Что будет с ценами на аренду жилья и кто ещё может его снимать в Петербурге?
Во время экономических кризисов и в условиях складывающейся в такие моменты неопределённости зачастую собственники принимали решение о снятии с продажи своего жилья и сдаче его в аренду. Так происходит и в настоящее время. При этом раньше из-за увеличившегося объёма предложений ставки в целом на рынке обычно корректировались в сторону незначительного уменьшения. Но всегда находились и те, кто расценки, наоборот, повышал в ожидании состоятельного клиента.
Теперь, как утверждают, московские аналитики, такие люди будут ждать, в том числе, арендаторов из Украины, ЛНР и ДНР. Петербургские аналитики парируют: новые приезжие будут заинтересованы в объектах эконом-сегмента и вряд ли смогут позволить себе платить много. Те арендодатели, кто спекулятивно и резко повысил расценки, скорректируют свои взгляды после пары месяцев простоя. Но в среднем по городскому рынку ставки после всем известных событий не изменились, хотя раньше и подтянулись вверх почти на 25% по итогам 2021 года.
В кадровых агентствах успокаивают: средние зарплаты в Петербурге позволяют снимать «квадраты», но, очевидно и то, что жизнь с каждым днём только дорожает.
Объективно больше
О росте в два раза объёма предложений по аренде жилья в Москве и Петербурге рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Так, по его словам раньше до февральских событий появлялось по 450—500 новых объявлений, то теперь их стало в два раза больше.
— Данная динамика может объясняться желанием людей переехать в другие страны или регионы на период неопределённости и сдать своё жилье в аренду. В первую очередь, это те, кто имеет возможность работать удалённо без необходимости появляться в офисе, — цитирует Алексея Попова РИА Недвижимость.
Генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер отмечает кратко: безусловно, на рынке аренды жилья Петербурга тоже есть оживление, но вряд ли можно говорить о двойном росте объёма предложения.
— Отчётливо мы видим и тренд снятия объектов с продаж и перевод в их арендные, — констатирует он.
Генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов приводит пример: в феврале рынок аренды комнат в Северной столице вырос на 40%. Так, за второй месяц текущего года количество предложений увеличилось на 214 комнат. На данный момент в 13 городских районах предлагается 749 объектов, тогда как в конце января арендаторам было доступно 535 комнат.
По данным «Авито Недвижимости», объём предложения вырос на 20% по сравнению с концом 2021 года.
Генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа», президент Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский констатирует: объявлений объективно стало больше.
— Здесь важно понимать: на рынке аренды всегда существовали многочисленные «фейки» с несуществующим, но предлагаемым жильём. Всё это всплывает даже при прозвонах, а лучше объект даже посетить лично, — отмечает он.
Генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко подчёркивает, что количество предложений с 24 февраля выросло на 23%.
— Связано это с фактической отменой иностранного туризма, с прекращением действия в России платформы Booking.com, а также с отъездом некоторого количества горожан за границу, — поясняет он.
Стали дог-френдли?
По словам директора по маркетингу проекта Avenue-Apart на Дыбенко Максима Пискарёва, объём предложения квартир на рынке аренды апартаментов сейчас составляет около 7900 квартир. При этом большинство арендодателей планируют сдать жильё более чем на год. Среди предложений доля таковых составляет почти 90%.
— Сейчас всего 3,87% квартир, которые сдаются, не предполагают выплаты залога собственнику. Также интересно, что комиссию не планируют взимать около 27,58% арендодателей. Отдельно отметим, что доля собственников, которые готовы сдать свою квартиру арендаторам с животными, сейчас составляет 20,53%. Обычно со снижением платёжеспособного спроса количество тех, кто готов сдавать своё жильё владельцам собак или кошек, растёт, — рассуждает Максим Пискарёв.
Самый широкий выбор в Петербурге отмечен в сегменте «однушек»: 3000 квартир.
— Арендодатели в поисках арендаторов соглашаются на домашних животных, а также рассматривают жильцов, которых не стали бы рассматривать ранее. Словом, снижают требования, — соглашается с коллегой Павел Луценко.
По его словам, предложения на продажу сократились, во-первых, потому что квартиры раскупили желающие спасти сбережения от обесценивания рубля, а во-вторых, потому что продавцы передумали продавать недвижимость в нынешних обстоятельствах: когда рубли стремительно «деревенеют», а валюту купить нельзя.
Осознанная провокация
Как считают московские аналитики, арендодатели теперь настроены на подъём ставок, а скидок больше не будет из-за того, некоторые собственники рассчитывают на приезд людей из Украины, ДНР и ЛНР.
Петербургские эксперты успокаивают: в Северной столице в свете февральских событий массового повышения ставок нет и не предвидится. Но ещё по итогам 2021 года ставки подросли на 25%.
