Станет только хуже: почему спрос падает, а цены на квартиры всё равно растут

Всплеск вместо провала

В январе 2026 года произошёл неожиданный всплеск спроса на жильё: так, «Сбер» зафиксировал рост выдач по семейной ипотеке в 2,6 раза больше, чем за январь 2025 года, до 113 млрд рублей. В 3,3 раза выросли выдачи ипотеки в банке «Дом.рф», в ВТБ, «Совкомбанке» и «Абсолют банке» количество жилищных кредитов выросло в 1,5 раза. И это притом, что январь обычно считается провальным месяцем, поскольку традиционно спрос выходит на пик в ноябре-декабре.

Эксперты однозначно связывают этот всплеск с ужесточением условий программы семейной ипотеки, которое произошло с 1 февраля 2026 года. Теперь семейную ипотеку можно взять только одну на семью (раньше каждый супруг мог оформить на себя отдельную ипотеку), при этом супруги обязательно должны быть созаёмщиками. Это отрезало многих от программы, а потому они постарались успеть взять кредит до 1 февраля.

— Анонсированные изменения семейной ипотеки привели к аномальному росту спроса на нее в январе 2026 года. При этом в ноябре и декабре активность тех, кто имеет право на участие в льготной программе, тоже была относительно высокой. Многие постарались воспользоваться льготой до изменения условий семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года. В итоге количество заявок на ипотеку в январе этого года оказалось на 40–50% выше, чем в январе прошлого года, — констатировал в беседе с 78.ru директор федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Юрий Изосимов.

Всплеск спроса, связанного с ужесточением семейной ипотеки, начался уже в декабре 2025 года, обратила внимание преподаватель факультета экономики и финансов Президентской академии в Санкт-Петербурге Екатерина Подольская. И самое очевидное последствие этого — выбор спроса будущих периодов, ведь в январе бросились оформлять ипотеку многие из тех, кто собирались приобрести квартиру в 2026–2027 годах.

— Правда, были и те, для которых изменение условий стало толчком для внеплановой покупки квартиры, например, на вырост для детей или в качестве инвестиций, просто чтоб не потерять право на ипотеку. Для рынка это может привести к низкой покупательской активности в феврале и марте 2026 года, — отметил Юрий Изосимов.

Такой результат был предсказуем и очевиден: перед очередными ужесточениями льготных программ спрос традиционно показывает резкий всплеск, чтобы практически замереть после этого. Достаточно вспомнить, как разогнался спрос перед отменой массовой льготной ипотеки в 2024 году. На рынке недвижимости это сказывается в моменте негативно, однако затем он подстраивается под новые условия.

Но главное, зачем власти ужесточают и даже отменяют льготные программы — это попытка остановить рост цен. Реально ли это?

Инфляция против спроса

Сегодня, как рассказал 78.ru Юрий Изосимов, ситуация с ценами на жильё и в целом по России, и в Санкт-Петербурге и Ленобласти неоднозначная. Средняя стоимость квадратного метра в России на первичном рынке за год выросла на 10,6%, а в Санкт-Петербурге и Ленобласти — на 6,5%. На вторичном рынке по России рост составил 2,3%, а в Санкт-Петербурге и Ленобласти — 6,5%. При этом год назад показатели были гораздо хуже: по России новостройки подорожали на 13,1%, вторичка — на 9,7%, по Петербургу и области — на 8,3% и 14% соответственно.

— Налицо замедление темпов роста цен, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Динамика стала явно слабее. <…> Устойчивости цен в Санкт-Петербурге и Ленинградской области способствуют ограниченность предложения в центральных и востребованных пригородных локациях, высокая себестоимость строительства и инфляционные риски. На вторичном рынке из-за дорогой ипотеки многие из продавцов не торопятся с продажей и удерживают цены на прежнем уровне, снижают и делают дисконт только те, кому нужно срочно продать, — пояснил Юрий Изосимов.

Рынок сегодня пытается найти баланс между реальной покупательской способностью и инфляционным давлением, отметил эксперт. А найти его сложно: вроде бы в ожидании падения спроса, согласно законам рынка, цены тоже должны снижаться, однако в недвижимости всё совсем не так просто.

— Несмотря на падение спроса, цены не снижаются в первую очередь из-за сокращения предложения новых проектов застройщиками и роста их издержек, а также фиксации стоимости квадратного метра при согласовании проектного финансирования со стороны банков, — указала Екатерина Подольская.

При этом в краткосрочной перспективе доступность жилья, проблему которой должна была когда-то решить массовая льготная ипотека, может даже ухудшиться — как раз из-за «закручивания гаек» по семейной ипотеке, отметила эксперт. При ставках по рыночной ипотеке в 18–22% ни роста спроса, ни роста доступности жилья ждать не приходится. И при всём при этом цены тоже падать не планируют.

