Отступать некуда: мораторий на снос хрущёвок в Петербурге заканчивается. Что дальше?

Депутаты Законодательного собрания Петербурга, как и обещал в августе спикер городского парламента Александр Бельский в интервью телеканалу 78, успели принять до конца года обновлённый законопроект о комплексном развитии территорий (КРТ).

Летом были анонсированы и две принципиальные новеллы документа. Это расселение жильцов домов в пределах того же муниципального образования, либо смежных с ним муниципалитетов. Такая норма призвана успокоить тех, кто опасался, что ему придётся принудительно переезжать из одного конца города в другой.

Во-вторых, включить в программу теперь смогут лишь те дома, где голосов за реновацию на общих собраниях владельцев «квадратов» наборолось не менее двух третий. Раньше под снос рисковали угодить «молчуны». То есть те, где такие собрания не проводились в принципе.

Других кардинальных поправок в документ не последовало.

Параллельно в этот же день в третьем чтении был утвержден законопроект о корректировках в городское законодательство о градостроительной деятельности. Документы с подобными названиями народные избранники утверждают пачками. Поэтому мало кто даже из профессионалов обратил внимание на «бумагу», всплывшую в Мариинском дворце в сентябре. Между тем, речь там шла о том, каким будет оператор для обновлённой программы и кто отвечает за его выбор.

В пояснительной записке, подготовленной представителем губернатора в ЗакСе Константином Сухенко, была сделана стандартная отсылка к необходимости привести городское законодательство в соответствии с федеральным. Дальше разъяснялось, что под оператором предполагается понимать юридическое лицо, где 50% долей капитала принадлежит Петербургу. Под вторым вариантом понималось дочернее общество, где учредителем будет юрлицо с 50-процентным участием Смольного. А право выбирать оператора предоставляется правительству Северной столицы.

За день до утверждения законопроекта о КРТ губернатор Петербурга Александр Беглов заявил, что больше об отмене программы речи не идёт. В обновлённом варианте защищены интересы горожан, прежде всего, от ухудшения жилищных условий. Поясним, откорректированный документ как раз и потребовался затем, чтобы снять мораторий на КРТ, пока действующий до конца 2025 года.

Акцентировал внимание Беглов и на ещё одном принципиальном моменте: ипотека, взятая на покупку жилья в хрущёвках, которые могут попасть потом в программу, будет перенесена на новое жильё без уплаты дополнительных пошлин.

Закон для всех един, но…

Что такое «оператор» КРТ, Константин Сухенко в деталях не уточнял. Но в начале декабря, когда поправки в городское законодательство о градостроительной деятельности рассматривалась в первом чтении, он сообщил, что такие организации будут определять конкретно под каждый проект развития территорий. Представитель Смольного заверил, что все вопросы будут решаться в рабочем порядке.

Здесь важно напомнить, что, как много раз разъяснял 78.ru, само КРТ намного шире, чем просто снос хрущёвок. Это, в том числе, и освоение принципиально новых или промышленных территорий. Но в таких нюансах разбираются в основном профессионалы.

Отвечая на вопрос о том, какой будет организационно-правовая форма организации, отвечающей за КРТ, Константин Сухенко заявил:

— Оператор должен взять на себя взаимодействие с гражданами, что частнику делать неудобно, а если государство стоит между девелопером и гражданами — это понятно, — цитировал его «Деловой Петербург».

Запомним этот принципиальный момент.

Дело в том, что, например, в Москве сносом хрущёвок, который идёт не в пример лучше, чем в Петербурге, заправляет Московский фонд реновации жилой застройки. Его-то часто в Интернете и СМИ упоминают именно как оператора программы. Между тем, на самом сайте фонда уточняется, что это некоммерческая унитарная организация, учреждённая в соответствии с федеральным законом от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации».

На этот принципиальный момент и обращает внимание генеральный директор СРО А «Объединение строителей Петербурга» Алексей Белоусов. Он поясняет, что данный закон наделяет власти Москвы особенными правами и полномочиями, а также и обязанностями, которых нет у других городов. Поэтому Московский фонд реновации жилой застройки на 100% финансируется из бюджета Москвы. Также эта организация занимается полным комплексом по программе: поиском земли, расселением, сносом, заселением и так далее.

Напомним, в Петербурге со ссылкой на общее федеральное законодательство речь пока идёт о 50-процентном участии города в плане долей.

