Центр Петербурга получит вторую жизнь? Зачем хотят упростить включение памятников в КРТ

Ещё больше путаницы вокруг КРТ

Об инициативе упростить механизм включения памятников и объектов культурного наследия в проекты комплексного развития территорий (КРТ), рассказала на Строительном юридическом форуме директор департамента КРТ Минстроя РФ Мария Сининич.

Как она отметила, такая возможность уже есть, но этот процесс связан с рядом сложностей. О каких проблемах идёт, в частности, речь, Мария Синичич не прояснила, так же как и не сообщила, какие именно изменения требуются.

—Упрощение процедуры открывает широкие возможности для преобразования исторических центров городов, многие из которых находятся в неудовлетворительном состоянии. А проекты КРТ позволят их привести в порядок, преобразить, — цитировали чиновницу федеральные СМИ.

Здесь важно прояснить ряд принципиальных моментов.

Дело в том, что летом 2025-го президент РФ Владимир Путин подписал поправки в федеральное законодательство по КРТ. В рамках корректировок города федерального значения Москва, Петербург и Севастополь получили право самостоятельно определять «географию» расселения жильцов, чьи дома идут под снос. То есть для этих трех субъектов, впрочем, как и по ряду других управленческих вопросов, существует свой особенный, а не общий порядок принятия решений.

На основе этих поправок, например, в Северной столице ещё предстоит отредактировать городской закон о КРТ. В представлении многих горожан документ не вполне корректно связывается с программой развития застроенных территорий (РЗТ), или сноса хрущёвок. При этом сейчас на последнюю наложен мораторий до конца 2025-го года.

Как продвигается реновация в Москве

Аналогичная путаница существует и у некоторых жителей Москвы, где процесс сноса хрущёвок как раз активно идёт. Но москвичи, в отличие от петербуржцев, гораздо больше в курсе того, что такое КРТ в его современном понимании. Теперь речь не только и столько о сносе домов морально устаревших серий, но именно о полноценном освоении локаций, иногда даже новых, незастроенных, с возведением всей необходимой социальной инфраструктуры и созданием благоустроенной среды обитания.

Но с учётом акцента, который Мария Синичич сделала на исторические центры городов, вряд ли чиновники хотят корректировать вопросы, связанные с новыми территориями.

В Москве есть перечень проектов КРТ. Он размещён на сайте Градостроительного комплекса города. На главной странице этого портала отмечается, что в различной стадии реализации и проработке находятся 336 проектов. Общая жилая застройка по ним должна достичь примерно 40 млн «квадратов», а по программе реновации — около 10 млн квадратных метров.

В Петербурге проекты КРТ «зашивают» в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Этот документ в настоящее находится на стадии корректировки. Он прошёл общественные слушания, предварительный проект официально опубликован на сайте КГА. Но документ ещё не подписан. На уровне городского закона № 508-100, с позволения федералов, установлен запрет на принятие решения о КРТ, если в ПЗЗ не установлена соответствующая зона. В Москве такого ограничения нет.

Впрочем, в петербургском перечне есть территории, примыкающие или находящиеся в соседстве с центром, к которому, собственно и будет приковано внимание девелоперов, если намерения Минстроя всё-таки удастся воплотить в жизнь, уверены участники рынка.

Отдельным сюжетом в этой истории могут стать бывшие доходные дома фоновой исторической застройки. Их много и в Москве.

Но и в этом вопросе в Петербурге всё непросто. Согласно корректировкам городского закона № 820–7 «О границах объединённых зон охраны объектов культурного наследия...» в городе появились два понятия: «ценные средовые объекты» и «ценные рядовые объекты».

Чего не хватает центру Петербурга для развития

Как подчеркивает президент Группы RBI Эдуард Тиктинский, участники рынка пока не знают о конкретных решениях и инструментах, которые могут быть предложены.

— Но мы знаем, что Петербургу уже долгие годы, фактически с советских времён, не хватает комплексного подхода к сохранению и развитию исторического центра. В результате, пока в городе реконструируются единицы аварийных зданий в год, счёт объектам, которые ветшают по естественным причинам и пополняют разряд аварийных, может идти на десятки и сотни, — подчеркивает он.

Под упрощением, вероятно, может иметься в виду детальное урегулирование механизма предоставления объекта или уточнение вопроса распределения обязанностей по проведению реставрации и её финансированию между субъектами, осуществляющими КРТ, предполагает юрист практики по недвижимости и инвестициям AБ «Качкин и партнеры» Софья Дорофеева.

По её словам, острых правовых проблем и препятствий с включением в проекты нет, другой вопрос, что на них найти желающих не так-то просто по всем понятным финансовым причинам.

Партнёр по развитию и инвестициям экосистемы Becar Asset Management Ольга Шарыгина согласна: обновление памятников — не редкость.

