Инвесторы раскрыли подробности создания частного метро в Пулково и «Южный»

О планах по созданию так называемого частного метро в аэропорт «Пулково» и далее на юг компанией УК «Старт Девелопмент» стало известно в начале марта 2019 года. В середине месяца информацию об обращении инвестора в Смольный официально подтвердил профильный вице-губернатор Эдуард Батанов, однако от конкретных комментариев он тогда отказался. В компании, планирующей возвести 4 млн «квадратов» жилья в южном направлении в рамках проекта город-спутник «Южный», признают, что ответа от чиновников до сих пор не получали, но уверены: проект вполне можно сделать окупаемым для инвестора и города.

Покончить с гражданской обороной

Как рассказал журналистам в четверг, 23 мая, бенефициар «Старт Девелопмента» Захар Смушкин, в Смольном пока что продолжают рассматривать все возможные варианты организации транспортного сообщения с аэропортом «Пулково» и далее в южном направлении, в том числе ведётся работа с РЖД. В свою очередь, компания также представила чиновникам несколько решений с «исключительно рабочим вариантом».

— Насколько мы знаем, в городе есть собственные представления, они разрабатываются вице-губернатором Евгением Елиным. Там есть — как это и должно быть, наверное — альтернативные какие-то варианты. Потому что мы, конечно, не рассматривали проблему метрополитена глобально городского. Мы говорили только о секторе, который, по нашему пониманию, будет наиболее интенсивно развиваться, собственно говоря, что и происходит сейчас, — сказал, в частности, Захар Смушкин и добавил, что речь идёт о территории между аэропортом «Пулково» и Московским шоссе (трассой М-10) на юг, а также в сторону Всеволожска.

Примечательно, что в изначальном мартовском предложении упоминались семь-восемь станций, примерно 30 км пути за 160 млрд рублей. Теперь в мае Захар Смушкин рассказал уже о возможности появления в предложениях Смольному 10-15 станций.

Кроме того, он пояснил, каким образом проект может стать реализуемым для инвестора. Один из таких способов — это создание так называемого метро неглубокого залегания по примеру «Беговой» и «Новокрестовской».

— Речь (в нашем проекте — прим. редакции) шла о том, чтобы максимально выпустить метро наружу. Нам надо перестать строить объекты гражданской обороны, а заняться уже нормальным метрополитеном. Ни в одной стране мира эскалаторы в метро вы не найдете, — рассказал Захар Смушкин.

По его словам, новые станции станут, естественно, только продолжением уже имеющейся ветки метрополитена. Ранее в Смольном до «Пулково» хотели дотянуть Кировско-Выборгскую линию.

При этом в первоочередном приоритете в проекте — это дотянуть линию до базового узла в «Пулково», и только потом в город-спутник «Южный».

— На мой взгляд, странно видеть город с одним аэропортом, куда не доходит метро. Это моментально разгружает Киевскую трассу, обеспечивает огромный пассажиропоток, приводит к резкому и бурному развитию всей прилегающей территории Московского, Фрунзенского районов, Красного Села. Ну, а дальше бы возникали локальные, радиальные ветки, — пояснил он.

Экономическое ноу-хау

Как признался Захар Смушкин, построить по-настоящему частное метро у инвестора может и не выйти, потому наиболее оптимальным является вариант с государственно-частным партнёрством. А окупить капитальные затраты можно было бы за счёт продажи участков после редевелопмента под строительство коммерческих объектов около будущих станций метро.

— Естественно, что здесь возникает мощный леверидж за счёт продажи территорий, которые располагаются около будущих станций метро. И за счет редевелопмента стоимость наделов также увеличится, — пояснил Захар Смушкин, добавив, что эти сверхдоходы и можно было бы инвестировать вместе с городом в проект.

Впрочем, назвать конкретные сроки появления станций хотя бы до аэропорта «Пулково» он отказался, сославшись лишь на то, что компания могла бы вместе с городом реализовать проект не хуже, чем «сейчас строят в Москве».

Опрошенные корреспондентом сайта 78.ru эксперты отмечают: некие здравые идеи в новых пояснениях к проекту Захара Смушкина есть, но опять же не ясны до конца все необходимые детали.

Специалисты в сфере транспорта на условиях анонимности припоминают гонконгскую MTR Corporation, которая одновременно является оператором в сфере железнодорожного общественного транспорта, управляет объектами коммерческой недвижимости и является крупным девелопером. Однако собеседники недоуменно пожимают плечами: конечно, эта корпорация впоследствии была приватизирована, но изначально она создавалась как государственная структура. В ситуации с УК «Старт Девелопмент» пока речь шла о частном бизнесе, пусть и крупном.

Эксперты в сфере недвижимости добавляют: совершенно непонятно тогда, по какой схеме будут выполняться операции с землёй, и нет гарантии, что они не перерастут в коррупционные.

Представитель Ассоциации транспортных инженеров Владимир Валдин, несмотря на появление новых подробностей, всё равно сравнивает оценки возможности реализации проекта с гаданием на кофейном гуще.

— Всё это хорошо, всё это может дать свой эффект, когда применяется смесь разумных метростроительных технологий вкупе с правильным управлением недвижимостью. Однако необходимы конкретные расчёты, а они, насколько я знаю, не проводились, — говорит эксперт.

Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей признаёт, что привлекательность земли под коммерческую недвижимость возрастает для девелоперов после объявления о возможном появлении метро. Но это лишь один из факторов роста стоимости пятна. Играет роль также наличие автомобильных дорог, социальной инфраструктуры, архитектурной однородности застройки по соседству. И только наличие всех этих факторов вкупе может дать прирост в цене от 10 до 50%. Впрочем, имея информацию о конкретном начале строительства метрополитена, девелоперы планируют в проектах больше коммерческих площадей.

После же фактического открытия станции метро стоимость уже возведённых коммерческих объектов может вырасти и в два раза.