— Что конкретно подразумевается под этим, никто сказать точно не может. Но, с большой долей вероятности, через какое-то время появится документ, разъясняющий, как конкретно будет вносить свою долю в такую компанию Петербург. Здесь опять же можно предположить, что участие города сведётся к предоставлению земли. А вот заниматься всем остальным расселением, а главное — уговорами населения, сносом, заселением придется тем, кто внесёт ещё 50% долей. И если именно такой механизм будет в итоге воплощен в жизнь, то, скорее всего, мы снова попадём в замкнутый круг, из-за которого забуксовала предыдущая программа. У нас не будет понятного и чёткого механизма понуждений к расселению, которые одновременно должны быть добровольными, — рассуждает Алексей Белоусов.

С тем, что в Москве работают с реновацией по специальным правилам, полностью согласен партнёр, руководитель практики недвижимости АБ «Качкин и партнёры» Дмитрий Некрестьянов. Это касается порядка принятия решений о включении в программу, условий переселения, правил предоставления участков и так далее.

— Оператор — это хозяйственное общество с участием частного субъекта. Фонд — это самостоятельная форма юридического лица с прямо прописанными индивидуальными правилами для него, — разъясняет Дмитрий Некрестьянов.

Надо прояснить и ещё один момент: московский фонд любит позиционировать себя именно как застройщик, но на самом деле строительные работы за него выполняют другие компании в качестве подрядчиков. Какую позицию займёт оператор в в Петербурге, тоже остается вопросом, хотя вряд ли он будет возводить что-то сам, рассуждают собеседники.

Как устроено финансирование КРТ в Москве

Собственно, особый статус Москвы именно в вопросах реновации прописывается в статье 4 закона. Вот в этом документе и есть много специфических моментов, которые отличают Москву и Петербург. Например, в столице под программу подпадают дома первого периода индивидуального домостроения или аналогичные по характеристикам, где жильцы изъявили желание участвовать в программе. Расшифровывается детально, и что представляют собой такие объекты. Это МКД (многоквартирные дома) с количеством этажей не более девяти, возведённые по типовым проектам, разработанным в период с 1957 по 1968 год. Напомним, в Северной столице ещё хорошо помнят скандал с кварталом «Нарвской заставы», где речь шла о домах 1930–1955 годах постройки, частично так называемых немецких коттеджей. Сейчас на реновацию там наложен мораторий до 2029-го.

Есть в этой 4 статье столичного закона и оговорка о том, что государственные органы Москвы определяют в пределах своих полномочий источники финансирования программы, к которая осуществляется, в том числе, с привлечением средств городского бюджета. Этот момент прописан чёрным по белому.

Ещё один абзац статьи содержит положение о том, что органы госвласти устанавливают категории граждан, которым при реализации программы реновации оказывается содействие в организации и осуществлении их переселения.

По закону Москвы о дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц, жильцы и собственники нежилых «квадратов» освобождаются от внесения средств за капремонт с момента включения объектов в перечень.

Как сообщили в пресс-службе группы «Самолет» (занимается реновацией в Петербурге в рамках первой волны), компания готова и всегда добровольно предлагает провести собственникам жилья в хрущёвках переселение за счёт застройщика. А вот за капремонт жильцам всё равно приходится платить, хотя, конечно, в Северной столице тарифы меньше, чем в Москве: минимально 13,6 (за 1 кв. м) против 29,66.

Согласно постановлению правительства Петербурга от 27 декабря 2024 года № 1228, за хрущёвки с учётом наличия лифта, плата определена в размере от 13,21 до 14,2 рубля.

— Отмена — это самое простое, до чего можно было додуматься, — пожимают плечами собеседники.

Что будет с ипотекой в случае КРТ

Возможность перенести ипотеку на новое жильё Александр Беглов объяснял нормами, предусмотренными в федеральном финансовом законодательстве.

— Ипотека будет зарегистрирована на новое жильё без уплаты дополнительных пошлин, и федеральный закон об ипотеке даёт такую возможность. Если коротко — переоформляются необходимые документы, и человек будет платить, как и платил, — заявил он, в частности, в эфире телеканала «Санкт-Петербург».

Естественно, здесь важно понимать, что речь идёт о займах, оформленных до того момента, когда дом уже попадёт в перечень реновации. Если такое уже случилось, то банкиры просто сами не выдадут ипотеку: они всегда детально собирают информацию о своих заёмщиках и делятся её между собой.

Перенос ипотеки без дополнительных пошлин станет реальной мерой поддержки для горожан, чьи дома окажутся затем в списках КРТ, считает кредитный и ипотечный брокер Александр Бида. Дело в том, что сейчас рынок «вторички» начал оживать и некоторые покупатели из регионов, да и петербуржцы, проживающие в коммуналках, иногда рассматривают хрущёвки как «точки входа» для проживания или сдачи в аренду, а в перспективе последующего приобретения более подходящего жилья.