Вопреки всему: какие новые инвестпроекты появились в Петербурге во время пандемии?

В конце мая-начале июня в Северной столице с 1997 года традиционно проводился Петербургский международный экономический форум. На этом крупном для всей страны мероприятии анонсировались сотни инвестиционных проектов. В 2020 году форум должен был пройти с 3 по 6 июня. Однако в этом году из-за пандемии мероприятие отменили. Серьёзно ударили по бизнесу и его планам карантинные ограничения. 78.ru разбирался, какие новые инвестпроекты всё-таки смогли «появиться на свет» в столь непростые времена и насколько реально воплотить такие планы в жизнь.

Под сенью «Новой Голландии»

О том, что в «золотом треугольнике» Петербурга к 2025 году создадут новое общественное пространство, сообщили 8 июня в пресс-службе АО «Никольские ряды». Там пояснили, что в здании появятся новые заведения общественного питания, сервисы, будет установлено несколько павильонов, которые можно использоваться для выставочной и сервисной деятельности. Внутреннюю территорию комплекса благоустроят с тем, чтобы горожане смогли комфортно там гулять летом и зимой.

— В рамках перезапуска комплекса в нём откроется новая гостиница «Театральная площадь» на 158 номеров под управлением одной из крупнейших международных гостиничных компаний InterContinental Hotels Group, — отметили там, добавив, что в 2018 году оператор открыл отель Holiday Inn Express на 244 номера.

Впрочем, объём инвестиций в проект в АО «Никольские ряды» не назвали.

По словам экспертов, конфигурация здания подходит для создания общественного пространства, однако в современных условиях пятилетний горизонт планирования — это слишком много.

Руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев уверен, что, с учётом сравнительно невысокого качества большей части креативных пространств города (многие улучшения добавляются позже), размещение нового проекта в объекте с проведённой качественной реставрацией исторического здания и уже сделанным благоустройством территории вполне может привлечь регулярные потоки посетителей.

— Тем более, как часто бывает в модных направлениях, новые объекты получают некоторое преимущество уже в силу того, что они просто новые. Также у проекта есть ряд плюсов — размещение в живописном месте центральной части города, где приятно погулять до или после посещения пространства, приемлемая пешеходная доступность от метро (некоторые популярные проекты-конкуренты таким похвастать не могут), а также близость к уже раскрученной и популярной «Новой Голландии», — поясняет аналитик.

Заместитель директора департамента исследований Colliers International Ольга Убушиева уверена: конфигурация здания располагает к появлению общественного пространства. По её словам, с одной стороны, проект находится не в самом проходимом месте с точки зрения пешеходного трафика, однако при эффективном наполнении и интересной концепции место может стать ещё одной точкой притяжения как гостей, так и жителей города. Таким образом будет обеспечиваться синергетический эффект с находящимися на территории «Никольских рядов» гостиницами.

— Объектов, отличающихся качественной концепцией, интересными «фишками» и привлекающими трафик, в городе не так много. Реализация проекта заявлялась на пятилетнем горизонте — за это время ситуация с точки зрения присутствия тех или иных проектов может измениться, — рассуждает аналитик.

Парк за полмиллиарда

В июне концессионер «СКА Арена» представил концепцию масштабного парка на площади в 12 га около подлежащего реновации СКК «Петербургский». Работы на предварительном этапе оценили в 500 млн рублей. Проект необходимо реализовать к 2023 году. Всего здесь будет высажено 5314 деревьев и кустарников. Парк будет открыт для горожан и гостей города круглогодично. Вместе с тем, как подчёркивают в пресс-службе компании, проект является предварительным.

Примечательно, что к 1 мая 2023 года компания должна сдать городу и обновлённый комплекс СКК.

— Что касается планировочных решений территории по парку, то здесь в основу архитекторами положен принцип свободного перехода между четырьмя основными зонами. Центральной доминантой парка является главная аллея и площадь фестивальной зоны, где расположена открытая сцена в виде шлема советских космонавтов, что дополняет тематику расположенных вблизи проспектов Гагарина и Космонавтов, — пояснили в пресс-службе компании.

