В настоящее время административный штраф в размере 2500 рублей за незаконную перепланировку квартир предусмотрен в пункте 7.21 КоАП РФ.
Но дело может дойти и до уголовной ответственности, если дому нанесены серьёзные повреждения конструкций и пострадали другие жильцы.
Так, многие жители центра Петербурга ещё помнят историю 2017 года со зданием-памятником на Каменноостровском, 57. Там изначальный вариант перепланировки квартиры на втором этаже был даже согласован.
Но собственник в «творческом порыве» пошёл дальше того, что ему разрешили. В итоге у исторического здания накренились стены, а на перекрытиях между 4 и 5 этажами появились трещины. Около трёх десятков жильцов соседних квартир пришлось эвакуировать.
В 2019 году инициатора перепланировки приговорили к двум годам лишения свободы по ч. 1 ст. 216 УК РФ (Нарушение правил безопасности при проведении строительных работ) и оштрафовали по иску управляющей компании ещё на 56 млн.
Теперь депутаты ЗакСа предлагают повысить штрафы до 50 — 100 тыс., составить перечень того, что точно нельзя переустраивать в жилье и разобраться с тем, кто всё-таки должен отвечать за перепланировку: тот, кто её по факту осуществил, а потом продал «квадраты», или новый собственник.
Новый вид мошенничества?
О внесении на рассмотрение петербургского парламента инициативы об увеличении штрафов написал в своем telegram-канале депутат ЗакСа Павел Крупник.
Согласно документу, наказывать рублём граждан предлагается на сумму в 50 — 100 тыс. рублей, для юридических лиц речь пойдет о 200 — 500 тыс.
— Рассчитываем, что данные меры также будут способствовать в борьбе с новым видом мошенничества на рынке недвижимости: продажей отдельных комнат в квартирах под видом студий, — отметил народный избранник.
Впрочем, о каком именно принципиально новом способе мошенничества с жильём идёт речь, он не уточнил.
Павел Крупник также обратил внимание на то, что есть и незначительные переделки, которые не создают угрозу общественной безопасности, а проживание в квартире становится более комфортным.
— Перенести дверь и установить перегородку, чтобы обособить спальное место ребёнка — это одно, а снести капитальные стены, увеличить нагрузку на мощности дома, сделать десять туалетов в квартире площадью 160 метров — это другая степень ответственности, — привёл он примеры.
Перепланировка по перечням?
Автор инициативы предложил также создать закрытые перечни того, что переустраивать можно, и того, что находится под категорическим запретом.
Дело в том, что, как рассказывают юристы, сейчас на федеральном уровне таких закрытых и исчерпывающих списков не существует. Но у субъектов есть свои региональные нормативные акты, где содержатся различные подходы.
Также парламентарий обращает внимание на нормы действующего законодательства, по которому штраф за перепланировку выписывается фактическому собственнику «квадратов» на настоящее время. На него же возлагается обязанность устранить переделки, даже если при покупке жилья он не знал об их существовании.
Потому автор законопроекта предлагает не наказывать рублём тех, кто покупает именно доли и может доказать, что переустройство провёл предыдущий собственник.
Теперь и сталинки под перепланировку?
В 90-е и «нулевые» годы в якобы отдельные квартиры мошенники переделывали комнаты в коммуналках в центре. Но затем жертвы обмана всё равно выясняли, что стали собственниками только долей в общем помещении.
А это накладывало, например, ограничения на пользование тем же общим коридором из-за необходимости согласования действий с соседями. Те, собственно, могли и «сдать» новых владельцев городским властям. Сейчас по законодательству такая возможность у соседей сохраняется, если они считают, что их интересы пострадали.
Ещё хуже ситуация складывалась, если жильё хотели продать. Опытные покупатели уже успели изучить вопрос и узнать, что при постановке на регистрацию подобной «квартиры» могут возникнуть проблемы, даже несмотря на то, что продавали такие «квадраты» по цене ниже рынка.
Однако все лакомые коммуналки в центре уже были распроданы более 15 лет назад.
Как предполагают участники рынка, сейчас речь может пойти о «сталинках» и «брежневках», которые располагаются в обжитых городских локациях, имеют социальную инфраструктуру и хорошую транспортную доступность по сравнению с новостройками и домами новой вторички.
— Речь о новой вторичке точно не идёт. Там и так в квартирографии преобладают студии и «однушки» со своими персональными изначально запроектированными санузлами, — поясняют собеседники.
Они добавляют также, что повышение штрафов может спровоцировать рьяных активистов постараться ещё больше испортить жизнь соседям, с которыми не сложились отношения.
Демонтаж скрытых дефектов?
