Тюрьма открытого режима: когда в «Крестах» появятся новые постояльцы

Миллион туристов вместо арестантов

В декабре совет по сохранению культурного наследия Петербурга после жарких споров всё же одобрил проект реновации тюрьмы «Кресты». Концепция, которую подготовило «НИиПИ Спецреставрация», выглядит весьма амбициозно. Доминантой нового городского пространства станут отели на 4 и 5 звёзд со СПА-комплексом. Он разместится в тех самых крестообразных зданиях, что больше века служили казематами. Появятся здесь офисы, торговые центры, выставочные залы и мультимедийным музей. Также на территории обещают организовать гастрономический кластер и променад с арт-объектами, который напрямую соединит улицу Комсомола с Арсенальной набережной. К Неве проложат подземный переход, а на реке построят причал, чтобы туристы могли прибывать сюда прямо с воды.

Все эти масштабные преобразования, как сказано в концепции, должны, наконец, открыть для людей уникальный архитектурный ансамбль и сделать его популярной точкой притяжения. Из более прагматичных планов — привлекать не меньше миллиона туристов в год, а ещё создать для Петербурга около 1200 дополнительных рабочих мест. И, что важно, реновация поможет кардинально изменить восприятие этого места и забыть о его зловещем прошлом.

Собственно, это прошлое и стало основным камнем преткновения, который ставит под сомнение успех всего проекта обновления территорий.

Задачка для смелых и решительных

Тюрьма, построенная ещё в конце XIX века, считалась самой большой и прогрессивной в Европе. Арестанты жили здесь с невероятным по тем временам комфортом: одиночные камеры по 8 метров на каждого, электричество, центральное отопление, водопровод и канализация. К слову, некоторые инженерные системы по сей день остаются в рабочем состоянии. Необычная крестообразная планировка не только позволяла наблюдать за всеми камерами из центра здания, но и гарантировала, что в каждое помещение раз в день обязательно заглянет солнце, разумеется, в ясные дни.

Изменилось всё после революции, когда в застенках помимо уголовников оказались многочисленные враги новой власти. В советскую эпоху количество сидельцев увеличилось в разы: порой в крохотные камеры набивали по два десятка человек, а условия с каждым годом становились всё жёстче. Особенно непросто в «Крестах» стало в 90-е. Собственно, после этого и решили строить современные корпуса в Колпино, а квартал на Арсенальной набережной объявить объектом культурного наследия и придумать для него новое применение. Правда, процесс сильно затянулся. Последние заключённые покинули старую тюрьму только в 2017 году. Исторические здания сразу передали в распоряжение госкорпорации «Дом.РФ», которая и должна была позаботиться о их будущем. Однако найти девелопера, готового взяться за охраняемый объект с масштабным фронтом реставрации, да ещё и с дурной репутацией оказалось непросто. Пока шли поиски, опустевшие постройки стояли без отопления, ветшали и разрушались. В последнее время ситуация приближалась к критической, и город мог просто потерять целый квартал исторической застройки.

Так что в начале года «Кресты» выставили на аукцион по весьма сходной цене. Начальная ставка составила чуть больше миллиарда за 29 сооружений и почти 4 гектара земли в самом центре Петербурга. Но даже такое интересное предложение особого ажиотажа не вызвало. Заявилось всего два претендента: Евгений Финкельштейн, совладелец Kassir.ru, и строительная компания «КВС». Победила последняя, заплатив за лот всего 1,135 млрд рублей, то есть с минимальной переплатой.

Не удивительно, что представляя свой проект совету по культурном наследию, группа компаний «КВС» удостоилась отдельной благодарности за то, что всё же «решилась на смелый эксперимент и проявила уважительное отношение к историческим зданиям ансамбля».