Спортивная зона будет состоять из футбольного поля, вокруг которого расположены шесть легкоатлетических беговых дорожек, специальной зоны воркаута, универсальных спортивных площадок и теннисных кортов. Семейная зона предполагает размещение детских игровых площадок, беседок для отдыха, скейтпарка и многофункциональных павильонов. Также предусмотрена техническая зона с элементами и сооружениями обслуживания.

По словам руководителя проекта Lifedeluxe.ru Сергея Бобашева, парк — это хорошая история в принципе для любой локации, здесь же спрос будет гарантирован из-за большого количества жилой застройки по соседству.

— Идеальный вариант, если здесь появится то, что нельзя организовать в Парке Победы из-за уже сформировавшейся территории или охранных ограничений. Вполне логично было бы разместить здесь, например, полноценный парк аттракционов. Он существует в Парке Победы в усечённом виде. Я не уверен, что здесь будет востребовано именно футбольное поле, но всё, что связано с теннисными кортами, кафе, ресторанами и другими развлечения, точно сработает, — рассуждает эксперт.

Генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер также уверен, привлекательность и без того престижного Московского района повысится благодаря появлению обновлённого спортивного комплекса на месте СКК и появлению парка.

— Средняя стоимость жилья в этой локации составляет около 9,9 млн рублей. По уровню цен на вторичном рынке, Московский район делит третью строчку с Василеостровским. Эта часть Петербурга привлекает покупателей отличной торговой, социальной и транспортной инфраструктурой. Вероятно, появление новой ледовой арены и спортивного парка окажет значительное влияние на уровень цен на жильё, — уверен он.

Деловая жемчужина

Планы по строительству делового квартала на территории проекта «Балтийская жемчужина» анонсировала 11 июня пресс-служба компании. Конкретных сумм и дат там не представили, особо подчеркнув, что проект находится в самой начальной стадии.

— В настоящее время руководство компании разрабатывает эффективную концепцию развития территорий, учитывая рыночную ситуацию и востребованность тех или иных объектов коммерческой инфраструктуры. В приоритете — проект деловой зоны с сервисными апартаментами и спортивным центром, который обогатит спортивную инфраструктуру микрорайона подлинной экологии и поддержит концепцию здорового образа жизни, — лишь сообщили там.

Для делового квартала рассматривают сейчас три участка. Это пятно площадью 29 000 «квадратов» с видом на Матисов канал в центральной части микрорайона. Второй участок площадью 64 000 кв. м располагается чуть ближе к Финскому заливу между проспектами Героев и Патриотов. Третий земельный участок площадью 37 000 «квадратов» примыкает к Морской набережной Финского залива.

Эксперты также высокого оценивают шансы такого проекта и отмечают, что в перспективе здесь может расположиться штаб-квартира крупной компании.

По словам Игоря Кокорева, часто бывает так, что офисы востребованы и не в деловой части города. Однако проект должен разрабатываться с учётом, с одной стороны, необходимости создания продукта требуемого качества, а с другой стороны, с учётом достижимых ставок аренды/цен продажи.

— Другие составляющие описанной концепции рассчитаны больше на локальный спрос, поэтому с учётом сравнительно невысокой обеспеченности Красносельского района объектами торговли, досуга, спорта, новые объекты могут оказаться рыночно востребованы, опять же, при правильном рыночном позиционировании, — отмечает Игорь Кокарев.

По словам генерального директора Colliers International в Петербурге Андрея Косарева, одним из перспективных форматов недвижимости для застройки новых территорий «Балтийской жемчужины» являются сервисные апартаменты.

— На сегодня квартал «Балтийская жемчужина» уже хорошо развит, у проекта отличная узнаваемость и имидж, а появление в этом районе новой станции метро только подстегнёт темпы развития территорий. Верю, здесь будет востребован современный комьюнити-центр с фуд-холлом и фудмаркетом, многочисленными площадками для досуга, занятий спортом, общения и развлечений, как на открытом воздухе, так и в закрытых пространствах, — полагает эксперт и добавляет, что за счёт видовых характеристик в перспективе здесь появится бизнес-центр для собственных нужд какой-либо компании, штаб-квартира корпорации.

Форт неприкаянный

Замыкает перечень проект по приспособлению форта Тотлебен, хотя информация о том, что арендатор объекта готов переступить его за 13 млн рублей появилась первой. Так, ещё в первых числах июня соответствующие объявление появилось на Avito.

