Доступное жильё в Петербурге: риски, опасности, проблемы и новые варианты

Когда покупатель желает эффективности

Если у вас есть 1,5-2 миллиона – вы можете купить неплохую машину. И уехать из Петербурга подальше в провинцию, где на такие деньги можно приобрести нормальное, достойное жильё – хотя бы двухкомнатную квартиру.

Но что делать, если вы всё-таки хотите жить в Петербурге? Да ещё в собственной, отдельной квартире – а денег при этом совсем не много? У застройщиков и риелторов есть предложения и для вас. И с каждым годом появляется всё больше новых вариантов.

26 июня на базе Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленобласти состоялась дискуссия на тему «Доступное жилье: что можно купить до 2 млн рублей?» Представители городских застройщиков и риелторских компаний рассказали, какие есть реальные варианты на сегодняшний день, какие новые форматы жилья появились в последнее время и какие трудности ждут покупателей «семейных гнёзд» эконом-класса.

Так, Антон Белоусов, начальник отдела продаж ООО «Главстрой-СПб», рассказал об «абсолютной новинке»:

– У нас новый продукт – «старт-квартира». Две отдельные спальни, два санузла, кухня-гостиная, где можно сделать хобби-рум… Там могут жить, например, двое студентов. Площадь такой двухкомнатной квартиры – 50 кв. метров.

Подобная квартира, подойдёт, по мнению Белоусова, и большой семье. Но такой продукт сложно назвать абсолютно бюджетным. Это – одна из попыток застройщиков приспособиться к желаниям покупателей.

– Покупатель хочет более эффективно использовать свою площадь, и мы работаем над этим, – объяснил представитель «Главстрой-СПб».

Квартиры-студии: «проснуться на кухне» за умеренную плату

Однако самый дешёвый и доступный вид жилья в Северной столице – это, как ни крути, квартиры-студии. Как бы ни было странно новоиспечённым владельцам подобного жилья «просыпаться на кухне», острое желание жить отдельно и в собственном «гнезде» заставляет многих брать именно такие квартиры.

Маргарита Гаспарян, риелтор компании «Адвекс. Недвижимость», рассказала, кто же в первую очередь обращается за дешёвым жильём в новостройках. Чаще всего, по словам специалиста, такие квартиры берут «на перспективу». И да – либо молодёжь, либо старшее поколение – для молодёжи.

Риелтор выделила следующие группы покупателей:

• родители абитуриентов, которые приезжают на учёбу в Санкт-Петербург
• родители студентов, проживающих в Петербурге более одного года на съёмном жилье
• молодые специалисты – в основном, приезжие, 25-35 лет
• «взрослые дети», желающие отделиться от родителей (25-35 лет)
• старшее поколение – для себя (50-50+)

Маргарита Гаспарян отметила, что квартиры в новостройках покупают не только приезжие. Так, «взрослые дети» – это, как правило, «коренные жители, у которых есть на продажу вторичное жильё».

Но если покупатель не прописан в Питере, то городская прописка – одно из наиболее желаемых благ, отметила риелтор:

– Люди очень хотят городскую прописку. Мне этого не понять – я, москвичка, живу сейчас, например, в Девяткино, и никаких проблем не испытываю.

У покупателей жилья эконом-класса есть и другие особенности. А у такого жилья, в свою очередь, есть свои проблемы и риски.

«Берут только минимум, на который наскребли»

Думаете, тесные студии покупают только молодые семьи, растящие пока вместо детей хомячков? Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге, опровергла это заблуждение. По словам Булмистре, за дешёвым жильём в последнее время всё чаще обращаются бабушки – вместо пышных похорон они копят на городскую прописку:

– Возросла доля бабушек, которые обращаются к нам и говорят: «Вот, у меня под подушкой 1-1,5 миллиона, хочу жильё в Петербурге». Мы предлагаем им небольшие студии.

Сейчас «Аквилон Инвест» строит в Шушарах свой первый объект эконом-класса – жилой комплекс All Inclusive. И Яна Булмистре отметила, что продажа квартир в этом комплексе дала ей немало интересного опыта.

