Дачу покупают от богатства: почему на загородном рынке Петербурга наступило затишье
Не хочу строить — хочу жить
В первом полугодии продажи земельных участков под жилые дома в Ленинградской области снизились на 12% в сравнении с тем же периодом прошлого года, свидетельствуют данные Росстата. В цифрах это 34,6 тыс. участков против 39,3 тыс. И такая тенденция прослеживается уже третий год подряд.
— Падение интереса к земельным участкам можно объяснить, прежде всего, нежеланием людей заниматься строительством, ведь купить готовый объект гораздо проще — заплатил и живёшь. Кроме того, пик сделок на покупку участков пришёлся на 2023 год, когда люди побежали скупать землю после пандемии. Этот всплеск прошёл: рынок постепенно стабилизируется, а покупатели становятся более прагматичными, — комментирует ситуацию президент Национальной палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский.
Действительно, возвести дом с нуля — это целая эпопея, которая в самом лучшем случае растягивается на три-четыре года. И всё это время владельцы будущего загородного «особняка» живут в состоянии непрекращающегося стресса и неопределённости: то обнаружатся грунтовые воды, то ошибки в проекте, обязательно подведут подрядчики, а потом внезапно подорожают материалы. В результате всех этих перипетий смета непомерно разрастается и работы приходится останавливать на долгие месяцы.
Прямым доказательством тому, что стройка замедляется, стало снижение в первом полугодии количества домов, вводимых в эксплуатацию — показатель упал на 15%. Это означает, что начиная с 2024 года, когда отменили льготную ипотеку на ИЖС, было заложено значительно меньше загородной недвижимости.
Хотя, как полагают эксперты, есть и другое объяснение. В последние годы многие владельцы ставили дома на кадастровый учёт, чтобы попасть в программу упрощённой газификации. По данным Национальной палаты недвижимости, если в 2021 году было зарегистрировано 8,7 тыс., то в 2025-м уже в два раза больше — 15,2 тысячи. Так что текущее падение может говорить и о том, что все желающие уже подвели себе газ, а остальные предпочитают жить в «недостроях», чтобы сэкономить на налогах.
— Возведение загородного дома — это длительный и затратный процесс. Собственник должен быть уверен в своих финансовых возможностях на ближайшие годы, а такой горизонт планирования в сложившейся экономической ситуации доступен далеко не многим. Покупка готового дома может решить этот вопрос, но тогда нужно подготовить всю сумму сразу, что тоже не всегда посильно при текущей цене заёмных денег, — отмечает директор департамента элитной недвижимости NF GROUP в Петербурге Алия Ханбекова.
Ещё одна причина, по которой петербуржцы стали чаще покупать готовые объекты, — нехватка хороших ликвидных участков. Как подчёркивают специалисты, земли предлагают много: только в июле было выставлено на продажу 14,7 тыс. наделов в самых разных локациях, а это на 3% больше, чем годом ранее. Однако покупатель ищет места с удачным ландшафтом, где есть водоём, удобное транспортное сообщение с городом, а главное, подведены коммуникации. Такие найти непросто и стоят они довольно дорого. Если сейчас в среднем сотка земли в Ленинградской области обходится в 300-400 тыс. рублей, то качественные локации оцениваются в миллион и выше.
Отрезвление после ажиотажа
А вот на рынке загородных домов, напротив, наметилось небольшое оживление. По последним данным Росреестра, количество сделок с готовыми объектами в первом полугодии увеличилось на 6% относительно аналогичного периода и достигло 14,6 тыс. Даже такой незначительный процент роста — рекорд за последние четыре года. Параллельно расширяется и предложение: только в июле на продажу было выставлено 15,5 тыс. лотов, что на 8% больше, чем годом ранее. Поэтому можно сказать, что выбор очень неплохой.
— На загородные дома спрос достаточно спокойный и покупатели сегодня могут найти на вторичном рынке те варианты, которые их устраивают. Дело в том, что в период ипотечного бума появилось много новых домов, и теперь часть из них уже выставили на продажу, поэтому предложение достаточно разнообразное, во всяком случае, пока, — отмечает президент Национальной палаты недвижимости.
В целом процесс возведения новых домов замедлился. Основными сдерживающими факторами, помимо невысокого спроса, стали дорогие заёмные средства и введение механизма эскроу-счетов для ИЖС в марте прошлого года. Схема, конечно, даёт дополнительные гарантии безопасности покупателям, но для подрядчиков это стало жёстким испытанием, которое выдержали не все. Пока деньги заказчика заморожены в банке до момента ввода дома в эксплуатацию, строительные компании работают за свой счёт и, как правило, вынуждены обращаться за кредитами. Небольшим фирмам, которые чаще всего занимаются дачами, сейчас такая роскошь недоступна.
