Дача — золотая жила? Как заработать на дачном участке и не попасть впросак

Аренда — самый очевидный способ?

Монетизация увлечений — то, к чему активно призывают россиян финансовые эксперты и бизнес-консультанты, и неудивительно, что возможность монетизировать дачный участок тоже вызывает интерес. Действительно: большую часть года дача стоит без дела, и даже в традиционный дачный сезон не все имеют возможность и желание его использовать. Почему бы не заработать на том, что не используется, но может приносить доход?

Самым очевидным способом заработать на даче является её сдача в аренду. Это подтверждается спросом. Как рассказал директор федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Юрий Изосимов, спрос на аренду дач в последние два-три года растёт ежегодно на 8–10%. В то же время долго в этом сегменте существовал дефицит качественного предложения.

— Аренда дач постепенно стала модным трендом. По факту он начал активно развиваться в период пандемии, когда многие впервые попробовали такой вариант отдыха, затем уже сработало «сарафанное радио» и спрос начал расти ежегодно. Росту популярности способствует активное развитие транспортной доступности пригородных локаций и интерес городских жителей к активному образу жизни на фоне ограничений другого вида туризма ввиду геополитической обстановки, — констатировал эксперт.

Сегодня тренд на аренду дач настолько выражен, что даже инвесторы начали вкладываться в строительство дач и глэпмингов под будущую сдачу — спрос на такие подряды вырос на 15–20%, рассказал Юрий Изосимов. Кроме того, есть и другие «организованные» конкуренты у обычных арендодателей: так, на фоне сложностей с продажами домов из-за высокой ключевой ставки, заградительных ставок по ипотеке и введения обязательных счетов-эскроу для ИЖС многие застройщики превращают нераспроданные коттеджные посёлки в арендные для компенсации убытков.

— Доходная дача, или Holiday village, — тренд сегодняшнего времени в сфере загородной недвижимости. В этих посёлках управляющая компания застройщика оказывает все возможные услуги владельцам домов по сдаче их недвижимости в аренду. Такая форма реализации загородных апартаментов называется sale&lease back. Возможность сдать дом в аренду часто становится решающим фактором для покупателя при принятии решения о приобретении дома. Ведь в сегодняшних нелёгких рыночных условиях сдача в аренду своей недвижимости оказывается чуть ли не единственным способом выплачивать ипотеку, — рассказала в беседе с 78.ru совладелец и коммерческий директор группы компаний «АСК», эксперт по загородной и курортной недвижимости Анна Исаева.

Казалось бы, если даже крупные компании начали заниматься сдачей домов в аренду, обычным владельцам дач это делать сам бог велел — ведь интерес застройщиков подтверждает, что спрос есть. И действительно: приобрести квартиру и тем более дом в собственность в современных реалиях проблематично, спрос на аренду вырос. Однако, как предупредила Анна Исаева, это не значит, что арендаторы готовы платить бешеные деньги за любой объект.

Кроме того, сдавать дом в аренду круглогодично не так легко, да и спрос крайне неоднороден.

— Спрос на аренду дач традиционно начинает расти в период марта-апреля и достигает пика в мае-августе. Осенью активность ниже, а зимой пользуются спросом лишь варианты, приспособленные для круглогодичного проживания, — констатировал Юрий Изосимов.

И наконец, самый главный подвох — далеко не каждую дачу можно превратить в «золотую жилу». Многое зависит не только от самого объекта, но и от того места, где он находится.

Признаки «золотой жилы»

Основным фактором спроса на аренду дач выступает гибридный формат работы и растущий интерес горожан к отдыху на природе без длительных переездов, рассказала 78.ru кандидат политических наук, руководитель образовательной программы «Менеджмент» Президентской академии в Санкт-Петербурге Кристина Палий.

Так, дом у водоёма в Курортном районе Санкт-Петербурга может приносить от 30 до 50 тыс. рублей ежемесячно в высокий сезон. Однако чтобы стоить таких денег и даже больше, объект должен соответствовать ряду условий.

— Основное условие — это локация. Дом должен находиться рядом с водоёмом (лучше, чтобы это была большая вода), в окружении живописной природы, в идеале — в сосновом лесу. Второе условие — это наполнение объекта, его внутренняя инфраструктура. Обычный деревянный дом на 6 сотках в типовом СНТ мало кого интересует, такую дачу можно сдать в аренду буквально за копейки, и вырученная сумма покроет лишь членские взносы и коммунальные платежи. Ковидные времена, когда арендаторы расхватывали любую загородную недвижимость, уже давно прошли, — указала Анна Исаева.

Локация с арендной дачей для высокого спроса должна находиться в пределах полутора часов от крупных городов, иметь высокоскоростной Интернет и исправные коммуникации, дополнила Кристина Палий.

Есть разница и в том, на какой срок сдаётся дача: краткосрочная и особенно посуточная аренда традиционно дороже ежемесячной. Юрий Изосимов рассказал, что в Ленинградской области средняя ставка на помесячную аренду дач — 10–20 тыс. рублей в месяц, а средняя ставка посуточной аренды составляет 5–10 тыс. рублей в сутки, при этом на пике сезона заполняемость может достигать 50–90%. Однако сезон посуточной аренды очень короткий, предупредила Анна Исаева: лето, майские праздники и новогодние каникулы.

Очень многое зависит от самого объекта и локации, где он расположен: чем живописнее места вокруг и чем лучше оборудован дом внутри, тем выше цена. Современный, стильный, просторный дом на обустроенном участке в выгодной локации можно сдавать и за 100–300 тыс. рублей в месяц, отметила Анна Исаева.

