Культура

13:201 февраля 2019

Хостел для гастарбайтеров, реставрация или снос – что ждёт исторические здания Петербурга?

Северная столица наполнена объектами культурного и исторического наследия, как ни один другой город мира. Однако многие из старинных и когда-то роскошных зданий сегодня в плачевном состоянии. Есть ли у них будущее? И кто готов в них вкладываться?

Особняк Веге/ Фото: vk.com/protect812

Новая жизнь силовой подстанции

– У моего знакомого было здание на Невском. Он хотел сделать в нём бизнес-центр класса А. Но по факту там получится только бизнес-центр класса С – потому что нет там таких мощностей, удобств. А вообще ему проще всего было бы сделать там хостел для гастарбайтеров с пятиэтажными кроватями – и затраты отобьются через полгода.

Такая история прозвучала из зала во время дискуссии, посвящённой судьбе исторических зданий Петербурга в современном мире. Дискуссия «Как жить во дворце» с участием девелоперов, архитекторов и урбанистов прошла в четверг, 31 января в Петропавловской крепости – и оставила больше вопросов, чем ответов.

Помимо Эрмитажа и Михайловского замка, в Северной столице просто бессчётное количество исторических зданий, памятников, а также строений, находящихся в охранной зоне или являющихся объектами культурного наследия. И далеко не все из них ждёт счастливая судьба. Многие разрушаются и приходят в запустение, не находя инвестора, который мог бы отреставрировать когда-то величественный дворец или промышленное здание в конструктивистском стиле.

Иногда, впрочем, сделать это очень сложно просто с точки зрения функционала конкретного строения. Не каждому историческому зданию в наше время можно найти применение. Об одном из таких «сложных случаев» рассказал архитектор, директор архитектурного бюро «Литейная часть-91» Рафаэль Даянов.

Рафаэль Даянов/ Фото: Союз реставраторов Санкт-Петербурга

В 2018 году «Литейная часть» Даянова реализовала два крайне непростых проекта. Один из них – проект комплексной реставрации силовой подстанции фабрики «Красное Знамя» на Пионерской улице. Огромное промышленное здание было построено в 1925 году по проекту немецкого инженера Эрика Мендельсона.

Случай оказался сложным. Как отметил архитектор, в помещении изначально не предполагались ни отопление, ни комплексное оснащение электричеством – ведь люди там не должны были находиться в принципе, за исключением буквально нескольких работников. Высокие потолки, огромные окна, обилие стекла и бетона… Сегодня к этому всему добавляются большие сложности в приспособлении здания хоть к какой-то эксплуатации.

Рафаэль Даянов отметил, что после реставрации корпус силовой подстанции выглядит лучше, чем даже в первые годы своей «жизни» – ведь тогда это было промышленное здание, а теперь ему предстоит новая жизнь. Вот только какая?

Есть «стандартная история», рассказал архитектор: поставить в пространство этажерку, порезать её на небольшие пространства и организовать торговый центр. Но пока от этой идеи отказались. Да и самому реставратору она не по вкусу.

– Бизнес-центры, торгово-развлекательные комплексы и жильё – такое ощущение, что всех на этом зациклило, и больше ничего нет, – пожаловался директор архитектурного бюро.

Редевелопментом подстанции занялась компания «Балтийская коммерция» – после покупки здания вместе с прилегающей территорией для строительства элитного жилья. И это совершенно обычная история в городе-музее – в противном случае силовая подстанция вряд ли могла бы заинтересовать инвесторов. Разве что художников от урбанистики и больших любителей ранней советской промышленной архитектуры.

Памятник во дворе – плюс 10% к стоимости жилья

Застройщику, получившему «в наследство» историческое здание, гораздо проще и удобнее снести его – и построить на его месте что-то новое, отметили на дискуссии. Потому что найти таким строениям реальное применение, которое, к тому, же, даст возможность заработать, крайне сложно.

