Тайное стало явным: что грозит владельцам квартир, неплатящим налоги?

До 2 мая жители Северной столицы, получившие доход от сделок с имуществом, в том числе, недвижимостью, должны подать налоговикам декларации о доходах. Этим решили воспользоваться в Управлении ФНС по Петербургу и разослали по весне массовые «письма счастья» собственникам жилья, сдающим его по серым схемам и не платящим налоги. О каком конкретно количестве владельцев «квадратов» идёт речь, чиновники наотрез рассказывать отказываются: в отчётности это не предусмотрено. Так же, как и не уточняют, какой процент арендодателей в городе добровольно платят такие налоги.

Тем, кто декларации не подаст, грозят выездными проверками, административной ответственностью и пени. 78.ru вместе с экспертами разбирался, чем обернутся для горожан благие намерения ФНС побороть существующие с момента становления рынка недвижимости в 90-х нелегальные схемы аренды.

Как крайние меры?

Как рассказала начальник отдела налогообложения физических лиц и администрирования страховых взносов управления ФНС по Петербургу Марина Спиридонова, собственникам, в частности, приходят либо информационные письма, либо уведомления - в зависимости от того, какая информация имеется у чиновников. Она черпается из открытых источников, собственных ресурсов, межведомственного взаимодействия.

— Это упреждающая мера, которая говорит налогоплательщику: «посмотри, у тебя были доходы, значит, у тебя есть обязанность представить налоговую декларацию», — подчеркнула Марина Спиридонова.

Обращают внимание налоговики и на жалобы соседей, приметивших чужаков в доме.

— Но это обращения не просто из раздела: «мой сосед сдаёт». Нам ещё присылают и документы, подтверждающие, что люди получают этот доход. И если есть достаточно оснований полагать, что налогоплательщик уклоняется от уплаты налога, то, конечно, как крайняя мера, мы можем назначить выездную налоговую проверку, — заверила Марина Спиридонова и добавила, что ответственность может наступить вплоть до уголовной, если накопится большая задолженность по налогам.

Она напомнила, что подать ежегодно декларацию о доходах за предыдущий год необходимо в срок до 30 апреля, но в этом году эта дата приходится на воскресенье, потому бумаги можно направить до 2 мая. Сам налог надо заплатить до 15 июля.

При этом арендодатели могут зарегистрироваться как ИП, если им удобно пользоваться формой 3-НДФЛ. Тогда ставка налога составит 13%.

— Также есть налог на профессиональный доход, который говорит о том, что если налогоплательщик оказывает услуги физическому лицу, то он будет платить 4%. Если они оказываются юридическому лицу, то речь идёт 6%. Вновь зарегистрированным гражданам даётся право уменьшить налог на 10 тыс. рублей, — пояснила Марина Спиридонова.

Вместе с тем, называть количество разосланных "писем счастья" и число арендодателей, добровольно платящих взносы, она отказалась, сославшись на их отсутствие в статистике.

Для начала объяснить

По словам экспертов, действия чиновников, требующих уплатить налоги с полученных доходов от аренды жилья, конечно, законны, но вот только до дела вряд ли опять дойдёт. Под реальной угрозой могут оказаться только собственники большого количества объектов. А так же те, кто принимают оплату за аренду по банковских картам, заключают договоры и берут, выдают расписки о получении денежных средств. Это менее 20% нелегальных арендодателей в Петербурге.

В отношении такой крайней меры, как выездные проверки, большинство экспертов успокаивают: это не сработает, если собственник сам не намерен открывать дверь.

Как поясняет юрист Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти Анна Горбенко, впускать в жильё владелец обязан только по решению суда, официальных представителей ТСЖ, ЖСК, УК, если они заранее согласовали дату и время визита, работников правоохранительных органов.

— К последней категории работники ФНС точно не относятся, — подчеркнула она.

Однако специальный советник по корпоративным вопросам КА Pen & Paper Наталья Бунина считает, что в случае назначения выездной налоговой проверки инспектор на основании ст. 92 Налогового кодекса РФ вправе провести осмотр помещения с целью выявления факта сдачи его в аренду.

В свою очередь, как парируют остальные: собственник вправе не пустить.

Как вспомнил юрист в сфере ЖКХ Кирилл Захарян, в прошлом году ему самому приходило письмо с угрозами доначислений налогов за сданное в аренду имущество.

