В стагнацию: как льготная ипотека на новых условиях изменит рынок новостроек Петербурга?

О решении продлить льготную ипотеку до 1 июля 2022 года, но с изменёнными параметрами, президент РФ Владимир Путин объявил ещё в рамках Петербургского международного экономического форума. Теперь ставка по ней составит 7%, а лимит кредита для всех регионов будет 3 млн рублей.

Одновременно в стране запускается семейная ипотека, где сумма обозначена в пределах до 12 млн рублей, а ставка — 6%. Но воспользоваться ею смогут только те семьи, где первый или последующий ребёнок родился, начиная с 2018 года. Таких людей не очень много.

Предыдущие более льготные ипотечные условия, действовавшие с марта 2020 года, перегрели рынок новостроек по всей стране и привели к шоковому росту цен на «квадраты», которые и так стабильно дорожали в последние несколько лет, но не такими бешеными темпами. При этом дефицитный спрос подогревает то, что застройщики не торопятся выводить новые проекты.

В Петербурге ситуация усложняется тем, что новые проекты планировки территорий практически не утверждаются, из-за пандемии почти не проводятся общественные обсуждения новых проектов, подвис и новый Генплан. На плечи застройщиков легли и существенные затраты по созданию социнфраструктуры. Между тем, имеющийся городской жилищный фонд стремительно стареет.

Что теперь ждёт рынок новостроек, эксперты также обсуждают по всей стране. Одна из таких дискуссий состоялась и в рамках круглого стола «Известий»: «Почему растут цены на жильё и как их стабилизировать?».

Дорожает всё

Девелоперы настаивают: сама по себе льготная ипотека не стала ключевым фактором роста цен на «квадраты». Но она наслоилась на всеобщее в пандемию подорожание строительных материалов и нехватку рабочих рук из-за отъезда из страны мигрантов. Их пришлось заменить местными работниками, которым пришлось платить больше.

По словам директора по коммуникациям строительной компании «Гранель» Натальи Медниковой, больше всего подорожали изделия, содержащие металл.

— С марта прошлого года, момента пика локдауна, до декабря 2020-го, когда пошло восстановление, арматура выросла в цене примерно на 70%. К майским праздникам этого года аналитики отмечали подорожание ещё на 20%. Ситуация сложилась по объективным причинам, не было никакого сговора металлопроизводителей. Просто международные котировки на железо выросли на всём рынке. После локдауна экономика многих стран начала развиваться. Правительство не раз обещало бороться с этим, но это сложно сделать в рамках рыночной экономики. Но сейчас с 1 августа предложили меру: ввести экспортные пошлины. Так как из-за высоких цен наши производители начали ориентироваться на внешние рынки, — пояснила она.

Как подчеркнула Наталья Медникова, сильно подорожало дерево. Толчком к этому сдал бум ИЖС. Кроме того, подорожал бетон. В мае рост цен составил 10%. Причиной этому стало удорожание железнодорожных перевозок и песка.

Подрядчики застройщиков пересмотрели свои контракты, и чтобы их удержать девелоперы также пошли на повышение цен. Своё дело сделал и массовый отъезд домой мигрантов.

— Сейчас авиасообщение восстанавливается, но они не охотно возвращаются, так как подорожали билеты и уже не каждый себе может это позволить. А работники из российских регионов избалованы зарплатами по сравнению с жителями Средней Азии. Цены на рынке труда тоже выросли на 30 — 50%, — привела пример Наталья Медникова.

Изначальная причина

Генеральный директор «Дудергофский проект» инвестиционно-строительной группы «БФА-Девелопмент» Дмитрий Сухотин также констатирует: абсолютно всех участников рынка беспокоит галопирующий рост себестоимости «квадратов». При этом в условиях проектного финансирования с банками уже давно согласованы сметы. Теперь их придётся пересматривать, на это уйдёт время, а банковские структуры такими вещами в принципе очень не любят заниматься.

Как напоминает заместитель председателя Общественного совета при Минстрое Светлана Разворотнева, именно переход на эскроу-счета и стал главной причиной запуска маховика роста цен.