— У нас всё спокойно, нет никаких разрывов договорённостей между арендаторами и арендодателями. Да, я не исключаю, что у кого-то найдётся желание воспользоваться моментом. Но здесь надо понимать, что речь идёт об осознанной провокации, желании прощупать почву и выбить себе лучшие условия. Что касается людей из Украины, ДНР и ЛНР, то надо понимать: они смогут позволить себе только самое дешёвое жильё. Как показывает опыт 2014—2015 года, это даже не комнаты, а углы. И ещё есть вопрос: почему они должны поехать именно в Петербург? Есть Ростовская область, тот же Воронеж. Там люди смогут снять «квадраты» дешевле, и все это прекрасно понимают. О каком росте ставок тут может идти речь? — подчёркивает Дмитрий Щегельский.
Александр Гиновкер поясняет: основной рост на фоне девальвации рубля происходит сейчас в головах арендодателей, а не по факту.
— Завышенные расценки — это «хотелки», которые могут и не оправдаться. Да, возможна ситуация, когда такие новые максимальные ценники выведут на рынок, но объекты будут в итоге простаивать. После чего через несколько месяцев ставки откорректируются и откатятся к прежним значениям или даже меньшим, — прогнозирует он.
Даже отчасти снизилась
По словам Игоря Аболемова, средняя арендная ставка за месяц снизилась на 3,76%. Сейчас снять комнату можно в среднем за 13 тыс. рублей.
— Наиболее значительная отрицательная динамика по ставкам была отмечена в Центральном районе. Здесь аренда комнаты за февраль стала доступнее на 13,92%. Сейчас средняя ставка в этой части города составляет 15 тыс. рублей. По нашим данным, при этом только в трёх районах арендные ставки на комнаты выросли. Положительная динамика отмечена в Невском, Красносельском и Петроградском районах, где стоимость аренды выросла на 5,35%, 4,99%, и 1,9% соответственно, — пояснил он.
Максим Пискарёв подчеркивает, что средняя арендная ставка с 24 февраля по 10 марта по однокомнатным квартирам не только не выросла, но и несколько снизилась, а именно на 0,89%. Сейчас она составляет 36,5 тыс. рублей.
— В сегменте апартаментов сдаётся 425 объектов. В этом формате арендного жилья средняя ставка составляет 52,6 тыс. рублей, — констатирует он.
Павел Луценко согласен: в Петербурге ставки аренды начали снижение: однокомнатные квартиры подешевели с 24 февраля на 2%, двухкомнатные — на 3,1%, трехкомнатные — на 3,6%. Ставки на студии и комнаты остались без изменений.
Тревожные цифры
Для себя запомним сумму в 36,5 тыс. рублей за «однушку» и сравним её с тем, что работодатели готовы платить своим сотрудникам в Северной столице.
Как рассказала руководитель пресс-службы сервиса по поиску работы hh.ru по Северо-Западу Мария Бузунова, общем по рынку прирост средних зарплат в феврале в вакансиях составил от 500 до 1000 рублей. На данный момент в городе средняя зарплата составляет 61,2 тыс. рублей, что на 15% больше, чем в среднем по стране.
— Наибольшая прибавка зафиксирована в вакансиях для представителей сферы консультирования — на 2200 рублей (работники кол-центров, риэлторы, аналитики-консультанты и т. д.). Прирост почти на 1700 рублей был в зарплатах в вакансиях для рабочих (слесари, монтажники, грузчики, наладчики и др.). На третьем месте по росту зарплаты стоит сфера инсталляции и сервиса (сервисные инженеры, администраторы по обслуживанию техники). Здесь прибавка составила чуть более 1500 рублей за месяц, — пояснила Мария Бузунова.
Однако есть и отрасли, где заплаты, наоборот, упали. Это сфера безопасности и ресторанно-гостиничный бизнес. Меньше стали платить и административному персоналу.
В «Авито Работа» привели и совсем уж тревожные цифры. Так, по итогам 2021 года средняя зарплата в городе была 65 тыс. рублей.
— При этом за февраль—март 2022 года заработная плата составила 55 тыс. рублей, — отметили в пресс-службе компании.
Таким образом, после оплаты аренды «однушки» с учётом данных Марии Бузуновой по средней зарплате в Петербурге на жизнь у горожанина останется 24, 7 тыс. рублей. Если взять последние данные «Авито Работа», то речь пойдёт и вовсе о сумме в 18,5 тыс. рублей.
Здесь важно отметить, что в договоры аренды собственники часто включают пункт об оплате услуг ЖКХ за счёт клиента. Это ещё примерно 10% доходов или 6600 рублей в 2021 году. Таким образом, на жизнь останется 18 или 12 тыс. рублей соответственно.
При этом, согласно официальным данным «Петростата», стоимость минимального набора продуктов питания в Северной столице в ценах февраля 2022 года составила 6400 рублей. Так что на покупку одежды, товаров гигиены, проезд придется довольствоваться суммами 12,6 тыс и 5600 рублей.
Чуть оптимистичнее выглядит ситуация, если снимать комнату в коммуналке, от которых Северная столица до сих отказаться не может.