом, за семь лет в бюджет за этот объект поступит 285,6 млн рублей. В этом и есть смысл программы: город получает доход, но памятники при этом приводятся в порядок. После завершения всех реставрационных работ (это может произойти и раньше, чем через семь лет), арендная плата снижается до 1 рубля за 1 «квадрат» ОКН. Такая ставка, согласно данным КИО, с октября 2021 года установлена для особняка-конторы и здания библиотеки лесопильного производства Ф.Я. и Н.Я. Колобовых. Этот объект был приспособлен под административные цели.
Однако, если инвестор не успевает с согласованием документации и реставрацией в отведённые сроки, то договор с ним расторгнут, а платежи никто возвращать не будет.
Также отметим, что с 2021 года готовить документацию для объектов по программе стало СПб ГБУ «Агентство по развитию имущественного комплекса» (АРИК), подведомственное Комитету имущественных отношений. В апреле этого года АРИК возглавила Алла Эккерман, которая также руководит Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости (ГУП ГУИОН). В работе у АРИК сейчас находится чуть более десятка объектов.
Что уже на реставрации?
Как рассказали в пресс-службе КИО и КГИОП, сейчас в работе у инвесторов находится ещё четыре объекта.
Так, в 2019 году был заключён договор аренды «Александровских ворот Охтинских пороховых заводов» на проспекте Химиков, 20.
— На основании согласованной проектной документации, акта государственной историко-культурной экспертизы указанной проектной документации, а также действующего разрешения КГИОП ведутся работы по реставрации и приспособлению объекта для современного использования. Работы находятся на завершающей стадии, — отметили в КГИОП.
В городских СМИ этот объект связывали со структурами УК «Теорема» девелопера Игоря Водопьянова. В комментариях бизнесмен был краток:
— Отреставрировал, и что? Понятия не имею, как использовать, — заявил он.
В 2020-м году был заключён договор аренды по «Оранжерее» в составе комплекса «Дворцово-парковый ансамбль «Собственная дача» в Петергофе на Собственном проспекте, 84а, лит. Е. Как сообщили в КГИОП, в марте этого года было выдано разрешение на проведение научно-исследовательских работ в рамках разработки проектной документации для приспособление под современное использование. Этот памятник связывали с «Московской инвестиционно-строительной компанией». В здании хотели обустроить полноценную конюшню.
Также в 2020-м году договоры аренды заключили по двум объектам в Сестрорецке. Это «Загородный дом Л.А. Змигродского и «Дача Н.М. Кочкина». Документация по ним была подготовлена, но теперь отправлена на доработку.
В КИО подчеркивают: задолженности по арендной плате по всем этим объектам практически нет.
Примечательно, что в марте этого года планировалось провести аукцион по «Лечебнице для нервнодушевнобольных Бари А.Э.» на 5-й линии Васильевского острова. Однако желающих не нашлось. Теперь торги перенесены на 20 июня, идёт сбор заявок.
На новичка или давняя история?
Согласно данным КИО, победителем в торгах по Конюшенному ведомству стало московское ООО «Бахчасарай», которое приписывают бизнесмену Году Нисанову. Всего в рамках процедуры рассматривалась две заявки.
Работать с этим объектом пытались многие инвесторы. Всё началось в далёком теперь 2010 году с братьев Зингаревичей, чья «Плаза Лотос Групп» хотела приспособить комплекс под апарт-отель. Однако в 2015 году в городе вспыхнул громкий градостроительный скандал. Градсовет в итоге проект зарубил, а памятник отобрали у инвестора. Его вложения в реконструкцию объекта составили 1,2 млрд рублей.
Затем за восстановление Конюшенного ведомства хотели взяться УК «Старт — Девеломпент», «Тандем- Истейт» и дочка ГК «Ярд». Стоимость работ оценивалась в размере от 2 до 9 млрд рублей. Всё это время памятник продолжал разрушаться.
Как отмечает генеральный директор Nikoliers в Петербурге Андрей Косарев, Конюшенное ведомство обладает целым комплексом сложностей, из-за которых здание на протяжении многих лет не могло обрести инвестора
— Прежде всего, это государственная собственность. Этот факт сам по себе резко ограничивал круг потенциальных инвесторов, когда риски и ставки и так высоки. К тому же, статус памятника и довольно сложная конфигурация здания осложняли возможные прибыльные форматы использования. И, наконец, полуразрушенное состояние требовало огромных инвестиций, а с учётом статуса памятника – вдвойне непредсказуемых. При том, что стоимость реконструкции таких объектов часто превышает стоимость нового строительства, причём значительно, — рассуждает он, но добавляет, что у комплекса имеется уникальная, даже беспрецедентная локация, которая, в случае коммерческого успеха объекта, восполнит все возможные риски.
