Поехали в заКАДье: как меняется рынок новостроек Петербурга и Ленобласти в 2025?

Одни «страшилки» на другие?

Как подсчитали аналитики Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», по сравнению с первым полугодием 2024, когда льготная ипотека еще действовала, спрос на новостройки упал на 35%. Но здесь важно понимать, что тогда многие стремились успеть уже точно «на последний поезд», хотя перспективами отмены господдержки банкиры пугали уже дано. Падение по сравнению со вторым кварталом эксперты оценили уже в 9%.

С начала 2025 года в агломерации Петербурга и Ленобласти было заключено 28,8 тысяч сделок на 1,2 млн. «квадратов». За весь прошлый год речь шла о 3,2 млн. кв. метров. Для сравнения в 2021 и 2023-м планка была в 3,6. млн.

В так называемом масс-маркете именно в городе цены подтянулись на 4% до 259 тыс. руб. (+ 10 тыс. руб за 1 кв.м), а в 47 регионе — на 4,5 % до 159 тыс. руб. Здесь важно сделать оговорку: в «Петербургской недвижимости» считаются среднюю стоимость ленобластных «квадратов» только по территориям, приближенным к границам Петербурга. Например, Лодейнопольский или Выборгский районы, где цена вопроса будет ниже, в расчетах не учитываются.

Больше всего подорожал бизнес-класс и элитное жилье — на 9% до 436 и 680 тыс. руб. При этом уже давно в Северной столице наметился тренд, когда застройщики сознательно уходят от «жесткого» эконома как такого и все больше делают ставку на комфорт-класс и бизнес. Вот этот второй вариант и называют теперь «масс-маркетом», хотя строго говоря, он таковым не является.

В Ленобласти же от эконома никто никогда не отказывался в принципе, хотя тоже девелоперы стремились повысить качество своих объектов. То, есть сравнивать ленобластные новостройки «нулевых», которые тогда расхватывали и петербуржцы как горячие пирожки, с тем, что возводиться сейчас, тоже не вполне корректно.

Пугали всегда застройщики и «страшилками» о том, что в Северной столице «земля под проекты вот-вот полностью закончится». Такой расклад имеет под собой основание с учетом того, что новые вводы в первом полугодии это в основном очереди (67% от общего объема) в уже строящихся комплексах, а не самостоятельные проекты (всего введено 1,69 млн. кв. метров в агломерации).

Но не все так просто. Дело в том, что во времена, когда цены на жилье стремительно не растут, а спрос оставляет желать лучшего, опытные девелоперы всегда «притормаживали» свой земельный банк, а востребованные локации «консервировали» до того, как ситуация на рынке снова станет в пользу строителей.

Совокупность всех этих факторов и оживила старый тренд «нулевых», когда основная доля спроса в агломерации приходилась на локации, располагающиеся за пределами КАД.

Кто на кого понаехал?

Как рассказала директор Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева, на локации за внешними пределами КАД приходится 47% от общего объема спроса и 54% предложений.

— Для сравнения, пять лет назад спрос на жилье здесь не превышал 30%, а предложение составляло 25%. Расширение инфраструктуры и доступные цены способствуют увеличению популярности данных территорий, — заявила она, в частности, и подчеркнула, что такой тренд можно назвать одним из ключевых для рынка.

Опрошенные эксперты согласны: тренд однозначно есть, это не случайность, а закономерный результат существующих экономических реалий.

Как поясняет генеральный директор петербургской строительной компании Сity Solutions Василий Тимофеев здесь работает простой экономический фактор: новостройки в области стоят в среднем в 1,7 раза дешевле, чем в Петербурге.

— Если посмотреть на объем экспозиции — на продажу выставлено около 38 тыс. квартир в Петербурге против 34 тыс. квартир в области, — то примерно равные показатели подтверждают этот тренд. При этом важно понимать, что покупатели новостроек в Ленобласти также ищут комфорт, но могут купить большую площадь за те же деньги, — подчеркивает он.

Именно из такой логики и исходили покупателей новостроек в 47 регионе в «нулевые». Но тогда существовал и еще один тонкий момент. Некоторые нечистоплотные участники рынка обещали своим клиентам, что со временем такие территории присоединят к городу, а покупатели получат в итоге городскую прописку и доступ к петербургским соцобъектам. Опытные застройщики напрямую так не говорили, но все-таки намеки делались.

Конечно, ни власти Петербурга, ни Ленобласти не были заинтересованы в таком раскладе событий. А сами горе-покупатели «квадратов» в Мурино, Кудрово, Буграх и Девяткино с завидным постоянством проводили референдумы о присоединении к Северной столице. В ответ на это уже петербуржцы, например, жители Невского района выходили на «баррикады» и справедливо утверждали, что им и так самим не хватает социалки, а «понаехавшим тут не место».

И все эти десятилетия ситуацию комментировал губернатор 47 региона Александр Дрозденко. Однажды, отвечая на выкрики из толпы: «Когда Мурино станет городом», он крайне раздраженно бросил «Никогда!». Эту же мысль, но в более спокойной и развернутой форме, Александр Дрозденко повторил и в конце 2025-го. Понять власти 47 региона тоже несложно: никто не хочет терять налоговые поступления от населения.