— Проектное финанирование было что-то вроде антибиотика. Оно помогло решить проблему обманутых дольщиков, но выжгло всё вокруг себя. Без появления альтернативных форм финансирования, мы не сможем справиться с обвальным ростом цен. Это, например, отлично зарекомендовавший себя во всём мире и уничтоженный у нас механизм жилищно-строительных кооперативов. Понятно, что ряд недобросовестных застройщиков использовал его в обход закона, но в целом это был очень удобный инструмент, — поясняет она.

Эксперт тематической площадки ОНФ «Жильё и городская среда» Ильдар Хусаинов также уверен, что теперь настало время модернизировать систему проектного финансирования для сдерживания цен.

— Из-за неё ушли с рынка 25% игроков, которые строили три года назад. Ещё 10% готовятся к такому шагу. Нишу, естественно, тут же заполнили крупные игроки. А это ведёт к монополизации рынка и возможности диктовать цены. Эскроу-счета стоит оставить только для небольших застройщиков, возводящих объекты площадью менее 30 тыс. «квадратов», — уверен аналитик.

Ждут лучших времён

Как подчёркивает Ильдар Хусаинов, на фоне дефицитного спроса в России есть проблемы с объёмом предложения, который стремительно сокращается. Так, с марта прошлого года оно снизилось на 30%.

— Такого никогда ещё не было. Так как если предложение снижается на 10-15%, это уже сродни Армагеддона. Главная причина роста цен — это дисбаланс спроса и предложения, — поясняет он.

О замедлении темпов вывода новых проектов в Северной столице говорит и генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Чёрная. По её словам, по «всем фронтам идут задержки». Так, в городе практически не утверждаются новые ППТ, не проводятся общественные обсуждения. Не ясны девелоперам и перспективы нового Генплана. Это означает, что и дальше дефицит может только нарастать. Новых проектов точно не появится в городе на Неве ещё, как минимум, долгие месяцы.

— Сюда накладывается и такой фактор, как стремительное старение советского фонда и исторического центра Петербурга. А люди хотят жить, где есть вода и свет, и в парадной пахнет вкусно. Между тем, стабилизация цен возможна лишь, как раз, при балансе спроса и предложения, — подчёркивает эксперт.

Нежелание конкретно «Бонавы» выводить на рынок новые проекты сейчас Мария Чёрная объясняет просто: у застройщика «висят» деньги на эскроу-счетах, а времена с новыми условиями ипотеки сейчас далеко не лучшие. При этом на 1 «квадрат» жилья в городе необходимы затраты в размере 18 — 19 тыс. рублей на социнфраструктуру.

Как добавляет Дмитрий Сухотин, средняя сумма ипотеки, на которую приходится 60% сделок в Петербурге, составляет около 5 млн рублей, так что очевидно, что спрос упадёт, а отрасль перейдёт от имевшегося чудовищного перегрева к стабилизации. С тем, что отрасль после разгона ждёт теперь стагнация, согласен и президент группы компаний «Колвэй» Дмитрий Павлов.

Выбранный спрос

При этом, как подчёркивают многие петербургские участники отрасли, в городе спрос уже выбран на полгода вперёд.

— Спрос сохранится, хотя он заметно уменьшится и станет наконец-то здоровым. В прошлом году мы наблюдали стрессовую ситуацию для рынка, которая и аукнулась ценами. Теперь, очевидно, что всех нас ждёт замедление продаж до конца года, — поясняет Мария Чёрная.

Примечательно, что по данным вице-президента Сбербанка, директора дивизиона «ДомКлик» Сбербанка Николая Васева, с переходом на новые условия спрос уже упал на 60%, а семейная ипотека ещё не успела себя зарекомендовать. По мнению многих аналитиков, она и вообще может не сработать в итоге.