– Отличие клиентов, которые обращаются за жильём эконом-класса, в том, что они не готовы платить ни за что более. Отказываются от отделки, мебели и техники, берут только тот самый минимум, на который наскребли, – объяснила представитель компании.

Как рассказала Булмистре, «Аквилон» предлагает самые дешёвые студии за 1,5 миллиона. Но можно взять квартиру с полной отделкой, мебелью и техникой – и стоить это будет не намного дороже, 1 млн 680 тысяч. Однако покупатели, которые, по словам маркетолога, «наскребли» на студию, отказываются доплачивать вроде бы совсем небольшие деньги за «all Inclusive».

Сегодня застройщики предлагают несколько видов студий, рассказала Булмистре:

• классические «вагончики»
• квадратные
• угловые с «более интересной планировкой, где получается пять углов и более»

И как бы выгодно ни отличались квадратные квартирки от унылых «вагончиков», наиболее охотно берут всё-таки «классику», квартиры-вагончики от 20 кв. метров. Причина проста – такие студии дешевле всего.

Купил квартиру? Ищи, где жить

Маргарита Гаспарян, в свою очередь, отметила, что среди тех, кто обращается за помощью в поиске квартир стоимостью до двух миллионов, часто встречаются «расселенцы» – бывшие жильцы коммунальных квартир в центре. Помимо своих скромных сбережений, эти люди обладают также субсидиями. Правда, и тут немало проблем: не все застройщики могут предложить своё жильё «расселенцам», к тому же, для приобретения жилья по субсидии квартира должна находиться на 70-процентной стадии готовности, отметила риелтор.

– За такую цену (до 2 млн – прим. ред.) я бы ориентировала людей на срок сдачи дома в 2020, даже 2021 году. Причём в 2021 году можно будет уже купить на Комендантском проспекте. Вообще, если говорить о дешёвом городском жилье, то нужно понимать, что всё равно людям нужно будет год-два где-то жить, – подчеркнула Маргарита Гаспарян.

По словам специалиста, купить уже готовое жильё в черте Петербурга в пределах двух миллионов практически невозможно – в любом случае, это будет строящийся дом либо вовсе котлован. А это значит – риски и ожидание.

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» отметил, что огромное количество обманутых дольщиков в Петербурге появилось именно из-за желания сэкономить.

– Это те, кто повелись на очень низкую цену, – развёл руками специалист.

С другой стороны, иногда эти риски бывают оправданы, добавил Гиновкер:

– Два года назад все кипели: достроят ли «Я Романтик»? Были опасения: новый застройщик, никому не известный. Достроили! И кто успел – купил студию за 1,6 млн.

В целом, точно можно сказать только одно: рынок дешёвой недвижимости в Петербурге не слишком отличается от «русской рулетки». Повезёт – и окажешься обладателем тесного, но неплохого жилья. Не повезёт – после длительного и мучительного ожидания пополнишь ряды обманутых дольщиков.

«Квартира на антресолях» – новая мода и новая опасность

– Студии из комнат в коммуналках в центре города – модная тема сегодня, – рассказал Александр Гиновкер.

Подобная «студия» – практически единственный реальный вариант для тех, кто страстно мечтает жить в центре, но не готов делить санузел с соседями. Все мы знаем, что купить комнату в коммунальной квартире гораздо проще, чем потом в этой квартире выжить. Как отметили участники дискуссии, очень часто в таких квартирах преобладают жильцы 60+, что «не способствует развитию личной жизни в молодом возрасте».

Чтобы не стоять в очереди в душ и не ссориться из-за туалетной бумаги, да и в целом поменьше пересекаться с соседями, можно установить санузел и подобие кухни в собственной комнате. Конечно, это не просто – чтобы честно согласовать перепланировку, придётся пройти немало кругов ада. Да и кухню в такой «студии» не обустроишь. Как правило, её заменяет плитка либо мультиварка.

Зато это – вроде бы отдельное жильё в центре не за безумные деньги. Каждое объявление о сдаче подобных «квартир» в сети вызывает бурные обсуждения, ведь уместиться там может разве что один худенький жилец без животных и лишнего имущества. Кровать, как правило, размещается на «втором этаже», который появляется благодаря высоким потолкам и нехитрым стараниям плотников.

