По каждому дому: московскому рецепту сноса хрущёвок ищут изюминки из Петербурга

В середине ноября этого года Госдума уже успела принять в первом чтении законопроект «О совершенствовании института комплексного развития территорий и механизмов расселения аварийного и ветхого жилья». Это документ призван запустить в регионах буксующую программу сноса хрущёвок и уже успел наделать много шума. В Петербурге инициативу сенаторов Николая Журавлёва, Олега Мельниченко, Андрея Шевченко и депутата Госдумы Евгения Москвичёва оценили как скандальную. В ней предлагается включать в региональные программы сноса хрущёвок территории, где находится не менее 50% земель, которые по закону нуждаются в реновации. 78.ru подробно рассказывал об этой истории.

Депутаты Петербурга сочли: такие новеллы позволят инвесторам захватывать лакомые участки, где есть не только хрущёвки, но и те сталинки. Теперь парламентарии Северной столицы в спешном порядке намерены утвердить собственные поправки в федеральный законопроект и направить их в Госдуму. А там уже давно готовят новые корректировки ко второму чтению, которые могут свести на нет усилия народных избранников города на Неве и превратить их деятельность в «суету вокруг рояля».

«Ужесточение» подходов

Как сообщил на своей странице в социальной сети «ВКонтакте» депутат Денис Четырбок, пакет поправок в федеральный документ был подготовлен по поручению спикера ЗакСа Вячеслава Макарова. Всего утверждено 12 инициатив. Одна из ключевых новелл касается нормы о включении в перечень территорий тех земель, где в реновации нуждается не менее 50% объектов, а 80%. Напомним, именно это федеральное положение вызвало бурю скандалов в субъектах.

— Выступаем за увеличение процента территории, которая должна быть занята подлежащими сносу домами. В программу должны включаться только те кварталы, где более 80% изношенных домов (в базовом думском варианте — 50%), — отметил Денис Четырбок.

Ещё одно ужесточение идёт по линии решения проблемы «последнего жильца», людей, требующих миллионы за один «квадрат» и не дающих объект полностью расселить, чтобы приступить к сносу строения. Так в инициативе, утверждённой в первом чтении в Госдуме, вопрос о том, должен ли отправляться дом на реновацию, предлагается решать на общем собрании собственников дома. «За» должны высказаться две трети владельцев «квадратов». После чего мнение оставшейся трети жильцов уже значения иметь не будет. Дом отправится на расселение.

В варианте ЗакСа алгоритм собраний также предусмотрен. Но поддержать реновацию в каждом конкретном доме должны уже три четверти собственников.

Также в городском парламенте настаивают на закреплении в федеральном законе приоритета норм об охране объектов культурного наследия и Генплана города над постановлениями о реализации программы реновации.

— По нынешней редакции документа под снос фактически могут пойти и памятники истории и культуры, что абсолютно недопустимо. Это одна из наших принципиальнейших позиций, — отметил Денис Четырбок.

Игры с кадастром

Среди предложений городских парламентариев также новшество о выкупе «квадратов» в кварталах реновации по рыночной цене, но не ниже кадастровой стоимости.

Здесь стоит добавить, что по данному вопросу возникла серьёзная дискуссия. Дело в том, что в изначальной формулировке речь шла о цене не ниже кадастровой стоимости за год до принятия решения о включении дома в программу РЗТ, а про рыночные расценки вообще не упоминалось. На неточность такого подхода обратил внимание парламентарий Сергей Купченко. Он подчеркнул: жителям должна представляться устраивающая их равнозначная площадь, а кадастровая стоимость в старых аварийных домах может оказаться достаточно низкой.

Бывший девелопер, а ныне депутат Александр Рассудов поддержал коллегу.

— Кадастровая стоимость в отношении квартир никогда не была точным мерилом, — высказался он.

В итоговый вариант формулировок вошло положение, согласно которому стоимость квартир должна быть не ниже кадастровой и не ниже рыночной цены.

