Вторичный спрос: почему россияне раскупают готовое жильё и не смотрят на новостройки

Не только Центробанк

Спрос на вторичное жильё в начале августа вырос на 15–20 % по сравнению с июлем, сообщают участники рынка. Они это связывают прежде всего со снижением ключевой ставки, ведь надежда на продолжение этого тренда выросла после снижения до 18 % на прошлом заседании Центробанка. Ждали смягчения политики ЦБ давно, полугодовой период высокой ставки негативно сказался на строительной отрасли, заградительные проценты по кредитам фактически обрушили спрос.

Однако нельзя сказать, что сегодня ключевая ставка опустилась до комфортного уровня. Для ипотеки 20 % или 18 % — не слишком принципиальная разница, всё равно ставки остаются высокими. Конечно, они идут вниз: так, за первую неделю после снижения ключевой ставки ипотека потеряла в среднем около 2 %, а за вторую — около 0,5 %, опустившись до 22,42 % на рынке новостроек и до 22,4 % на вторичном рынке. Но это всё ещё очень дорого для большинства потенциальных покупателей.

Тем не менее спрос на вторичную недвижимость, где не действует льготная ипотека, растёт. Как рассказали 78.ru эксперты, он неравномерен по регионам: так, в ключевых городах он выше, в менее развитых регионах ниже. На самом деле этот рост наблюдается с начала года, а вовсе не в последние пару месяцев, указывают специалисты.

— Рост спроса на вторичное жильё в начале 2025 года действительно наблюдается (около 10 % в январе к январю 2024), рост в целом остаётся умеренным и зависит от региона, так, в Москве и Петербурге он выше, в других регионах — ниже, — отметила преподаватель факультета экономики и финансов Президентской академии в Санкт-Петербурге Екатерина Подольская.

Как рассказал 78.ru ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов, уже в июле этого года количество запросов на покупку готового жилья оказалось на 16 % больше, чем годом ранее. В контексте ключевой ставки это интересно, поскольку к июлю она опустилась всего на 1 %, до 20 %, и вряд ли могла оказать существенное влияние на спрос. Скорее свою роль сыграл тренд: Центробанк показал, что период высоких ставок подходит к концу и можно рассчитывать на их снижение в среднесрочной перспективе. Такие сигналы важны не только для бизнеса, но и для обычных людей, которые планируют крупные покупки.

— Большой накопленный на 16 месяцев высоких ставок отложенный спрос начал постепенно выходить на рынок. Ипотечные ставки на уровне 18–19 % для части покупателей уже не выглядят настолько заградительными, как несколько лет назад на волне дешёвых кредитов, плюс многие рассчитывают сейчас приобрести жильё с максимальным дисконтом, а в будущем рефинансировать оформленный кредит под более низкую ставку, — пояснил Александр Иванов.

Рынок Петербурга и Ленобласти движется в общем тренде: если сравнивать январь к январю, то рост сделок на вторичном рынке составил 12 % при стабильных или слегка снижающихся ценах, отметила Екатерина Подольская. А в июле, как рассказал Александр Иванов, интерес к покупке «вторички» в этих регионах вырос на 14 % относительно июня. Однако он отметил такую важную деталь, как сезонность.

— Интерес к покупке вторичной недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в июле вырос на 14 % относительно июня этого года, в прошлом году также отмечалось сезонное влияние на спрос, но менее заметное — спрос в июле был всего на 6,9 % выше, чем в июне. <…> На спрос сейчас влияют несколько факторов, в том числе большая доля квартир, реализуемых со скидками, снижение ипотечных ставок, заявление ЦБ о дальнейшем смягчении кредитно-денежной политики и сезонное оживление, — констатировал эксперт.

И конечно, есть ещё одна немаловажная деталь — цены. На них стоит остановиться отдельно.

Скидки решают всё

Цены на вторичное и первичное жильё различаются, причём эта разница может достигать 19–20% в пользу «вторички», указала Екатерина Подольская. А в некоторых регионах разница и вовсе шокирующая — так, по данным Центробанка, в Центральной России разрыв цен между новостройками и вторичным жильём достиг 80 %, а в среднем по стране он составляет 60 %. Это, по выражению главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, «кричащий дисбаланс», который создаёт большие риски для покупателей квартир в новостройках: если они не смогут обслуживать кредит, продажа квартиры на вторичном рынке его не покроет.

Вероятно, это ещё один фактор, почему люди, особенно те, у кого хватает наличных средств и нет необходимости прибегать к займам, интересуются рынком вторичного жилья. В итоге он создаёт серьёзную конкуренцию первичному рынку, который и без того чувствует себя не слишком хорошо — так, в некоторых городах продажи новостроек упали вдвое, а доля нераспроданных квартир, в том числе в городах-миллионниках, достигла 29 %.