Под кроватью оборудуется санузел с душевой. Помимо него на «первом этаже» может поместиться кухонная тумба и письменный стол. И достаточно. Площадь таких «студий» нередко меньше 16 кв. метров – с учётом санузла, а порой и «второго этажа».

Тем не менее, по словам специалиста, у тех, кто хочет инвестировать в недвижимость, этот формат весьма популярен. Да и сами владельцы комнат в центре всё чаще затевают подобную перепланировку.

Риски на рынке подобных «микро-студий» огромные, считает Александр Гиновкер. И главный, конечно, связан с законностью подобных переделок.

– Люди, у которых есть всего два миллиона, стараются экономить на всём. Если говорить о студиях из коммуналок – очень много тех, кто не узаконил перепланировку. 90% предложений – фейк, а остальные 10% нужно смотреть очень внимательно, – предупреждает Гиновкер. – Может быть очень много проблем.

А оказаться, в итоге, обычным жителем коммуналки, купив «современную студию в центре», вряд ли кто-то захочет.

В целом же, касаясь темы «доступного жилья до двух миллионов», Александр Гиновкер сделал печальный вывод:

– За два миллиона в Петербурге можно купить себе проблем на много лет.

Таунхаусы: комфорт и свежий воздух далеко за КАД

Если же у вас нет желания ютиться в тесной студии, можно за те же 1,5-2 миллиона купить нормальный дом. Одно из самых популярных предложений сегодня – таунхаусы, которые с удовольствием берут и молодые семьи с маленькими детьми, и люди «в возрасте».

Таунхаус хорош всем: и ценой, и собственной землёй, которая идёт «в комплекте», и размерами… Вот только в пределах двух миллионов можно купить такой дом весьма и весьма далеко от черты города.

Правда, Сергей Козлов, старший менеджер отдела продаж компании «Кивеннапа», которая как раз и занимается строительством таунхаусов, отметил:

– Наши жилые комплексы расположены на расстоянии до получаса езды от города.

По признанию специалиста, до 90% целевой аудитории компании имеет в кармане при покупке жилья лишь миллион. А два миллиона – и вовсе предел. Зато за эти деньги можно приобрести таунхаус размером до 90 метров (правда, без отделки). А это – уже готовое «семейное гнездо», где можно жить с комфортом.

Если же хочется «тусовок» и близости к цивилизации – то «Кивеннапа- Юг», к примеру, располагается совсем недалеко от Гатчины. А Гатчина – тоже город, и «жизнь там кипит».

Маргарита Гаспарян также уверена, что для семьи с маленьким бюджетом таунхаус – лучший выбор.

– Свежий воздух, два этажа, на втором этаже можно разместить отдельную спальню для детей, даже если таунхаус 40 метров, – пояснила риелтор.

Но о городской прописке, как и о близости всех городских благ, конечно, придётся забыть. Зато этот вариант можно считать оптимальным в плане соотношения цены, метража и комфорта.

Сергей Козлов рассказал на дискуссии, что сейчас компания предлагает новый вариант: при первом взносе в размере 1 миллиона покупатель имеет возможность взять таунхаус в рассрочку на два года. По словам представителя застройщика, довольно часто такие дома берут семьи из других регионов, переезжающие в Петербург:

– Родители продают свою недвижимость в другом городе и покупают себе таунхаус за городом, а ребёнку – студию в городе.

Но для многих расстояние от города – фактор критической важности. И если у вас уже есть семья, Маргарита Гаспарян и другие специалисты рекомендуют присмотреться к «евродвушкам». Квартира с одной спальней и кухней-гостиной, по словам риелтора, позволяет сделать разнообразное зонирование, по-умному распорядиться каждым сантиметром пространства. А это при скромном бюджете особенно важно.

Вывод можно сделать один: купить жильё до двух миллионов в Петербурге можно. Но посмотреть на него своими глазами перед покупкой вы, скорее всего, не сможете: если это будет квартира в новостройке, то лишь на этапе фундамента или котлована. Можно и в центре, но метраж будет мизерным, а риски – огромными. В конце концов, можно плюнуть на городскую прописку и уехать в собственный таунхаус. Все варианты имеют свои плюсы и минусы. И какие из них перевешивают – каждый решает для себя.