По действующему договору, который заключён на 49 лет, годовая ставка составляет 23,35 рубля за всю территорию площадью 51,7 тыс. «квадратов».

— Форт расположен в Финском заливе, отлично подойдёт для ресторана, гостиницы и яхт-клуба, — сообщается в объявлении.

Дело в том, что этот объект, право на аренду которого по программе «Памятники — за рубль» в 2018 году выиграло у города ООО «Каскад», в сентябре 2019 года уже пытались продать. Тогда цена вопроса составляла 32 млн рублей.

Аналитики считают, что этот проект вряд ли можно реализовать на коммерческой основе, да и ничего толкового пока не вышло из аналогичных предложений.

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» уверен, что в рамках форта можно реализовать, скорее всего, какой-то некоммерческий проект, так как рассчитать доходность достаточно сложно.

— Вероятно, такой объект может привлечь какого-то мецената-энтузиаста. Также добавлю, что способствовать развитию проекта может повышенный спрос на внутренний туризм, который в ближайшее время будет активнее всего развиваться в России. В связи с этим интерес к историческим объектам в Петербурге и Ленобласти будет расти, — предполагает он.

По словам Сергея Бобашева, пока что с петербургскими фортами складывается сложная ситуация. С одной стороны, они привлекательны, с другой — требуют колоссальных вложений.

— Проектов приспособления фортов у нас в избытке, но ничего ещё в жизнь воплощено не было. Если речь идёт о яхт-клубе, то их и в городе, а не на удалении от жилой застройки, хватает, а вот яхт у населения не так уж и много. Если говорить о гостинице или ресторане, то богатых людей привлекает вся инфраструктура в комплексе. А один только форт её никогда не создаст, — поясняет он.

Вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина уверена: российский рынок ещё далек от того, чтобы такие проекты были понятными и эффективными для инвесторов.

— Тот, кто возьмёт остров по переуступке, скорее всего, изначально готов к большим тратам и к экспериментам без планов по окупаемости. Не секрет, что там можно сделать общественное пространство по примеру «Новой Голландии», ресторан для молодожёнов и свадеб (аналогичные проекты уже были, есть), парковку для яхт и прочее. Размер аренды позволяет какое-то время ничего не делать, а взять паузу на пару-тройку лет и посмотреть, что будет происходить с самим Кронштадтом. Радикалы могут сделать из него игровой проект — Балтийский «Форт Боярд». При этом нельзя забывать, что в Петербурге крайне короткий сезон, — поясняет она.

От планов не отказываются

Примечательно, что прошлой весной в городе анонсировались проекты и на миллиарды рублей. Так, в апреле 2019 года Glorax Development заявила о планах построить деловой квартал на намыве Васильевского острова за 6 млрд рублей. Возведение комплекса на 110 000 «квадратов» из пяти офисных зданий хотели начать до конца 2019 года.

Как сообщил 78.ru управляющий партнёр Glorax Development Дмитрий Коновалов, пандемия планы компании не изменила, проект прорабатывается.

— Что касается делового квартала, то он мог бы разместить штаб-квартиры российский и зарубежных компаний, мы ведём переговоры с рядом представителей крупного бизнеса, чтобы адаптировать проект под их нужды, — в частности, сказал он.

В мае этого года власти Петербурга и «Газпром» должны были подписать концессионное соглашение по созданию общественных пространств на месте бывших оранжерей Таврического сада. Как сообщили в комитете по инвестициям, пока документы еще продолжают готовить, но стороны от проекта не отказываются.

Готовится к реконцепции и Торжковский рынок.

Между тем, после пандемии в Becar Asset Management рассчитывают вернуться и к проекту колеса обозрения.

— Работа над проектом будет возобновлена после завершения периода, связанного с карантинными мерами. Мы ориентируемся на сентябрь-октябрь. Генеральный инвестор в какой-то степени обрадовался, что основные финансовые вложения не были сделаны до текущего экономического кризиса, потому что сейчас было бы крайне сложно. Есть плюсы в том, что проект был заморожен на определённое время, — рассказывают в компании и надеются порадовать хорошими новостями осенью.

Ранее 78.ru рассказывал, какие инвестпроекты Петербурга уцелели в пандемию.