Нередко отреставрированное здание превращается в очередной «выставочный центр» просто потому, что иного применения ему не нашли. Несмотря на огромные силы и средства, вложенные в реставрацию.

К примеру, компания Setl City строит сейчас жилой комплекс «Pulse на набережной», инвестиции в который могут достичь 30 миллиардов рублей. Новые дома появятся на территории завода «Пигмент». Здесь же находятся два объекта культурного наследия: особняк Веге и здание Киновиевского ультрамаринового завода. Эти здания застройщик обязан сохранить.

На реконструкцию особняка будет потрачено около полумиллиарда. Как отметила Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», здание долгие годы не охранялось и пришло в ужасающий вид.

– Мы подготовили проект по противоаварийным работам, это сейчас главное. Пока даже не думали, что там будет, – призналась Ольга Трошева.

Очень часто так и получается – застройщик приобретает удобную территорию с большим потенциалом для постройки жилья, а историческое строение достаётся ему «в нагрузку», и вкладывать в него деньги приходится просто потому, что так надо.

Есть, впрочем, и другие случаи. Так, Михаил Гущин, заместитель вице-президента по жилой недвижимости холдинга RBI, рассказал о проектах своей компании, связанных с возрождением к жизни исторических строений:

– Реконструкция зданий исторического наследия – это всегда вызов. У нас было пять проектов, связанных с историческими зданиями. Когда мы заходим в такие объекты, мы всегда изначально стараемся решить, что там будет. Например, у нас есть газгольдер, в котором когда-то был первый автоматический гараж в городе в начале XX века. Это здание мы превратили в бизнес-центр.

Газгольдер Общества газового освещения Санкт-Петербурга/ Фото: vk.com/protect812

Михаил Гущин отметил, что найти применение историческому зданию всегда возможно – но требует это, как правило, просто огромных ресурсов:

– В нашем опыте проектов реконструкции хорошо, если получится выйти в ноль.

Исторические строения, возрождённые RBI, находятся на территории жилых комплексов. Строительство жилья компенсирует вложения в эти объекты – иначе их восстановление становится исключительно невыгодным.

Однако именно здания, наполненные «духом истории», придают жилому комплексу «вкус и легенду», отметил Гущин:

– Памятник должен оставаться доминантой пространства. Когда ты делаешь объект рядом с памятником, новые объекты тоже получаются потрясающими.

По словам представителя RBI, у девелоперов есть сверхзадача в таких случаях: новое строение должно не уступать, а в идеале – даже превосходить по красоте культурный объект. К тому же, наличие памятника культуры или просто отреставрированного исторического здания с интересным функционалом буквально «во дворе» увеличивает стоимость жилья, построенного холдингом, на 10%.

Дело имиджа

На дискуссии не раз подчёркивалось: реконструкция исторического наследия в городе не приносит инвесторам прибыли как таковая, и вкладываться в подобные здания могут, как правило, лишь те девелоперы, которые зарабатывают на строительстве жилья.

Денис Цытрин, управляющий директор FM СПб Becar Asset Management, отметил, что основные выгоды для застройщиков лежат здесь не в плоскости финансов. За большие вложения они могут получить «преференции от исполнительной власти» и дополнительные плюсы к имиджу компании. Кроме того, это, конечно, очень интересная страница в портфолио.

Конечно, бывают и другие случаи. Среди них – «Никольские ряды», бывший Никольский рынок на Садовой, отреставрированный и модернизированный в последние годы компанией VIYM (Venture Investments & Yield Management). Реставрацией занимались довольно долго, проект, к слову, выполнило то же бюро Рафаэля Даянова.

В итоге, в отреставрированном пространстве появились две гостиницы: Holiday Inn Express и Meininger, а также Hard Rock Cafe.

– Праздник, да и только, – высказался по этому поводу сам Рафаэль Даянов.

Но вот Владислав Юрковский, директор по инвестициям компании VIYM, отметил, что объект этот рассматривается не столько как источник дохода, сколько как «точка притяжения». Здесь могут проходить концерты и фестивали, летом сюда будут приезжать туристы. Но какую-то «быструю прибыль» получить с их помощью нельзя. Всё же хостелы для гастарбайтеров в этом плане – вне конкуренции.

