Больше не эконом: как изменилась стоимость жилья петербуржцев по кадастру-2025
Предыдущая переоценка по кадастру, данные которой актуальны и сейчас, проводилась в Петербурге в 2023 году. С тех пор количество анализируемых объектов (зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства, помещений, машиномест) выросло на 6 % — до 3,6 млн штук. А их суммарная стоимость увеличилась на 15 % — до 58 978,072 млрд рублей в рамках кампании-2025.
Жильё (квартиры и комнаты) петербуржцев теперь «потянуло» на 28 473,46 млрд рублей. На него приходится 72,6 % от общего количества объектов оценки.
При этом для многоквартирных домов (МКД) несколько изменили подходы к названиям трёх базовых категорий. Так, из обихода чиновников пропал термин «эконом», теперь используется понятие «типовое жильё». В эту категорию входит и старый жилищный фонд.
Особым образом обстоит ситуация с коммуналками, апартами и студиями.
Разбираемся, что происходит с ценами по кадастру, как поступать, если к расчётам чиновников возникли претензии, и когда придут «письма счастья», ведь, как известно, кадастровая стоимость используется, в том числе, при начислении налога на недвижимость.
Стала ли кадастровая стоимость жилья ближе к рынку
Как и в 2023-м, пересчётом стоимости «квадратов» занималось СПб ГБУ «Кадастровая оценка». Анализировались объекты, включённые в ЕГРН до 1 января 2025 года.
В 2023—2024 годах учреждение провело мониторинг проданных на вторичном рынке жилых помещений или предлагаемых к реализации. Как говорится в проекте отчёта, чиновники проанализировали информацию о почти 800 тыс. квартир и 40 тыс. апартаментах.
В перечень ценообразующих факторов включили этаж, на котором располагается помещение, техническое состояние (фактический износ), дату постройки с более конкретной градацией «до 2000 года» и «после 2000-го», наличие или отсутствие статуса объекта культурного наследия, количество комнат, удалённость от центра, близость к метро и другие.
Собственно, своей задачей государственные оценщики всегда ставили цель максимально приблизиться к рыночным критериям определения стоимости. Правда, до таких факторов, как вид из окна, наличие остекления и утепления, обеспеченность магазинами, аптеками и т. д. и есть ли в доме консьерж, дело всё равно пока не дошло, хотя эти факторы и упоминаются в анализе реалий вторичного рынка.
В итоге получилось, что средневзвешенная удельная стоимость «квадрата» в целом по городу подросла до 188,5 тыс. рублей против 177 тыс. в 2023-м. Между тем, в том же анализе рынка 1 кв. м оценивается в 214 тыс. рублей с диапазоном от минимальных 82 тыс. до максимального 1,6 млн рублей. Ознакомиться с «разблюдовкой» средневзвешенных цен конкретно по районам можно на странице 188 4 тома проекта отчёта.
В рамках оценочной кампании-2025, как подсчитали чиновники, подорожали абсолютно все типы многоквартирных жилых домов (МКД). Больше всего в цене прибавила «элита» (+56 %), малоэтажки и «кирпич-комфорт» (+13 %), «бизнес» (+10 %) и старый фонд (+7 %).
Меньше всего выросли в цене хрущёвки различных серий и немецкие коттеджи (до +3 %). Более того, в анализе рынка приводится информация, что эти типы МКД и вовсе подешевели по сравнению с 2023-м (-1,2 и -1,4 %).
Как изменилась классификация жилья в Петербурге
Как и в 2023-м, массив МКД разделили на три основные класса. Но подходы к их наименованию несколько изменились. Два года назад чиновники оперировали понятием «жильё экономического класса». Сюда включали и дома с минимальной инфраструктурой и отсутствием паркинга.
Теперь речь идёт о «типовом жилье» (классификатор 1501), на которое приходится 56 % от общего количества жилых помещений. Это 1,6 млн объектов, располагающихся в основном в Калининском, Невском, Фрунзенском, Выборгском и Приморском районах. Меньше всего «типового жилья» в Петроградском, Курортном и Кронштадтском районах.
В этот же класс попал и старый фонд, построенный до 1917 года и не прошедший капремонт, либо если такие работы были проведены, но до 1999-го года.
Класс «современное жильё» (классификатор 1502) изменений не претерпел. Он занимает 40 % от общего объёма, или около 1 млн объектов. Это МКД, построенные с 1993 года по настоящее время по типовым или индивидуальным проектам.