— В краткосрочной перспективе цены будут колебаться в околонулевой зоне. Даже при снижении спроса после ограничения семейной ипотеки фундаментальных причин для обвала цен нет: себестоимость строительства не падает, есть инфляционные риски и отсутствие острой необходимости у застройщиков уходить в продажах в минус, — отметил Юрий Изосимов.

В Петербурге и Ленобласти, правда, возможны корректировки цен на 3–7%, но в конкретном сегменте — эконом-классе на «дальних» окраинах, поскольку там покупатель наиболее чувствителен к ипотечным ставкам. А в комфорт-классе и бизнес-классе, особенно в хороших локациях, цены в лучшем случае заморозятся.

Но неужели застройщики будут просто смотреть на то, как падает спрос, и ничего не предпринимать?

Что будут делать застройщики

На сегодняшний день Центробанк не видит угроз в сфере строительства: по его данным, финансовое положение застройщиков устойчиво, долг граждан по рассрочке стабилизировался, механизм эскроу-счетов работает и позволяет достраивать дома, даже если у застройщика случаются проблемы. Однако сложности в связи с падением спроса для застройщиков уже проявляются, указала Екатерина Подольская.

— Низкая наполняемость эскроу-счетов ведёт к высокой нагрузке по кредитам и снижению маржи. Запуск новых проектов по стране сократился на 16%, а доля строек с нарушением сроков растёт. В ряде регионов существует риск избытка предложения. Однако массовых банкротств эксперты пока не прогнозируют, — отметила эксперт.

Юрий Изосимов подтвердил, что застройщики уже чувствуют негативные последствия снижения спроса. Прежде всего на это указывает сокращение планов по выводу на рынок новых проектов. Так, в Петербурге и Ленобласти в 2026 году планируется продать 2,7 млн «квадратов» — это похоже на прошлый год, но на 14% меньше, чем в 2024-м. А по темпам нового строительства Петербург и вовсе на третьем месте в списке аутсайдеров, поскольку они в Северной столице падают четвёртый год подряд.

— Сейчас в основном застройщики будут предлагать рассрочки, наполняя хотя бы частично счета эскроу. И к моменту ввода объекта будут предлагать переход с рассрочки на ипотеку в надежде на снижение ставок к этому времени, — отметила Екатерина Подольская.

При этом существенной коррекции цен в попытках повысить спрос ждать не стоит, поскольку инфляция давит на застройщиков по-прежнему, кредиты всё ещё очень дороги, а также впереди есть риск массового расторжения договоров по тем квартирам, которые ранее продавались в рассрочку, отметил Юрий Изосимов.

Что же ждёт в будущем? Повысится ли доступность жилья, как надеется Центробанк?

Битва проиграна?

Увы: опрошенные 78.ru эксперты пессимистично оценивают перспективы доступности жилья. Причина — в привычных уже качелях: высокая ключевая ставка — дорогие кредиты, низкий спрос, низкая ключевая ставка — дешёвые кредиты, высокий спрос, разгон цен на жильё.

— Если ключевая ставка начнёт снижаться (прогноз ЦБ — до 14% в среднем за 2026 год), это может запустить отложенный спрос и привести к скачкообразному росту цен уже в конце 2026 — 2027 годах, особенно на вторичку, которая в настоящее время дешевле первички (из-за высокой стоимости ипотеки), — спрогнозировала Екатерина Подольская.

Кроме того, есть вероятность, что семейную ипотеку — самую массовую на сегодняшний день — могут продолжить корректировать. Сейчас обсуждают введение дифференцированных ставок в зависимости от количества детей, и это может вновь подтолкнуть вверх спрос и, соответственно, цены на жильё. Не будет отставать и вторичная недвижимость.

— На вторичном рынке цены будут удерживать позиции, а спрос стимулироваться дисконтом. Однако снижение ипотечных ставок до адекватных значений 12–14% способно привести к реализации большого объёма отложенного спроса и спровоцировать новую волну роста цен, — констатировал Юрий Изосимов.

Поэтому, несмотря на некоторое замедление роста цен из-за всплеска спроса в январе 2026-го, в долгосрочной перспективе цены на недвижимость продолжат расти, в том числе в погоне за инфляцией. Продолжатся и поиски баланса между себестоимостью проекта и покупательской способностью.

— Прогнозируемое снижение ставок теоретически должно сделать кредиты доступнее, но из-за высокой стоимости жилья и всё ещё высокой стоимости ипотеки значительного роста объёмов сделок ждать не стоит, общая финансовая доступность жилья в ближайшей перспективе значительно не изменится, — резюмировала Екатерина Подольская.

Так что пока Центробанк в борьбе с ростом цен на недвижимость проигрывает. Что он будет делать дальше, покажет ближайшее время.