Мрачное прошлое — не помеха

Открыть для посетителей обновлённый комплекс застройщик собирается уже через пять лет. Для этого ему предстоит привести в первозданный вид все сооружения, что вошли в перечень памятника регионального значения, а это фактически 80 % сооружений. Под охраной оказался исторический облик квартала, включая планировку территории, краснокирпичные фасады, несущие конструкции, да по сути всё, даже чугунные лестницы внутри корпусов. Так что пространства для манёвра у нового владельца не так много. Повезло, что разрешили частично демонтировать хотя бы стены между камерами. Обустроить гостиничные номера уровня пяти звёзд на 8 «квадратах» вряд ли бы получилось. А так будут объединять по две-три комнаты. В компании отдельно подчеркнули, что несколько казематов всё же оставят для музейной экспозиции, чтобы сберечь дух места.

На все переделки девелопер рассчитывает потратить порядка 15 миллиардов рублей, а вот возможный срок окупаемости старается не озвучивать. Не берутся оценить его и эксперты рынка. Слишком много неизвестных факторов в этом уравнении, и каждый из них может кардинально повлиять на успех всего проекта.

Как отмечает Евгения Кулеш, заместитель директора департамента стратегического консалтинга Nikoliers, многофункциональные комплексы, подобные тому, что планируется на территории бывшей тюрьмы, относятся к наиболее сложным объектам недвижимости. Реализация и развитие каждого из направлений, будь то отели или рестораны, потребует отдельных компетенций. Соответственно, и общая экономическая эффективность будет зависеть от множества нюансов. Это и степень проработки самой концепции, и качество операционного управления, и состав арендаторов.

Безусловным козырем будущего общественного пространства станет его выигрышное расположение в центре города.

— Здания «Крестов» находятся в хорошей локации с удобной транспортной доступностью: недалеко от Финляндского вокзала и станции метро «Площадь Ленина», рядом со скверами и парками, — считает она. — Кроме того, место имеет прекрасные видовые характеристики: выход к Арсенальной набережной и Неве. Есть все предпосылки для создания проекта, который предполагает высокий трафик посетителей.

Что же касается сложного прошлого этого места, то оно может сыграть как в минус, так и в плюс.

— Историю этого объекта можно успешно конвертировать в преимущество: сделать имидж ещё более ярким и запоминающимся, — уверена Евгения Кулеш. — И после реконструкции и реставрации бывшее СИЗО №1 имеет все шансы стать популярным среди туристов.

Действительно, в мире существует множество вполне удачных примеров превращения тюрем в современные отели. Так, в немецком городе Кайзерслаутерн лет 10 назад открылся собственный «Алькатрас» как раз в здании старинной темницы. Здесь владельцы не особо утруждали себя с перепланировками: сделали хороший ремонт, организовали несколько «люксов», а в основном предлагают настоящие камеры, где есть только кровать, стол, стул и душ к коридоре. По разным данным инвестиции не превысили 2 миллионов евро, зато ценник невысокий и отбоя от восторженных постояльцев нет.

Центральная тюрьма Швеции Лангхольмен стала отличным хостелом, который в 2009 году даже был признан лучшим в стране. Для посетителей предлагаются двух- или четырёхместные номера, из развлечений — музей и тематические квесты. Сумму затрат хозяева не раскрывают, но утверждают, что все вложения давно окупились и бизнес приносит хороший доход.

Сейчас в Нижнем Новгороде подумывают о том, чтобы переделать в гостиницу местный острог начала XIX века, который, как и «Кресты» может похвастаться весьма именитыми сидельцами — Короленко, Горький, Дзержинский… Здание уже капитально отреставрировали и пока используют под офисы.

Однако найти проекты реконструкции такого масштаба, что запланирован на Адмиралтейской набережной, сложно. Тем интереснее будет наблюдать за ходом его реализации. Всю разрешительную документацию в «КВС» надеются получить этим летом, а дальше, как предполагают эксперты, проект будет осуществляться этапами, как когда-то «Новая Голландия». В таком случае попасть на территорию, которая полтора века пряталась за глухим забором, мы сможем даже раньше 30-го года.