— Для домов этого времени строительства характерны актуальные объёмно-пространственные решения и материалы. Придомовая территория лучше благоустроена, иногда представляет собой закрытый двор, парковка может быть наземной, но могут быть и встроенные или встроенно-пристроенные паркинги, — так описывается класс в проекте отчёта.
Подобных домов много в Приморском, Выборгском, Красносельском районах, что обуславливается интенсивных освоением этих территорий с 90-х годов прошлого века. Меньше всего современного жилья в Курортном, Петроградском и Центральном районах.
Наконец, третий класс теперь именуется «жильём с повышенным качеством» вместо «повышенной комфортности» (классификатор 1503). Оно занимает 3,4 % от общего объёма и насчитывает 94 тыс. объектов.
— В данном сегменте находится наиболее дорогая и престижная недвижимость, нацеленная на более узкий круг потребителей. Расположены дома в престижных районах, с хорошей транспортной доступностью и близостью к культурно-деловым центрам. Проекты зданий индивидуальные, с архитектурными особенностями, высоким сервисом, большими инвестициями, могут присутствовать дизайнерские проекты с особой отделкой. Территория чаще всего охраняется, имеется парковка, часто не менее одного машиноместа на квартиру, — уточняется в отчёте.
Располагаются такие МКД в центре, в «спальниках» их практически нет. А площадь помещений там в 1,5 раза больше, чем в типовом жилье.
Вопросы в студию
В рамках предыдущей оценочной кампании квартиры-студии отнесли к «однушкам». Такой же подход применяется и сейчас, но только в отношении «типового жилья». По двум остальным классам формулировки довольно размыты и сводятся, предположительно, к тому, что там идёт разбивка по комнатам, исходя из общей площади аналогов «двушек», «трёшек» и т. д.
Идентифицировать такие помещения не представляется возможным.
— Например, в домах эконом-класса, чаще всего, представлены студии небольшого метража, а в домах повышенного класса качества студии могут иметь большую площадь, сравнимую, например, с трёхкомнатными квартирами. Для указанных сегментов на рынке жилья также характерно большое разнообразие планировочных решений, а для сегмента повышенного качества характерна продажа квартир с намеченной планировкой без возведения межкомнатных перегородок, что в рыночных данных может отмечаться, как «квартира-студия», «лофт» или «свободная планировка», — объясняют трудности в оценке чиновники.
Также в отдельную категорию выделены «коммуналки» и «общежития». По первым авторы отчёта скупо информируют, что стоимость «квадратов» на 15 % ниже, чем в отдельном жилье. Вторые приравниваются к помещениям в социальных объектах, домах престарелых, санаториях и так далее.
Почему упала стоимость апартов
В рамках кадастровой переоценки 2023 года апартаменты трактовались как нежилые помещения. Тогда базовая ставка за «квадрат» в этом виде жилья оценивалась в 253 479 рублей.
Сейчас конкретных расценок не приводится.
Чиновники ссылаются на постановление правительства РФ от декабря 2024 года, в рамках которого с 1 сентября этого года установлен запрет на сдачу апартов в аренду, рекламу и прочее продвижение услуг по размещению в объекте без классификации по аналогии с классическими гостиницами.
— В данном документе под апарт-отелем понимается вид гостиниц, номерной фонд которых состоит из номеров категорий «студия» и «апартамент». Таким образом, понятия «апарт-отель» и «комплекс апартаментов» являются одним из видов предоставления гостиничных услуг (из самостоятельных видов объектов размещения исключены), — отмечается в проекте отчёта.
Сетуют оценщики и на то, что в жилищном и гражданском законодательстве до сих пор в принципе отсутствует понятие «апартаменты», и это действительно так, как знают теперь многие. Отдают себе отчёт оценщики и в том, что в Северной столице под этим механизмом часто возводится так называемое «псевдожильё».
Между тем, в материалах по анализу рынка указывается, что по сравнению с 2022 годом средняя удельная стоимость «квадрата» упала на 40 % — до 145 тыс. рублей.
— В 2020—2022 годах рыночные данные по продаже апарт-отелей были представлены исключительно коттеджными объектами малой площади в Петроградском и Курортном районах Петербурга, — отмечают чиновники.
С 2023-го стало больше информации об апартаментах в спальных районах, она-то и сбила цену.
Статистическая аномалия на вторичном рынке жилья в Петербурге
За последние 2,5 года вторичный рынок жилья в Петербурге прибавил в цене около 6,6 %, рассказывает эксперт по недвижимости, управляющий партнёр «Агентства Генератор Недвижимости» Константин Анохин. Темпы роста оказались ниже инфляции, но внутри города ситуация неоднородная. Если в среднем цены держались стабильно, то по районам разброс значительный.
