Неликвидный ажиотаж: какие новые реалии ждут рынок новостроек Петербурга?

Как и в подавляющем большинстве сфер экономики, в строительстве степень неопределённости в последнее время стала зашкаливать. Ещё до всех событий в мире, цены на «квадраты» и так перегрелись за счёт рекордного 50%-го подорожания стройматериалов. В итоге за год в Петербурге 1 кв. м в новостройках масс-маркета подорожал почти на 50 тыс. рублей и пробил планку в 200 тыс. Из-за девальвации рубля спрос в последние дни ещё подскочил в два-три раза. При этом вслед за решением ЦБ о повышении ключевой ставки на 20%, некоторые банки уже начали отыгрываться на росте ставок по ипотеке.

На фоне этого коллапса приостановить инвестиции в российские активы решил финский застройщик YIT. Здесь важно понимать, что разговоры о возможном уходе девелопера с рынка велись ещё до пандемии, и называлось это «оптимизацией» бизнеса. Шведская Bonava прямым текстом говорит о прекращении деятельности в России. В Петербурге у двух этих компании, по расчетам аналитиков, в стадии возведения сейчас находятся почти 2000 квартир.

Уже проходили

О резком росте спроса на «квадраты» на первичке в Северной столице в конце февраля отчитался сервис ЦИАН. По данным их аналитиков, покупатели начали просматривать объявления о продажах в новостройках в 1,5 — 2 раза чаще. Недельный прирост составил 15%.

— Мы видим ажиотажный спрос, связанный с последними политическими и экономическими событиями. В данный момент выделяем две причины для повышенного спроса: многие потенциальные покупатели стремятся купить и выбрать объект по ранее предодобренной ипотеке по меньшей ставке, а также оформить ипотеку в тех банках, которые ещё не успели изменить ипотечные программы, — пояснял тогда руководитель «Циан.Новостройки» Виктория Ковтун.

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов подтверждает: спрос действительно стремительно растёт, и такая тенденция в ближайшие дни будет только сохраняться. При этом покупателей интересует, прежде всего, жильё в высокой стадии готовности, за которые многие готовы платить наличкой.

Как отмечает генеральный директор агентства недвижимости «ПРАЙД ГРУПП» Алексей Бондарев, на первичном рынке Петербурга сейчас творится сильный ажиотаж, такое всегда происходит в период волатильности рубля.

— Мы застали такое в 2008-м, 2014-м, 2018-м годах. Мы за три последних рабочих дня закрыли месячный объём броней. Как правило, такой ажиотаж длится не больше месяца. После идёт охлаждение спроса. Далее можно ждать запуска программ поддержки строительного сектора, — поясняет он.

Загадки конверсии

Эксперт по недвижимости, руководитель агентства недвижимости «Георгия Патанина» Георгий Патанин подчёркивает, что рынок новостроек Петербурга лихорадит: от закрытия продаж некоторыми застройщиками до активного предложения своих квартир.

— Замечу, что сейчас строительные компании продают неликвид. В связи с этим нужно очень внимательно выбирать недвижимость. Самые адекватные предложения, если появляются на рынке, уходят буквально в течение 50 минут под платную бронь. Думаю, такой ажиотаж продлится до того момента, как не станет понятна новая экономическая модель страны и до того, ставка ЦБ не нормализуется, — поясняет он.

Заместитель генерального директора ГК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин обращает внимание на важный момент: просмотры действительно выросли, но они … не конвертируются в сделки. Этот показатель остался на прежнем уровне. Динамика по фактическим продажам не показывает колоссального всплеска.

— Произошло вот что. Те, кто и раньше был в режиме ожидания, сейчас отыгрываются на просмотрах для успокоения психики. Те, кто действительно планировал купить жильё, теперь размышляют: а хватит ли у них денег на жизнь. Всё происходит по принципу пирамиды Маслоу, — считает эксперт.

Только к новым ценовым рекордам?