— Центры Москвы и Петербурга и около центральные районы полны историческими зданиями, приспособление каждого такого объекта — это отдельная история и отдельное искусство (дорогое и нервное), поэтому проблема актуальна, — подчеркивает она.

Между тем, даже федеральный статус объекта культурного наследия не является гарантией того, что историческое здание будет поддерживаться в надлежащем состоянии, напоминает Эдуард Тиктинский. Тому яркий пример — Конюшенное ведомство.

— Что же говорить о фоновой исторической застройке, бывших доходных домах Петербурга, которых в городе, по разным оценкам, порядка 7–9 тысяч.

В последние годы город предпринимает ряд конструктивных шагов в правильном, на мой взгляд, направлении: обследование и выявление статуса исторических зданий, новый подход к охране, закреплённый в законе 820 о границах зон охраны. Но для того чтобы темпы реконструкции центра не «запаздывали», как это происходит сегодня, нужна масштабная программа — с федеральным финансированием, нормативной базой, особыми условиями для инвесторов, подготовкой профильных специалистов, — рассуждает Эдуард Тиктинский.

Мины замедленного действия

Генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарев вспоминает, что из двенадцати попыток реконструкции исторических зданий в Петербурге за последние пять лет завершены в срок были только три. Остальные превратились в долгострои или остались на стадии красивых рендеров.

По мнению Алексея Бондарева, если механизм не продумать до конца, город рискует получить не обновление, а хаотичную застройку, где рядом с полуразрушенными фасадами вырастают стеклянные коробки.

— Больше всего под новую схему попадут Петроградская сторона и Васильевский остров. Там десятки дореволюционных домов и складов XIX века, которые буквально рассыпаются. На Петроградке доля аварийного исторического фонда достигает 70%, в Гавани — целые кварталы стоят без жизни. Формально это идеальные площадки для КРТ, но юридически и технически они — мины замедленного действия. В Литейной части есть пятнадцать гектаров, где КРТ могло бы сработать, однако стоимость согласований и переселений превышает цену строительства нового квартала, — предполагает Алексей Болдырев.

Эксперт готов дать «второй шанс» складам на Аптекарском проспекте и особнякам на Каменном острове. На последнем из 120 исторических строений около сорока требуют срочного вмешательства.

Если нововведение воплотят в жизнь, в приоритете у девелоперов будет центр, а также локации Московского, Выборгского, Фрунзенского и Невского районов, согласна Ольга Шарыгина. Теоретически сюда могут вписаться и пресловутый квартал Нарвской заставы, пока удачно избегавший реновации.

Особенно заметные изменения возможны в районах, где старинная застройка соседствует с промышленными корпусами — Лиговка, Обводный канал, Васильевский остров, Калининский район, полагает руководитель агентства недвижимости «УваровДом» Дмитрий Уваров. Здесь можно объединить реставрацию старых фабрик и строительство новых кварталов со школами, садами и общественными пространствами.

— Однако риски остаются. Новая методика делит старинные здания на «средовые» и «рядовые», что открывает путь к точечной реконструкции и частичному сносу. Есть опасность, что под видом обновления исчезнет аутентичность целых кварталов. Петербургу важно не скатиться в «омоложённую» копию самого себя. Баланс между развитием и сохранением станет ключевым, — рассуждает Дмитрий Уваров.

Успешные примеры обновления кварталов

Впрочем, проект ПЗЗ в Петербурге предполагает размещение объектов культурного наследия в зонах КРТ в Сестрорецке, Адмиралтейском и Московском районах, напоминает Софья Дорофеева.

Когда документ подпишут, перечень проектов КРТ станет на какое-то время финальным для Петербурга. Изменить список будет возможно лишь при очередном пересмотре правил. Такое в городе происходит раз в несколько лет с завидным постоянством, но на процесс всё равно требуется время и значительное.

Для города на Неве упрощение механизма может стать стимулом к качественному преобразованию территорий, где находятся ветхие и аварийные здания, полагает начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.

— Важно учитывать, что любое изменение городской среды неизбежно вызывает обсуждения. Ключевой вопрос — какую функциональную и общественную ценность несёт подобное преобразование для жителей.

Уже сегодня можно наблюдать успешные примеры преобразования кварталов в целые креативные и туристические кластеры. Так, в Кронштадте в рамках туристско-рекреационного кластера реализуются общественные и жилые функции, — отмечает он.

Как заключают многие собеседники, при правильной реализации инициатива Минстроя способна задать новый стандарт для центра Петербурга. Старые фабрики и доходные дома получат вторую жизнь, а город — живую среду, где история работает на современность.

Однако если чиновники вдруг впадут в другую крайность и решат сберегать абсолютно все, Северная столица рискует получить псевдожилые кварталы под открытым небом без современной инфраструктуры и транспортной доступности.