— Конечно, переток покупателей со строящегося жилья на вторичный рынок — это риски для застройщиков, но нужно учитывать, что разрыв между ставками по семейной и рыночной ипотеке по-прежнему достаточно велик, поэтому покупатели, которые имеют право на льготный кредит, ещё не скоро начнут переключаться на готовое жильё, — отметил Александр Иванов.

Кризиса для застройщиков нет, подтвердила Екатерина Подольская: цены на первичное жильё растут из-за увеличения себестоимости и дефицита проектов, и это естественным образом охлаждает спрос. «Караул» из застройщиков никто не кричит, объясняли эксперты 78.ru ранее, поскольку они понимают — текущая ситуация временная, они могут её пережить и дождаться более комфортных условий, хотя в моменте сталкиваются с неприятными показателями.

А вот с рынком вторичного жилья рост спроса может сыграть злую шутку, ведь закон спроса и предложения непоколебим: растёт спрос — растёт цена, если предложение за ним не поспевает. А предложение на вторичном рынке зачастую растёт медленнее, чем на первичном и тем более чем спрос. Отсюда появляются неприятные прогнозы: хотя сейчас цены на вторичном рынке стагнируют, в ближайшем будущем они могут серьёзно вырасти и сократить разрыв с новостройками.

Однако опрошенные 78.ru эксперты не склонны к настолько пессимистичному взгляду. С одной стороны, действительно, цены должны расти, но, с другой стороны, есть и иные факторы, которые на них влияют, поэтому и динамика будет неоднозначной.

— Покупатели ориентированы на квартиры с дисконтом и те, что продаются из-за срочности продажи с максимальным дисконтом. В итоге такие квартиры уходят с рынка, что может приводить к росту средней стоимости квадратного метра просто из-за изменения структуры предложения. Цены могут расти, но, скорее всего, на этапе продаж этот рост будет нивелироваться более большим дисконтом, сейчас пока рынок покупателей и для продажи собственникам придётся адаптироваться под их ожидания, — пояснил Александр Иванов.

В перспективе, по мнению эксперта, более активный рост средней цены квадратного метра на вторичном рынке возможен, но только тогда, когда разница между рыночной и льготной ипотекой сократится и сдвиг спроса в сторону вторичного жилья станет более явным. А Екатерина Подольская и вовсе считает, что цены на «вторичку» будут, напротив, снижаться.

— Цены на вторичное жильё в 2025 году в целом могут иметь тенденцию к плавному снижению или стабильности с локальными колебаниями — например, в Москве прогнозируется снижение на 10–15 % к концу года. Это связано с тем, что высокий уровень ипотечных ставок сдерживает массовый ипотечный спрос, — отметила она.

Индивидуальная история

Традиционный вопрос — что же на этом фоне делать покупателям? Бежать ли сейчас за квартирой на вторичном рынке, учитывая, что стоит она дешевле новостроек, пусть и требует вложений в ремонт, или подождать снижения ключевой ставки в надежде на доступность нового жилья?

Эксперты указали 78.ru, что выбор зависит от целой совокупности факторов.

— Выбор между первичным и готовым жильём — очень индивидуальная история, всё зависит от предпочтений, нужной локации, наличия собственных денежных средств и возможности оформить льготный кредит. Универсального рецепта здесь нет, как и идеального времени для покупки, — констатировал Александр Иванов.

При этом в скором времени ситуация на рынке вторичной недвижимости будет меняться, указал он: в условиях низкой доступности ипотечных кредитов доля ликвидных квартир со скидками и готовым ремонтом на вторичном рынке выросла кратно, но когда ставки пойдут вниз, такие объекты начнут выкупать ещё более активно. В итоге дисконт тоже уменьшится, а это значит, что и такая привлекательная сегодня доступность «вторички» немного скорректируется.

Екатерина Подольская же отметила, что вторичная недвижимость интересна прежде всего тем покупателям, у кого есть накопления и кто приобретает жильё на собственные средства.

— В случае снижения ключевой ставки ЦБ ситуация может незначительно измениться (так как ставка по ипотеке останется всё ещё высокой). При этом на вторичном рынке в данный момент собственники предпочитают сдавать жильё в аренду и ждать улучшения рыночной ситуации, — отметила она.

Сейчас лучше всего руководствоваться собственными возможностями и необходимостью. Крупная покупка по завышенной ставке может «выйти боком», ведь как долго ещё продлится период жёсткой денежно-кредитной политики ЦБ, никто не знает, и можно не успеть рефинансироваться под более низкий процент до исчерпания своих запасов.

В то же время, если деньги на покупку есть, имеет смысл рассматривать вторичное жильё со всем вниманием, ведь на него предлагают большие скидки, а локации бывают интереснее, чем у новостроек. Ждать, что «вторичка» упадёт в цене ещё больше, рискованно — есть шанс, что смягчение политики ЦБ вызовет обратный эффект и «поймать» серьёзные скидки уже не получится.