Генеральный директор петербургской строительной компании Сity Solutions Василий Тимофеев признаёт, желание жить в центре или с прекрасным видом из окон часто ставит выбор или обращает внимание на жильё старого фонда.
— Стремясь наиболее точно удовлетворить свои потребности, собственники делают планировки, и, не зная или не желая следовать установленному порядку, делают это без получения разрешений. Сегодня проведение самостоятельной перепланировки или покупка недвижимости с уже осуществлённой перепланировкой становятся всё более рискованными решениями.
Ведь при демонтаже стен и переносе коммуникаций могут проявиться скрытые дефекты, устранение которых потребует дополнительных затрат, — предупреждает он.
По словам Василия Тимофеева, зачастую можно попасть в историю, когда узаконить адекватную планировку нельзя будет вообще. А переделка инженерных коммуникаций, которые были спроектированы очень давно, это вообще «поле для отдельного исследования».
После перепланировки на публичные торги?
Как отмечают некоторые юристы, нежелание собственника «квадратов» на настоящее время устранить переделки в установленный срок (а это сейчас обязанность именно владельца) может довести и до того, что квартиру после решения суда выставят на публичных торгах. Так что разобраться «на берегу», кто виноват, важно.
Как напоминает партнёр коллегии адвокатов Pen & Paper Роман Пархоменко, в соответствии с Жилищным кодексом перепланировка помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт объекта.
Но есть также постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 № 170. В этом документе под переустройством понимается перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов.
Так же речь идёт о расширении жилой площади за счёт вспомогательных помещений, ликвидации тёмных кухонь и входов в них через жильё, устройстве или переоборудовании тамбуров.
Юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнёры» Валерия Дозорова указывает также на то, что в Москве, например, установлены виды работ, относящиеся к перепланировке жилого помещения, и действий, которые не требуют согласования с уполномоченным органом. Так, без согласования с Мосжилинспекцией можно выполнять отделочный (косметический) ремонт помещений, работы по остеклению балконов и лоджий.
В Петербурге для переделок Жилищным комитетом утверждён административный регламент №735-р от 12 августа 2021. Но конкретного перечня там нет.
По словам эксперта, в самом худшем случае владелец «квадратов» может утратить право собственности на них.
Если изначальная планировка жилья не будет восстановлена в срок, указанный уполномоченным органом, а согласовать текущее положение дел невозможно, то по решению суда квартира может быть продана на публичных торгах.
Как доказать невиновность?
Роман Пархоменко поясняет, что в доказательство невиновности покупатель к договору купли-продажи может приложить фотографии перепланированной квартиры, план, отражающий её фактическое состояние на момент заключения сделки.
Если же нового собственника всё равно оштрафуют и заставят всё восстановить, он может подать иск к продавцу о возмещении вреда, причинённого вследствие недостоверной или недостаточной информации о товаре (статья 1095 ГК РФ).
Дело может дойти и до признания сделки недействительной на основании введения нового собственника в обман и совершении действии в состоянии существенного заблуждения.
Валерия Дозорова поясняет, что, если продавец уведомлял о наличии несогласованной перепланировки, то привлечь его к какой-либо ответственности вряд ли получится, так как в данном случае покупатель берёт на себя все риски.
Если дело доходит до судебных разборок, то суды часто занимают позицию, согласно которой приобретатель жилья должен был действовать разумно и с должной осмотрительностью, а значит, обязан был удостовериться в отсутствии самовольных переделок.
Как не купить жильё с незаконной перепланировкой?
В Pen & Paper советуют избегать покупки долей, если только не планируется именно приобретение комнаты в коммуналке.
— Если предметом договора является доля в праве собственности, и при этом в действительности продаваемая квартира имеет собственный санузел, кухню и т. д., то, скорее всего, в такой квартире проводилась несогласованная перепланировка.
Во-вторых, надо сравнить данные кадастрового паспорта квартиры с её фактическим состоянием.
Несоответствия будут свидетельствовать об осуществлении самовольной перепланировки, — рассказывают там.
В АБ «Качкин и Партнёры» также рекомендуют изучать паспорт объекта.
Если из документов следует, что в квартире было проведено переустройство, то необходимо запрашивать у продавца документы в подтверждение получения необходимых согласований.
В отсутствие разрешения на перепланировку, покупатель вынужден будет оценивать произведённые изменения, их соответствие установленным требованиям и возможность последующего согласования.
Даже если перепланировка уже сделана, но она отвечает всем требованиям, не угрожает жизни и здоровью и не нарушает чьих-либо интересов, то её можно узаконить в административном или судебном порядке.