С 1 июля этого года с вступлением в силу корректировок в 214-ФЗ все российские новостройки «разложат» по трем корзинам. В первую попадут объекты, для которых проектное финансирование станет обязательным. Ко второй категории отнесут новостройки, где строительство возможно по старым правилам без перехода на эскроу-счета. А в третью попадут те проблемные проекты, которые нельзя сдать в срок без ручного управления. Как признают чиновники, в итоге «квадрат» вырастет в цене для всех.
Конкретный проект, а не застройщик
Как рассказал на совещании в Смольном глава Минстроя Владимир Якушев, в рамках последних декабрьских корректировок 214-ФЗ было принято решение, что с 1 июля 2019 года на проектное финансирование должны перейти и те объекты, по которым разрешение на строительство было или будет выдано до 1 июля этого года. Раньше до декабря прошлого года существовала иная «парадигма». До внесения последних изменений в 214-ФЗ предполагалось, что переход на эскроу-счета не будет обязательным для тех, кто успел до июля. Поэтому застройщики по всей России так торопились оформить разрешительную документацию. «Но теперь законодатель внес ясность в этот вопрос, и нам остается принять его позицию», - констатировал Владимир Якушев.
Впрочем, по его словам, для некоторых проектов применение старых правил игры все же останется возможным. Это новостройки, где строительная готовность превышает 30%, заключено не менее 10% ДДУ. Для проектов комплексного освоения территорий сделают еще большие исключения . Их можно будет возводить по старым правилам при 15%-ной готовности объектов. Для тех девелоперов, кто готов достаивать проблемные объекты других застройщиков и брать на себя дополнительную нагрузку, показатель будет снижен и вовсе до 6%. Такие условия должны быть закреплены в постановлении правительства РФ, которое должно быть подписано в ближайшее время.
— Мы будем оценивать не конкретную компанию, а конкретный проект, —подчеркнул Владимир Якушев.
Так, у одного застройщика могут быть разные проекты. В одних необходимая степень готовности может отсутствовать, а в других – иметься. Поэтому даже с одной компанией власти намерены работать в разных направлениях.
Наибольшие опасения у Минстроя вызывают девелоперы, которые не смогут перейти на новые правила и при этом потеряют право работать по-старому. Проекты таких застройщиков отнесут в третью особую категорию. «Тут придется включать ручной режим, чтобы не допустить появления новых обманутых дольщиков», – пояснил глава Минстроя.
По предварительным расчетам
Вице-губернатор Петербурга по строительству Николай Линченко отметил, что в настоящее время в городе по схеме «долевки» работают 192 девелопера, которые возводят 628 многоквартирных домов (431 проект, где в некоторых объектах более 1 корпуса). Всего в городе в стадии строительства находятся 14 млн «квадратов», а разрешений выдано на 18 млн кв.м.
— Совместно с застройщиками мы провели предварительный анализ объектов, по которым финансирование после 1 июля текущего года планируется с привлечением счетов эскроу и без них. Пропорция Петербурга составляет 35% на 65% соответственно, — рассказал Николай Линченко.
По его словам, строительная готовность на 1 июля более 30% будет обеспечена на 280 стройках, а на эскроу-счета прогнозируется переход 151 объекта.
Впрочем, заместитель главы Минстроя Никита Стасишин вице-губернатора тут же поправил. Постановление правительства о критериях все-таки еще не утверждено. При этом у министерства есть свое понимание, как считать процент готовности и количество заключенным договоров долевого участия.
— Мы оцениваем не весь проект в целом с горизонтом освоения 5-7 лет, а мы говорим о строительной готовности по действующему разрешению на строительство, — пояснил Никита Стасишин.
Он добавил, что разработки новых нормативных документов такой подход не потребует, так как в РФ давно существует и применяется методика оформления объектов незавершенного строительства.
Кроме того, Никита Стасишин подчеркнул, что оформление ДДУ занимает определенное время. И если застройщики планируют принести их за день до 1 июля, то работать до старых правилам не получится.
Банки готовы, а покупатели?
Заместитель председателя Банка России Ольга Полякова заверила, что банковская система в целом к переходу на проектное финансирование готова. Так, уже утвержден перечень из 63 уполномоченных банковских организаций, в ближайшее время список может быть увеличен до ста организаций. Для этого также будет подготовлено специальное постановление правительства РФ.
По словам Ольги Поляковой, девелоперы в регионах направили уже около
1000 заявок на проектное финансирование по новым правилам.
«Запас капитала у нас есть, его хватит не только на кредитование девелоперов, но и других важнейших сфер бизнеса», - подчеркнула она.
Методические указания по сотрудничеству кредитных организаций с застройщиками Центробанк должен утвердить в ближайшие дни. «Инструкции» обещают разместить на сайте организации на следующей неделе.
Между тем, как констатировали участники совещания, с переходом на эскроу-счета цены и банковское сопровождение цены на «квадрат» для покупателей жилья вырастут на 5-10 %. Это плата за гарантии достройки объектов.
Примечательно, что как отмечали ранее участники рынка, с начала этого года цены на «квадрат» уже выросли на 3,6% - до 108 тысяч рублей. Руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева также прогнозировала увеличение стоимости 1 кв. метра по итогам 2019-го на 5-10%.
Третья «черная» корзина
Генеральный директор СРО «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов считает, что в целом оценки Смольного по тому, сколько объектов в Петербурге может перейти на проектное финансирование, а сколько достроят по старым схемам, соответствуют действительности. «Комитет по строительству получает отчеты девелоперов, изучает проектные декларации, поэтому вся необходимая информация у чиновников имеется», - констатирует эксперт.
Вместе с тем Алексей Белоусов готов признать, что в городе будут и застройщики, которые попадут в третью проблемную категорию. «Сколько их будет, и какие конкретно объекты туда войдут, пока никто точно сказать не может. Но мы знаем, что уже есть компании, которые, зная о своих проблемах, даже не пытались получить проектное финансирование», - рассказал Александр Белоусов.