— Не так много семей, где дети появились после 2018 года. Намного больше семей, где есть уже подростки, и они нуждаются в расширении жилищных условий. Сейчас базовая ставка 8%, и это не придел, так как ожидаем пересмотр ключевой ставки. Возможно, к концу года ставки подтянутся на уровне 9%. Семейная ипотека с одной стороны, идёт в помощь застройщикам. С другой сторону, это неоднозначный продукт. Она может перетянуть интерес тех, кто раньше ориентировался на жильё в городе, на ИЖС. Так как условия семейной ипотеки позволяет взять её и на строительство частного дома, — рассуждает Наталья Медникова.

Впрочем, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева не считает, что спрос в городе выбран.

— Людям по-прежнему нужно решать жилищные проблемы. У кого-то появилось прибавление в семье, кто-то решил начать самостоятельную жизнь и выбирает первую квартиру, другие смотрят удобное жильё для родителей, а инвесторы продолжают вкладывать деньги в недвижимость, т.к. она остаётся самым надёжным способом сохранения средств. Всё это говорит о том, что потенциальный спрос на жильё сохраняется, — говорит она.

Дмитрий Сухотин добавляет: 40% сделок всё-таки и идёт без ипотеки.

В стабильный рост

Даже в перспективе стагнации никто из застройщиков снижать цены не собирается. Наоборот, все прогнозируют их рост, как минимум, на уровне инфляции, а то и больше.

— Цены перестанут расти такими темпами, как это было раньше. Но с новым деловым сезоном люди адаптируются, продажи начнут расти, а за ними и цены. Перспектив для их снижения я не вижу, так как стройматериалы будут и дальше дорожать. До конца года цены будут меняться, как минимум, в пределах инфляции 5 — 6%, — прогнозирует Наталья Медникова.

Дмитрий Павлов подчёркивает: надеяться на незначительное снижение можно только по отдельно взятым проектам, которые «не пошли». Но в целом на рынке это никак не отразится.

— Я не вижу оснований снижения цены как массовой тенденции. Где-то что-то точечно может снизиться, если девелоперу надо собрать кассу. Но существенное снижение возможно только при массовом выходе новых проектов, — соглашается с коллегой Мария Чёрная.

Как добавляет Николай Васев, застройщики не идут на уменьшение цен и по «этическим причинам». Так, если клиент купил квартиру, допустим, за 5 млн рублей, а потом узнал, что её продают за 4 млн рублей, то больше он просто не свяжется с таким девелопером.

При этом из-за эскроу-счетов застройщики оказались в уникальной ситуации, когда они больше не заинтересованы в 100% оплате. Деньги всё равно лежат в банках. Поэтому теряет смысл и скидка при такой оплате. В этих условиях девелоперы теперь намерены развивать механизмы рассрочки с небольшим первоначальным взносом и некрупными платами до последнего момента.

Ольга Трошева напоминает, что продолжают действовать стандартные программы с низкими ставками, а многие надёжные застройщики предлагают покупателям совместные с банками ипотечные программы (ставки около 2%).

Скупают земли

Между тем, несмотря на предстоящую стагнацию, городские девелоперы всё это время активно скупали земли, а это значит, что новые проекты вс-таки со временем появятся.

Директор департамента жилой недвижимости Colliers Елизавета Конвей отмечает, что по данным компании, в Петербурге в активах девелоперов находится около 730 га, где ещё не начато строительство. Все эти площадки были куплены в 2020 году или ранее.

— По нашей оценке, в ближайшие годы там могут появиться более 5 млн кв. м жилья — этого объёма хватит максимум на два года. Однако устойчивый тренд по увеличению земельного банка сохраняется и в этом году. По данным Colliers, за первое полугодие 2021 года девелоперы инвестировали чуть более $1 млрд в площадки под строительство жилья или апартаментов. Суммарно застройщики приобрели порядка 655 га, тогда как за весь 2020 год было приобретено вдвое меньше, — отмечает Елизавета Конвей.

Впрочем, когда конкретно будут запущены эти проекты, никто точно сказать не может. По оценкам Николая Васева, в среднем от покупки земли до момента начала строительства проходит до пяти лет.