Как констатирует Максим Жабин, в последние дни их компания была вынуждена поднять цены на 5-10%. Так, в ЖК «ЛесART» (южный пригород Петербурга) со сдачей в марте 2024 года цена на «квадрат» колеблется в пределах 145—150 тыс. рублей. В комплексе «Новое Горелово» на границе Петербурга и Ленобласти в Ломоносовском районе 1 кв. м стоит примерно 168 тыс. рублей.

Здесь важно отметить, что на условиях анонимности участники рынка подчёркивают: в основном скупается либо эконом-класс в пригородах, либо бизнес и премиум-сегменты. И то, и другое в случае возвращения к нормальной жизни продать будет проблематично.

В консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) отмечают, что на первичном рынке средние цены в классе масс-маркет в Петербурге по итогам февраля 2022 года составили 203,7 тыс. рублей за «квадрат» (с начала года +6,5%), в пригородах — 135,2 тыс. (с начала года +7,2%). В феврале 2021 года этот показатель оценивался в 152,7 тыс. и 99,3 тыс. рублей соответственно.

При этом традиционных прогнозов в компании больше не делают, слишком высока степень неопределённости.

Максим Жабин поясняет: цены будут расти пока не станет известно, какую ставку по ипотеке теперь выставят банки. Многие банковские структуры с этим ещё не определились, при не самых негативных сценариях всё должно случиться в течение ближайших одной-двух недель.

Между тем, о повышении ставки до 22,4% для нельготных категорий населения уже заявил такой крупный, но попавший под санкции игрок как ВТБ.

— Брать ипотеку под 20% — это безумие. Мы своим клиентам говорим, что этого делать не надо, даже если будет возможность рефинансироваться потом. При этом вопрос о том, куда вкладывать деньги, для многих стоит. Ведь если положишь на депозит, то через год можешь увидеть совершенно другие деньги, а если сейчас купишь студию или однушку, то через год это будет студия или однушка, — отмечает Георгий Патанин.

Алексей Бондарев пытается успокоить: ипотечные процессы усиленно контролирует Центробанк и государство.

— Уже готовятся программы поддержки покупателей, и мы их увидим в ближайшее время. Исторически высокие ставки не держатся более трёх-пяти месяцев. В ближайшее время мы увидим спад ставки ЦБ, а за ней и кредитных ставок. Мы это уже видели несколько раз. На последнем заседании. ЦБ от 2 марта было принято сохранить ставки по льготным продуктам на старом уровне. Не вижу причин волноваться, — заверяет он.

Строительный исход

Зато есть неприятные новости для тех покупателей квартир в городе, кто приобрёл их у западных застройщиков. Так, финская компания YIT объявила о заморозке инвестиций в российские активы закупки российских стройматериалов. На сайте компании сделано громкое политическое заявление. Впрочем, уйти из России девелопер планировал давно с формулировкой «оптимизация бизнеса». Последнее разъяснение о причинах возможного закрытия бизнеса застройщик делал ещё в ноябре прошлого года.

Прямым текстом о прекращении деятельности в РФ заявила шведская Bonava.

— Компания Bonava не видит долгосрочных условий для ведения жилищного строительства в Петербурге, поэтому в ближайшее время сформирует план действий для того, чтобы ответственно завершить текущее производство. На сегодняшний день Bonava ведет строительство 810 квартир. В петербургском подразделении Bonava работают 370 сотрудников, и в настоящее время компания прорабатывает возможные меры поддержки своего персонала, — отмечается в сообщении компании.

В активной стадии строительства у YIT находятся ЖК iLona, ЖК «Новоорловский», ЖК «Тармо» и Inkeri примерно на 1500 квартир, подсчитали аналитики «Бюллетеня недвижимости».

Собеседники успокаивают: скандинавы всё достроят. На территории РФ они работают по российскому 214- ФЗ и в рамках договоров проектного финансирования, предусматривающих последовательные выплаты от банков.