Подчеркнём: к тому, как рассчитывают стоимость «квадратов», всегда были серьёзные вопросы у участников строительной отрасли. Чётких и понятных методик чиновники никогда не раскрывали и считали объекты по среднему, то есть, без учёта фактического состояния квартиры, расположения на первых и последних этажах, видовых характеристик и т. д.

При этом «хрущёвки», за исключением объектов у метро, с годами обычно действительно только дешевели из-за возрастающего износа как по кадастру, так и по рынку. Однако в этом году «перегревшаяся» первичка потянула за собой расценки и на вторичном рынке.

С новым заходом

В ЗакСе считают необходимым закрепить обязанность проводить по проекту реновации публичные слушания.

— В принятой в первом чтении редакции документа говорится, что людей должны просто информировать, но мы с таким подходом не согласны. Толку от того, что информацию разместят на официальном сайте правительства или на каком-нибудь стенде для справок - практически никакого. О таких вещах нужно не просто информировать — их нужно публично обсуждать. Только такой механизм позволит максимально учесть мнение общественности, — подчёркивает Денис Четырбок.

Кардинальным новшеством можно назвать и инициативу петербургских депутатов распространить новые правила игры на те «кварталы», где договоры с инвестором уже заключены при условии 75% согласия собственников.

В настоящее время в городе сносом хрущёвок занимается один игрок — «СПб Реновация». Как рассказали в пресс-службе компании, опросы мнения горожан о желании оставить дом в программе РЗТ в уже утверждённых кварталах проводились в разное время.

— В целом результаты опросов всегда показывали поддержку реновации 80-90% жителями. При этом против реновации высказывалось не более 3%. Остальные опрошенные не могли определиться с ответом, так как хотели сначала увидеть результаты реновации в их квартале, осмотреть квартиры, убедиться, что их права не нарушаются. Собственно о поддержке реновации лучше всего говорят итоги расселения. Поскольку переезд собственников возможен только при их согласии и с каждым из них ведутся переговоры, то полное расселение домов в таких кварталах, как Сосновая Поляна, 7-17, Малая Охта, 16, Колпино, 10 говорит о 100%-ном согласии с условиями реновации. В ходе реализации программы встречались собственники, которые отказывались от расселения, но всем известны их мотивы: шантаж инвестора и требование непомерной суммы за свою квартиру. Собственно с целью не допустить в дальнейшем таких случаев и разработаны законодательные инициативы, которые сейчас рассматриваются Госдумой, — пояснили в пресс-службе застройщика.

Там подчеркнули: федеральная инициатива о так называемой всероссийской реновации «учитывает все препятствия, с которыми столкнулись операторы программы РЗТ в России».

Спокойно дожидаться

С тем, что петербургским депутатам ничего не надо изобретать дополнительно, согласен и генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. По его словам, к изначальному варианту федеральной инициативы, вызвавшему массу критики, уже подготовлены существенные поправки ко второму рассмотрению. Их разрабатывали как депутаты Госдумы, так и члены экспертного сообщества.

Так, например, серьёзно изменён подход к объектам территории, которая должна быть занята подлежащими сносу домами для включения наделов в программу. Также к домам появились новые требования. Объекты могут попасть в программу, только если у них ограниченно работоспособное состояние, имеется экономическая нецелесообразность комплексного ремонта, либо полностью отсутствует благоустройство. В противном случае дома под снос никто теперь больше не отправит.

Также в подготовленных федералами поправках уже предусмотрены публичные слушания для изменения ПЗЗ и Генплана. Переписывать эти документы «автоматически» хотят запретить.

— Нашим депутатам я бы рекомендовал дождаться федерального закона, который должен появиться быстро, так как все понимают, насколько он важен. Затем парламентариям следует уже эффективно работать над региональными моментами, а не устраивать «суету вокруг рояля», когда она не нужна. Всё дело в том, что та городская программа, которую в своё время тоже готовил и утверждал ЗакС, оказалась полностью неэффективной. Мы все в этом убедились. Таких ошибок больше повторять нельзя, — констатировал Алексей Белоусов.

Между тем, рассмотреть в первом чтении поправки к федеральному законодательству городской парламент намерен уже в среду, 9 декабря.