Охота на дисконт: почему инвесторы начали скупать жильё на вторичном рынке Петербурга?

Всплеск интереса к покупке недвижимости, в том числе на «вторичке», у многих петербуржцев приходился на кризисные годы, такие как 2014-й, с некоторым временным лагом. Этот тренд повторился и на фоне всем известных февральских событий текущего года. Но теперь рынок дополнительно разогрели и те продавцы, кто вынужден продавать квартиры из-за растущих долгов на фоне падения доходов или хотят уехать заграницу, а потому выставляют объекты с дисконтом, считают аналитики. За такими «квадратами» и охотятся опытные покупатели, готовые приобретать такое жильё в инвестиционных целях под дальнейшую сдачу в аренду. Другие эксперты парируют: цены в среднем по рынку в Москве и Петербурге только растут, а особо повышенного спроса на арендное жильё пока не наблюдается, пока он падает.

Вытащили деньги из всех матрасов

Как рассказала руководитель инвестиционных проектов компании Garnet Екатерина Сивова, в марте 2022 года спрос на покупку недвижимости с инвестиционными целями оказался почти в 1,5 раза выше (+46,22%), чем в марте прошлого года.

— Также рост зафиксирован по итогам первого квартала 2022 года. За три месяца — с января по март — спрос на инвестиционные объекты вырос на 64,83% относительно аналогичного периода прошлого года, — пояснила она.

Вместе с тем, как подчеркнула Екатерина Сивова, сложно сравнивать первые месяцы этого и прошлого года.

— В нынешнем году из-за событий, начавшихся в феврале, люди вытащили деньги из всех свои матрацев и вкладов, и направили на покупку квадратных метров. Это связано с тем, что именно недвижимость является, пожалуй, самым безопасным инструментом для сохранения средств, — пояснила она.

По словам эксперта, сейчас инвесторы находятся в активном поиске интересных предложений, которые появляются на рынке из-за нынешних обстоятельств.

— Профессионалы рынка мониторят предложения со значительным дисконтом от продавцов, которые вынуждены по разным причинам продавать свою недвижимость из-за долговых обязательств или из-за желания уехать, — рассказала, в частности, она и добавила, что в том же время «нельзя сказать, что инвесторы выискивают целенаправленно объекты уезжающих».

Екатерина Сивова добавила, что в Петербурге инвесторы также проявляют активность, так как это второй город страны и спрос на недвижимость здесь высокий как со стороны местных, так и со стороны региональных клиентов.

В надежде на оживление

Генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский выражается более аккуратно: у участников рынка есть надежды, что через месяц рынок «вторички» наконец-то начнет оживать, но пока с февраля количество предложений не растёт.

— На паузу в городе встали встречные сделки. При них человек продаёт, например, комнату или «однушку» и собирается приобрести «однушку» или «двушку» соответственно. А на такую «встречку» у нас приходится 80% сделок. Все ждут, когда ипотека на «вторичке» снизится хотя бы до 15%, тогда вернутся до 70% подвисших объектов, — рассуждает он.

По словам Дмитрия Щегельского, от инвесторов он слышал, есть те, кто пытается сбить цену на жилье на 20—30%, но в его компании такие люди успеха пока не добивались.

Как отмечают в АН Advecs, понятия устойчивого дисконта нет. В кризис 2008—2009 годов дисконт оценивался в 15—20%.

— Сейчас кризиса нет. Был момент (март—начало апреля) когда продавцы не понимая, что происходит, снимали свои квартиры с продажи, и базы данных (БД) профессиональных маркетплейсов сокращалась. Сейчас процесс противоположный: БД объектов недвижимости растёт. Интересные квартиры по рынку или квартиры ниже рынка находят покупателей и не попадают в статистику маркетплейсов. Висят переоценённые квартиры (а таких немало) продавцы которых, подогретые ростом цен на новые квартиры, забыли про то, что рост этот был вызван существовавшей до недавнего времени льготной ипотекой на «первичку». На вторичном рынке льготной ипотеки никогда и не было, — отмечают там.

Как вспоминает специалист по недвижимости «Макромира» Ольга Горбач, в апреле они снижали цену на одну квартиру изначальной стоимости 18—20 млн рублей сначала на 200 тыс. рублей, потом — на 600 тыс. рублей, а затем — на 1 млн рублей, и тогда объект был реализован. В итоге цена объекта уменьшилась на несколько миллионов рублей. При этом, по её прогнозам, в ближайшее время спрос будет только снижаться, поскольку падает покупательская способность.

— Да, интересанты есть. Но 70% из них — это так называемые «смотрители», то есть, они ходят, что-то себе приглядывают, но в итоге не покупают, — признаёт она.

Самые низкие по стране

Генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко отмечает, что, по-видимому, выброс на рынок недвижимости уезжающих за границу не сильно влияет на средние цены. По крайней мере, цены на вторичном рынке столиц не только не снижаются, но и продолжают расти. В Москве за апрель и начало мая стоимость 1 «квадрата» выросла на 3,4%, цена лота — на 4,7%. В Петербурге это 3,8% и 4,7%.

— Предложение в Москве выросло незначительно, на 2,5%, спрос — на 1,3%. В Петербурге — на 2,7% и 0,9%. В Москве доходность сдачи в аренду оценивается в 3,5%, в Северной столице — 3,8%. Это самые низкие показатели в стране, — подчёркивает он.

В Garnet парируют:

— Если говорить об арендном сегменте, то весна — начало лета — это традиционно низкий сезон для этого направления, так как аудитория этого сегмента разъезжается. В нынешних условиях это усилилось за счёт других факторов, но к осени этот сегмент вновь начнёт расти за счёт роста деловой активности, — отмечает Екатерина Сивова.

По её словам, средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке Петербурга с конца февраля выросла на 4,5%, достигнув отметки в 218,4 тыс. рублей.

В агентстве «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) называют сумму в 193,8 тыс. рублей для «старой вторички» и 210 тыс. — для «новой вторички».

Дефицитные комнаты и «однушки»

По словам Павла Луценко, инвесторам наиболее выгодно вкладывать средства в небольшие лоты: студии и однушки в центрах городов, в популярных районах, рядом со станциями метро. Такое жильё хорошо сдаётся, не будет простаивать и принесёт наибольшую прибыль владельцу, а также быстрее окупится.

На такие же объекты фиксирует спрос генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов. По его словам, сейчас приобретают в основном однокомнатные квартиры в «новой вторичке» Московского и Приморского районов небольшой площади около 32 кв. м. Бюджет покупок, как было и в марте, чаще всего не превышает 8 млн рублей

— На прежнем уровне (доля 24% в объёме продаж) остаётся и спрос на комнаты в силу самой низкой цены на эти объекты. Популярностью пользуются комнаты в «старом фонде» в центре Петербурга площадью от 15 кв. м по цене от 2—3 млн рублей, — рассказал он.

Важно также напомнить, что существенный дисконт может говорить и о том, что у квартиры есть юридические проблемы. Как добавляет Ольга Горбач, стоит и хорошо подумать, надо ли связываться с продавцом, уже уехавшим заграницу и продающем объект из-за рубежа. Дело в том, что из-за санкций деньги россиянам перечисляются на специальные счета, которыми сложно воспользоваться. А в такой ситуации кто-то и не захочет оформлять акт приёмки-передачи (передаточный акт) квартиры или не сможет это сделать. То есть, деньги для всех просто «зависнут».