— Для того чтобы летом сдавать в аренду коттедж за 30–50 тыс. руб. в сутки, он должен быть просторным (на 6–10 человек), стильным, дорогим и современным, иметь все необходимые коммуникации, функциональные планировки, а также бассейн, баню или сауну, на участке должна быть детская площадка, зона отдыха, мангальная зона, ландшафтный дизайн. Находиться такое домовладение должно в красивом природном окружении и недалеко от объектов социальной и досуговой инфраструктуры: магазины, поликлиники, ветпункты, торгово-развлекательные центры, — перечислила Анна Исаева.

И, наконец, самое главное: подсчитывая доходы от аренды, нужно не забывать и о расходах, которые она с собой принесёт. Посуточная аренда сопряжена с рядом дополнительных затрат, в том числе на поддержание чистоты в доме и порядка на садовом участке.

— Чистый доход от посуточной аренды не будет таким высоким, ведь владельцу придётся потратиться на сервисы бронирования, рекламу, менеджмент, уборку, содержание участка, текущий ремонт, коммунальные платежи, налоги. Все эти расходы могут составлять до 50% от доходной части! Кроме того, рассчитывать на 100% заполняемости вряд ли придётся, в среднем заполняемость загородного объекта при посуточной аренде составляет 50–70%, — предупредила Анна Исаева.

А строить дом чисто под сдачу сегодня и вовсе невыгодно: при затратах около 10 млн рублей и сдаче в аренду за 100 тыс. рублей в месяц он окупится только за 8,3 года, доходность при этом составит 12% годовых. По нынешним временам существенно больше можно заработать на высоких процентах с банковских вкладов, резюмировала Анна Исаева.

При прочих равных посуточная аренда выгоднее, но сопряжена с большими дополнительными затратами, а долгосрочная аренда приносит меньше дохода, но создаёт для собственника меньше проблем. Это более консервативный вариант, который больше подходит для аренды традиционных дач как способ дополнительного заработка, а не полноценного превращения дома в локацию для краткосрочной сдачи, отметил Юрий Изосимов.

Если не аренда, то что?

Однако не только аренда дачи может приносить доход. Известно, что многие на своих дачах занимаются огородничеством, выращивают различные саженцы и продают фрукты и овощи. Казалось бы, можно монетизировать свой труд на дачном участке, но и здесь есть подводные камни: рентабельность зависит от грамотной организации, предупредила Кристина Палий.

— Статистика фиксирует рост спроса на местную продукцию. Однако рентабельность напрямую зависит от масштабов производства и применяемых технологий. Микрозелень на гидропонике способна окупиться за один сезон при наличии каналов сбыта через местные рынки или онлайн-платформы. Традиционное овощеводство часто менее выгодно из-за цен на ресурсы. Маржинальность зелени может достигать 40–60 процентов, тогда как для огурцов и томатов она обычно ниже, около 20–30 процентов, — привела цифры эксперт.

Кроме того, есть и альтернативные варианты: к примеру, сдача земли в аренду под огородничество — в сезон можно зарабатывать по 3–5 тыс. рублей за сотку. Многие владельцы дач, которые не хотят активно обрабатывать участок, но желают покрыть обязательные платежи, сдают землю под размещение рекламных конструкций вдоль трасс. Всё это варианты не слишком доходные, но в то же время и почти не обременительные, требующие минимальных трудозатрат.

Можно вспомнить и об агротуризме, который сегодня активно развивается, однако для его полноценного использования требуются большие инвестиции — от развития инфраструктуры и развлекательной программы до вложений в маркетинг, указала Кристина Палий. Такой способ заработка сопоставим с арендой по вложенным усилиям, однако для его применения дачу придётся превратить в полноценный комплекс для отдыха.

Но самое главное — все перечисленные способы получения дохода требуют одного: легализации. Это необходимо по двум причинам — во-первых, это страховка от непредвиденных ситуаций, например, с порчей имущества при аренде, а во-вторых, избавит от нежелательного внимания Налоговой службы.

— Легализация деятельности является обязательным условием. Сдача недвижимости в аренду оптимальна при статусе самозанятого с налоговой ставкой 4–6 процентов от дохода. Продажа сельхозпродукции требует регистрации ИП, чаще всего с применением системы единого сельскохозяйственного налога и ставкой 6 процентов от прибыли. Игнорирование налоговых обязательств, особенно при активных сделках через платформы типа Avito или социальные сети, сопряжено с существенными рисками финансовых санкций в связи с усилением контроля ФНС, — предостерегла Кристина Палий.

ФНС сегодня действительно ужесточает контроль: недавно вступил в силу закон, согласно которому она сможет облагать налогом поступления, которые имеют признаки дохода — регулярные крупные платежи за сдачу в аренду собственности подпадают под это определение. Поэтому лучше не искушать судьбу и легализоваться, хоть это и повлечёт за собой дополнительные расходы в виде налогов.

Таким образом, можно подвести итог: превратить дачу в «золотую жилу» возможно, но это потребует изначальных больших вложений и серьёзного труда — от привлечения клиентов до приведения объекта в надлежащий вид после их отъезда, от рекламы своего продукта и активных продаж до легализации заработка. Заработать на даче без усилий тоже можно, но доход будет минимальным. Насколько оправданы такие вложения средств и труда, каждый решает для себя сам.