— Кировский район стал единственным, где зафиксировано снижение — минус 2—3 % в рублях. Колпинский и Невский районы практически не прибавили. Московский показал среднегородскую динамику — около 7 %. А вот Выборгский удивил: резкий скачок цен пришёлся на последние два месяца, и это похоже на статистическую аномалию, но именно здесь вторичка стала самым быстро дорожающим спальным районом.
В центре рост оказался ожидаемо выше. Центральный район прибавил до 17 %, Адмиралтейский — почти 24 %. Рекорд держит Василеостровский, где рост составил 41 %, — отмечает Константин Анохин.
По его словам, в отношении Васильевского острова совпали сразу несколько факторов: открытие станции метро «Горный институт», появление дорогих квартир в новых домах на намыве и общее ограниченное предложение. В результате цены в отдельных локациях подскочили за месяц на 20 %. Петроградский район, вопреки ожиданиям, показал рост на обычные 7—8 % — меньше, чем другие центральные территории.
— В итоге вторичный рынок Петербурга демонстрирует смешанную картину. Массового роста цен нет, но отдельные районы «выстреливают», а риски для продавцов связаны не с ценами, а с налогами, — заключает Константин Анохин.
В некоторых проектах, которые девелоперы изначально выводили по сниженной цене или предлагали с большими скидками, рост за два года превысил среднерыночные значения, говорит директор агентства «Дорогая, я дома» Алексей Лякин. Так, апартаменты-студии, которые в 2023 году можно было приобрести за 5,2 млн рублей, сейчас стоят около 6,2 млн рублей. Это прирост более чем на 15 % всего за два года. В целом в ряде крупных проектов цены выросли на 15—20 %.
Как оспорить результаты кадастровой оценки жилья
Подать свои замечания к результатам оценки горожане могут до 27 сентября включительно, рассказала заместитель директора, начальник департамента кадастровой оценки СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» Татьяна Скуратова.
Но есть один небольшой нюанс. Сейчас нельзя подать замечания по электронной почте, этот сервис заменила электронная приёмная на сайте управления. Туда можно подать обращение в форме электронного документа и его надо подписать усиленной цифровой подписью. Если её нет, то можно обратиться через портал «Госуслуг». Есть также варианты с МФЦ, почтовым отправлением «Почта России» и личным обращением в ГБУ.
— Но 27-го числа жизнь не заканчивается, и двери наши не закрываются. После того как отчёт будет утверждён, можно будет обратиться в ГБУ за разъяснениями. И в рамках таких обращений мы обязаны проверить, правильно ли мы определили стоимость, нет ли ошибок. Это ещё досудебная процедура. Это, по сути, аналог обращений до утверждения документа, — подчеркнула представитель управления и напомнила, что такая услуга осуществляется бесплатно для населения и примерно в течение 30 дней.
После 1 января 2026-го возможность исправить неустраивающие моменты сохранится. Но реализовать намерение на практике станет сложнее.
Как пояснила заместитель директора ГБУ «Кадастровая оценка» Ирина Гинева, с этого момента в соответствии с требованиями федерального законодательства речь пойдёт не о привычном оспаривании оценки, а её установлении. С таким заявлением с 1 ноября надо будет обращаться только в ГБУ. Суды такие заявления больше принимать не будут.
В обращении к ГБУ, впрочем, можно указать, что владелец жилья считает необходимым решать вопросы об оценке в судебном порядке. К такому документу необходимо будет приложить данные о проведённой экспертами рыночной оценке объекта. Эта бумага должна быть «свежей»: не позднее шести месяцев с даты составления отчёта.
От себя поясним, стоимость такой услуги составляет примерно 10—15 тыс. рублей, но цена вопроса сильно варьируется от площади объекта, срока выполнения и других факторов.
Напомним также, что налог на недвижимость оплачивается за предыдущий год. То есть «письма счастья» с новой кадастровой стоимостью придут в 2026 году. Другое дело, что раскошелиться больше привычного придётся уже в этом.
В середине сентября налогоплательщикам выставят «платёжки» в личных кабинетах ФНС или на «Госуслугах», а кому-то чуть позже их пришлют по почте, за 2024 год. А с 1 января 2024-го как раз и вступила в силу переоценка, проведённая в 2023-м. Тогда все «квадраты» в недвижимости в целом взметнулись на 80 %.
Впрочем, для физических лиц существует подстраховка. Рост «платёжки» ограничен 10 % от суммы за предыдущий год. Базовая ставка составляет 0,1 %, но для жилья стоимостью свыше 300 млн рублей речь идёт уже о 2 %.