Теперь все по-другому?

По словам управляющего партнёра агентства «Генератор Недвижимости» Константина Анохина, сегодня основной поток сделок формируют военные и семьи с детьми. При этом значительная часть покупателей — региональные клиенты.

— Для них Ленобласть — это не пригород, а единственный шанс зацепиться за Петербург. Особенно популярны спутниковые районы вроде Кудрово или Янино, где по сути всё городское, кроме прописки, — рассуждает Константин Анохин.

Он обращает внимание на то, что Параллельно с этим усилился и страх обесценивания сбережений. В обществе ходят разговоры о заморозке вкладов, бегстве от депозитов, падении рубля — и это толкает часть людей вкладываться в квадратные метры.

— На этом фоне Ленобласть снова выигрывает: здесь можно вложиться в недвижимость даже с небольшими накоплениями. А если платить наличными — застройщики готовы давать ощутимые скидки. В отдельных проектах дисконты достигают 20–23% — при условии быстрой оплаты без субсидий и сложных ипотечных схем, — поясняет Константин Анохин.

Генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Алла Шинкевич обращает внимание на то, что сам Петербург расширяется, и то, что вчера считалось окраиной, сегодня воспринимается как нормальный вариант для жизни. Люди больше не делят районы по формальному признаку «за КАДом» или «в черте города» — они выбирают по цене, инфраструктуре и личным возможностям.

— За последний год количество сделок в области в нашем агентстве выросло примерно на 15%. Наиболее активно покупают в Мурино, Кудрово, Новоселье. При этом Новоселье сейчас даже обгоняет по спросу — хотя там нет метро, и оно не планируется. Зато рядом кольцевая, удобный выезд, залив недалеко. Район активно застраивается, и люди идут туда за более доступной альтернативой при сохранении комфорта, — соглашается с коллегами Алла Шинкевич.

По ее словам, быстро растёт и интерес к Новосаратовке — новому району с пока ещё приемлемыми ценами.

— В среднем за последний год цены в области выросли на 8–10%, но сейчас — весной и летом — темп прироста замедлился. Возможно, к осени мы снова увидим рост: часть людей выведет деньги со вкладов, кто-то воспользуется снижением ставок и пойдёт в ипотеку, — делится Анна Шинкевич.

Генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарев утверждает, что спрос на заКАДье в 2025 году не просто вырос. Это показатель «взорвался».

— Только за последний месяц клиентов, выбирающих жильё за пределами КАД, стало больше на 40%. И это не сезонные дачники, а реальные покупатели квартир — от «евродвушек» до таунхаусов. Особенно активно идут в комфорт-класс: там уже есть садики, паркинги, своя инфраструктур, — утверждает он.

Так чего теперь ждать от цен?

С прогнозами Анны Шинкевич о возобновлении серьезного роста цен на «квадраты» при условии массового снятия населением средств с накопительных счетов полностью согласна Ольга Трошева, но говорить точно, когда это случится, никто из экспертов не берется.

По ее словам, если ничего глобального на рынке не случится, то стоимость вырастет в среднем на 3 — 5%.

Но, например, есть инициатива главы Совфеда РФ Валентины Матвиенко о запрете выдавать заемщикам семейную ипотеку в регионах, где люди не проживают.

Для Петербурга, Москвы, Ленобласти и Московской области воплощение «ноу-хау» в жизнь может нанести значительный ущерб рынку.

При этом есть и позиция Центробанка о возможном снижении ключевой ставки. Эксперты называют показатель в 17% против 20% сейчас к концу года.

Руководитель образовательной программы «Менеджмент» Президентской академии в Петербурге Кристина Палий отмечает, что после снижения ключевой ставки на 1 процентный пункт в июле и четырех предстоящих заседаний ЦБ, большинство аналитиков ожидают дальнейшего снижения. При сохранении тенденции к замедлению инфляции ключевая ставка может достичь 17 % к декабрю.

— Реакция банковского сектора последовательна. Крупные кредитные организации, такие как Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, МКБ, Газпромбанк и Т-Банк, уже снизили ставки по основным депозитным продуктам и накопительным счетам. Снижение составило от 0,25 до 2 процентных пунктов. Текущая доходность срочных вкладов редко превышает 17–19,5 % в годовых, — отмечает Кристина Палий.

Василий Тимофеев полагает, что если ключевая ставка снизится до 12 — 15 % и ниже, начнется перераспределение накоплений: люди пойдут снимать деньги со вкладов и направлять их на покупку недвижимости. В этом случае спрос на жилье вырастет, и цены также могут пойти вверх.

Директор агентства «Дорогая, я дома» Алексей Лякин прогнозирует ежемесячный прирост во втором полугодии в 1 — 1,5%.

Между тем, как заключают участники рынка: покупка жилья в заКАДье, но не прихоть, не мода, а новая норма, с которой предстоит жить теперь долго, если опять же не будет каких-то глобальных потрясений.