Почём нынче дачи?
Загородную недвижимость в большинстве случаев приобретают, как говорится, «от богатства», объясняет Дмитрий Щегельский. Когда основное жильё в Петербурге уже есть и оно хорошо обустроено, люди задумываются о домике на природе в качестве дачи. И не важно, будет это маленькая времянка для выезда исключительно на выходные или настоящий дворец, где можно с комфортом жить весь год, — это, как правило, недвижимость дополнительная. Поэтому спрос на неё так чувствителен к внешним факторам.
За последние годы периоды настоящего ажиотажа наблюдались только в 2020—2021 годах, после шока от изоляции во время пандемии, потом в 2023-м и начале 2024 года под финал программы льготной ипотеки под 8% на ИЖС. Тогда люди пытались успеть в последний вагон и брали любые более-менее подходящие объекты.
Теперь ситуация изменилась в корне. Покупатели на фоне общей финансовой турбулентности ведут себя осторожно и стараются сэкономить. Они не торопятся и всё тщательно взвешивают, чтобы найти баланс между собственными задачами и бюджетом.
— Основная категория клиентов приходит с суммами в 10-20 млн рублей. За эти деньги вполне реально подобрать хорошие варианты в коттеджных посёлках со всеми «квартирными» удобствами, скажем, в Приозерском или Выборгском районах, то есть в пределах 150 километров от города. Если же требуется просто дача на лето, то можно уложиться в пять, и даже в три миллиона, но это будут дома в старых советских садоводствах 70-80-х годов. Ну а если возможности совсем ограничены, то придётся рассмотреть удалённые локации где-нибудь в Лужском районе, где есть предложения в пределах миллиона, — рассказал эксперт.
В более дорогих сегментах загородной недвижимости картина складывается немного иначе. Здесь выбор изначально достаточно ограничен. Так, по данным аналитиков NF GROUP, на первичном рынке бизнес-класса объём предложения за первое полугодие сократился на 10% до 794 лотов в 31 посёлке. Причина простая — полное отсутствие новых проектов при относительно активных продажах.
За это время реализовано 94 лота, что почти на треть больше показателей аналогичного периода прошлого года. Соответствующим образом растет и ценник. Средняя стоимость коттеджа превысила 70 млн рублей, прибавив 38% за год. Таунхаусы за это время также подорожали — на 31% до 35 млн рублей.
При этом в элитном сегменте объём предложения, наоборот, вырос на 19% за год — до 227 лотов в 12 поселках. Но это лишь результат того, что впервые с 2022 года на продажу выставлены дома в новом коттеджном посёлке. Что касается цены, то по словам экспертов, за полгода она в среднем поднялась всего на 5% — до 118 млн рублей за особняк. Всего за шесть месяцев реализовано 18 элитных лотов, что на 38% меньше показателя аналогичного периода предыдущего года.
Ни девелоперам, ни флипперам
В результате замедления рынка загородная недвижимость окончательно потеряла всякий смысл с точки зрения инвестиций. Если буквально 5-10 лет назад удачно приобретённый участок в коттеджном поселке под Петербургом приносил по 100-200% прибыли в год, то теперь это от силы 5-10%. Обычный банковский депозит значительно выгоднее.
— Строительные компании сейчас нацелены на загородные дома под заказ и за деньги клиентов, а не на строительство под свободную продажу. Даже крупные девелоперы проявляют спокойный интерес к большим земельным активам под ИЖС. Зачастую обращаются компании из других регионов, которые хотят разнообразить свой портфель присутствием в Санкт-Петербурге. А для частных лиц этот рынок выглядит привлекательным только тогда, когда есть слишком «сладкие предложения». Но подобное мы могли наблюдать в периоды экономической турбулентности, когда собственники были готовы продать недвижимость срочно, — обрисовала ситуацию Алия Ханбекова.
В массовом сегменте инвестировать в загородную недвижимость и раньше было не слишком выгодно, ну, а сейчас такие вложения потеряли всякий смысл, считает Дмитрий Щегельский.
— Можно, конечно, вспомнить «земельных флипперов», которые покупали участки по 15-20 соток, «пилили» их на 3-5 мелких наделов и ставили крохотные домики метров 30-40 из дешевых материалов, такие, знаете, студии на земле. Но и этот бизнес ушел в прошлое. Ну, а строить под сдачу дома — это только головная боль для собственника, и никакой-то сдача дома — это головная боль и никакой прибыли. Да и сезон в Петербурге слишком короткий, — подытоживает специалист.
Так что покупают сейчас дома только для себя, чтобы жить и отдыхать на природе, делает вывод эксперт.