— В ответном письме я проинформировал ФНС, что использовал имущество в личных целях. На том всё дело и закончилось. Никаких начислений мне в итоге не выставили, — поделился он.

Юрист по финансам Сергей Пирогов отметил, что часто налоговики прибегают к информации банковских структур о поступлениях на счета.

— Например, сотрудники ФНС могут обратить внимание на то, что ежемесячно на карточку перечисляется одна и та же сумма. Тогда в письме счастья будет содержаться предложение разъяснить, откуда берутся эти деньги. На что человек всегда может сказать: «старый друг мне возвращает долг». А если ещё и покажет расписку, то крыть вообще будет нечем. Другое дело, если перевод делается с пометкой «плата за аренду». Вот тогда это карты в руки налоговикам, — подчеркнул он.

Покажи расписку и все докажи

Как отмечают некоторые эксперты, достаточно часто встречается ситуация, когда собственников налоговикам сдают крупно задолжавшие арендаторы, чтобы не платить.

— Это известная схема, которая практиковалась годами и даже десятилетиями. Но, чтобы она реально сработала, у арендатора должен быть подписанный владельцем «квадратов» договор, — объясняет Сергей Пирогов.

Анна Горбенко парирует: если дело дойдет до судебных разборок собственник вправе потребовать расписок от арендатора о перечислении средств.

— Если таких бумаг нет, равно, как и факта денежных переводов с одного банковского счета на другой от одного лица к другому, то и говорить ни о чем, услуга считается не оказанной. Ни о каких начислениях налогов речи быть не может, — подчеркивает она.

Как отмечают эксперты, под открытыми источниками налоговики, видимо, понимают сайты типа ЦИАН, Авито, Ostrovok и т. д. Но и здесь опять выходит неувязка.

— Если объявление все еще висит на сайте, это значит, что услуга не оказана. Соответственно и начислять налог не за что, — поясняет Анна Горбенко.

Наталья Бунина также настаивает: даже если налогоплательщик разместил объявление о сдаче квартиры в аренду на Авито или ЦИАНе, налогооблагаемый доход возникнет только после того, как им будет получена арендная плата.

Кирилл Захарян напоминает: даже в случае сканов старых объявлений налоговикам придется доказывать, что его разместило конкретное лицо, а для этого проделать целое расследование в интернете.

Какова судебная практика?

Как вспоминает Наталья Бунина, по одному из рассмотренных в суде дел

налоговики смогли доказать правомерность доначисления налогоплательщику НДС. Инспекция установила, что собственник сдавал в аренду под офис принадлежащие ему часть жилого дома и офисное помещение, расположенное в МКД. Человек предпринимателем себя не оформляя.

— Арендатор указанного имущества удерживал с выплачиваемой арендной платы налог на доходы физических лиц и подавал в инспекцию соответствующие сведения по форме 2-НДФЛ. Инспекция установила, что помещения использовались налогоплательщиком не в личных целях, а для извлечения прибыли. На этом основании арендодателю был доначислен НДС с цены реализации услуги (определение Верховного Суда РФ от 23 сентября 2015 года N 306-КГ15-11736 по делу N А72-7355/2014), — привела пример Наталья Бунина.

На юге собственнику сданного в аренду хозблока пытался испортить жизнь «доброжелатель». Он нажаловался в ФНС № 8 по Республике Крым на то, что владелец объекта уклоняется от уплаты взносов. В итоге налоговики обязали задекларировать доходы от сарая, но на этом опять же история закончилась (кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 27 августа 2020 N 88а-19938/2020)

Также стоит обратить внимание, что в особые правила предусмотрены для тех, кто сам снимает «квадраты» по соцнайму у государства. Теоретически взять себе жильца такие люди могут. Но для этого потребуется согласие всех членов семьи, даже временно отсутствующих. Но если «квадраты» отдадут, например, под офисы или склады, то речь пойдет уже о нецелевом использовании. А это является основанием для изъятия помещения в пользу государства.

Как резюмируют эксперты, попасть под раздачу собственники могут при стечении всех компрометирующих обстоятельств: наличии большого количества объектов, активной банковской, документационной и «расписочной» деятельности, коллективных свидетельских показаний.