– Экономика и доходность – больной вопрос любого инвестора, особенно инвестора, который вкладывается в исторические объекты, – подчеркнул Юрковский.

Креативные кластеры: «миссионерская история» Петербурга

Когда заходит речь о промышленных исторических зданиях Петербурга, различных шедеврах конструктивизма, заброшенных газгольдерах или огромных заводах, в первую очередь на ум приходит самое актуальное на сегодня применение – креативный кластер. Действительно ли выгодно создавать креативные кластеры и творческие пространства на территории таких объектов в наше время?

– Креативные пространства в Петербурге активно живут – и так же активно умирают, – рассказала Александра Ненько, доцент института дизайна и урбанистики университета ИТМО, руководитель лаборатории качества городской жизни QULLAB.

По словам Александры, создание творческих кластеров в нашем городе сегодня – это практически «миссионерская история»:

– Это очень страшно – создавать креативные пространства. Это дорого и очень медленно окупается, или не окупается совсем. Но это хорошо для бренда города.

Заниматься созданием креативных кластеров без страха прогореть и попасть в долговую яму могут только девелоперы, которые зарабатывают на чём-то другом, подтвердила урбанист. Конечно, можно совмещать подобные пространства с бизнес-центрами. Или можно создать самый крупный в мире планетарий.

Самым большим плюсом петербургских креативных пространств является не только их уникальная архитектура и история, но и банальное расположение – ведь большинство из них находится в центре. И именно поэтому такие пространства являются «точками притяжения» для публики.

Среди наиболее интересных и успешных проектов этого рода, конечно, стоит упомянуть «Бертгольд Центр». Творческое пространство на Гражданской улице создал Роман Красильников, придумавший когда-то и «Четверть» в переулке Пирогова.

Особняк на Гражданской, который был выбран под будущий «Бертгольд Центр», имеет охранный статус. В то же время, здание на момент старта проекта находилось в жутком состоянии. Чтобы привести его хоть в какой-то в порядок, Красильников нашёл инвесторов – без сторонней помощи это вряд ли было возможно. Правда, не в Петербурге, а в Иркутске. А дальше – всё было передано в руки резидентов:

– Мы вошли без каких-то капитальных вложений в ремонт и реновацию, у нас ремонт делали сами арендаторы, – рассказала Алёна Цветкова, управляющая «Бертгольд Центра».

В силу этого обстоятельства пространство выглядит довольно разнообразно. По словам Цветковой, где-то всё сделано «от и до» – есть и вентиляция, и хороший ремонт «с иголочки», а где-то кластер сохраняет «скромное очарование лофта».

– Но, в общем, скорее, это успешные проекты, – отметила управляющая центра.

Аренда в творческом пространстве стоит значительно дороже, чем в среднем по рынку. Но место процветает. Здесь нередко устраиваются бесплатные мероприятия, выставки, за которые художники или фотографы не платят арендную плату. Всё это нужно для привлечения людей, которые идут не просто на какое-то событие, а в конкретное пространство, ставшее уже, по сути, культовым.

Креативные кластеры привлекают молодёжь (и не только) по всему миру. Но нигде в мире нет такого объёма прекрасно сохранившегося исторического и культурного наследия, как в Петербурге. Вот только это – «история не о деньгах». А об имидже и высоком культурном статусе Северной столицы.

ПамятникиРеставрацииКультура Недвижимость

Секс-революция и отказ быть Петухом: как завершилась карьера «Казановы» Валерия Леонтьева

Водительские права 2024: как получить, как пройти медкомиссию, категории и нововведения

На уровне Бангладеш: появятся ли в России 14-летние водители

Не ешьте это и срочно бегите к врачу! Названы симптомы рака и вызывающие его продукты

«Мир» продолжают отменять: куда ещё можно поехать с картами РФ в 2024 году?