По словам Андрея Косарева, здесь логично расположить знаковый гастрономический проект, который бы привлекал и петербуржцев, и гостей города.
— При этом мы не исключаем возможности включения в объект классических функций — ритейл, гостиница, апартаменты или офисы, — пояснил он.
Особенности градозащиты
Сейчас в КИО и подведомственных организациях готовится документация для инвесторов примерно по 11 объектам на 2022 год. С ними можно ознакомиться здесь.
Это, например, павильон «Царский вокзал» в Пушкине и «Усадьба А. В Львовой» в Петергофе. Дополнительно на этот год КГИОП предлагает включить в список «Жилой дом финской усадьбы» на Приморском шоссе и здание «Пробирной палаты и Пробирного училища» на набережной канала Грибоедова, 51.
По логике, эти объекты могут быть привлекательны, считают аналитики, но в Петербурге есть два тонких момента, отпугивающих инвесторов. Это, во-первых, слишком сильные позиции градозащитников, из-за которых мало кто хочет связываться с памятниками. А, кроме того, есть и слишком маленькие сроки по согласованиям. И всё это накладывается друг на друга и усугубляет обстановку.
Как поясняет руководитель проектов отдела инвестиций Knight Frank St Petersburg Сергей Дуванов, программа «Аренда за рубль» интересна тем инвесторам, которые уверены, что смогут согласовать с городом документацию и приспособить здание под современное использование.
— Однако большинство инвесторов по-прежнему видят высокие риски, возникающие при вхождении в программу. Во-первых, большой риск не успеть согласовать в установленный срок документацию по причине изменений законодательства или протестов градозащитников, что влечёт за собой срыв сроков сдачи объекта и расторжение договора аренды без компенсации. Во-вторых, инвестор, вложив собственные средства в реконструкцию, по-прежнему остаётся арендатором объекта, в связи с чем есть риск расторжения договора и сопутствующих финансовых потерь, — рассуждает, в частности, эксперт.
По словам Сергея Дуванова, выходом из ситуации могли бы стать корректировки в программу, предусматривающие возможность выкупа здания инвестором в собственность по фиксированной цене после завершения реконструкции.
О слишком коротком сроке для согласования документации говорит и руководитель практики «Недвижимость и строительство» бюро юридических стратегий Legal to Business Дарья Филина.
— Необходимость оплаты аренды в размере, установленном на торгах, сложности разработки и согласования проектной документации, особенности конкретного объекта культурного наследия — это и есть те тонкие места, из-за которых, на наш взгляд, программа не получает активного развития, — поясняет она.
А что у соседей?
Примечательно, что в чём-то аналогичные программы есть во многих российских городах: в Москве, Екатеринбурге, Воронеже и т.д. Этим опытом эксперты и предлагают пользоваться Петербургу.
— Льготная программа аренды «1 рубль за 1 кв. м» в Москве применяется с 2012 года. Опыт столицы по реализации программы можно считать достаточно успешным. Насколько нам известно, большая часть проектов была реализована («Дом с кариатидами» в Печатниковом переулке, дом коллежского асессора Эдуарда фон Беренса в Гусятниковым переулке, дом купца Николая Баулина на Николаямской улице, дом Марка Гусева на Большой Полянке, павильон остановки «Красностуденческий проезд», садовый павильон в переулке Сивцев Вражек), — рассказывает Дарья Филина.
Как добавляет Сергей Дуванов, даже в этих городах инвестор-арендатор выступает, скорее, меценатом, чем бизнесменом. Он рассчитывает впоследствии на преференции городских властей по другим своим стратегическим проектам, например, на получение земельного участка для застройки в интересной локации или на другие послабления по проектам, где есть сложности и\или существенно более высокая доходность.
Вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина также считает, что программа — скорее, маркетинговое мероприятие, нежели реальная помощь инвесторам в восстановлении полупогибших зданий.
— Я сама считала финансовые условия программы за «рубль» для некоторых памятников. Получалось, что за пять-семь лет нужно выплатить вполне ощутимую стоимость здания в виде рыночной арендной платы, плюс цена за СМР и реставрацию, а дальнейшее использование (и затраты на сохранение памятника) не позволяли окупить вложенные расходы даже за 25 лет, — поясняет аналитик.
Как напоминает Ольга Шарыгина, в Европе (например, в Италии) программа продажи исторических зданий за 1 евро давно существует и работает. Потому что в этом есть смысл – если за 1 евро стать сразу собственником и взять обязательство по восстановлению, то может сложиться вполне успешная финансовая модель и судьба объекта.
Как полагает эксперт, если власти сами не могут позаботиться о памятниках, то передавать их частным собственникам надо почти бесплатно с обязательным условием восстановить их. В противном случае восстановление должно идти за государственный счёт.
